Perte de valeur d'un bien : vue et ensoleillement

Un bien perd de la valeur quand son environnement se dégrade : construction voisine qui prive de vue ou d'ensoleillement, nuisances sonores ou olfactives, ouvrage public. Cette perte de valeur s'indemnise si le trouble excède les inconvénients normaux du voisinage (article 1253 du Code civil). L'expert la mesure en comparant la valeur du bien sans le trouble et avec lui, à la même date de marché.

• La victime n'a pas à prouver une faute : l'auteur du trouble répond de plein droit du dommage, sauf activité antérieure, conforme et sans aggravation.
• Un permis de construire ne met pas le voisin à l'abri : il est délivré sous réserve du droit des tiers et ne vérifie pas les règles de droit privé.
• La dépréciation ne prouve pas le trouble : il faut d'abord établir son anormalité, puis mesurer la perte de valeur qu'il cause.
• Entre voisins, l'action se prescrit par cinq ans à compter de la première manifestation des troubles ; leur répétition ne fait pas courir un nouveau délai.
• Le recours contre le permis se forme dans les deux mois de l'affichage sur le terrain, et un recours gracieux ne prolonge plus ce délai.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 04/11/2026.

La perte de valeur, ou dépréciation, est l'écart entre la valeur vénale d'un bien sans l'événement qui l'affecte et sa valeur avec lui. Dans les conflits de voisinage, c'est un préjudice patrimonial, distinct de la gêne vécue au quotidien. Sur le fondement du trouble de voisinage, il n'est réparé que si deux conditions sont réunies : un trouble anormal, et une perte mesurée, non affirmée.

Deux voies principales mènent à l'indemnisation. Entre voisins, l'action se fonde sur le trouble anormal de voisinage, devant le juge civil. Lorsque le dommage vient d'un ouvrage ou de travaux publics, le riverain s'adresse au tribunal administratif. Le recours contre le permis de construire, enfin, relève du juge administratif et obéit à ses propres délais.

Le principe est inscrit dans le Code civil depuis 2024. « Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 du Code civil, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024). Responsable de plein droit : la victime n'a pas à prouver une faute, mais un trouble qui dépasse ce que chacun doit normalement supporter entre voisins.

Une exception pour les activités antérieures. Cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble provient d'activités qui existaient avant l'acte par lequel la victime a acquis le bien ou en a obtenu la jouissance ou, à défaut d'acte, avant son entrée en possession, si elles sont conformes aux lois et aux règlements et se sont poursuivies sans aggravation du trouble (article 1253, alinéa 2). Les activités agricoles ont leur règle propre (article L311-1-1 du Code rural et de la pêche maritime).

Un permis de construire ne met pas le voisin à l'abri. Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : « il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé » (article A424-8 du Code de l'urbanisme). La Cour de cassation juge de même que le respect des dispositions légales n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 octobre 2005, n° 03-19.759).

Le préjudice doit être démontré. service-public.fr cite expressément la dépréciation d'un bien immobilier parmi les préjudices que peut causer un trouble de voisinage, et invite à réunir des éléments sur cette dépréciation : avis de valeur, difficultés de location ou de vente (service-public.fr, nuisances olfactives ; bruits de comportement). Une baisse de valeur affirmée ne suffit pas : elle se mesure.

Annuler le permis et obtenir réparation d'un trouble anormal sont deux actions distinctes, devant deux juges : le recours contre le permis va au tribunal administratif, l'action pour trouble anormal de voisinage au juge civil. Reprocher au constructeur d'avoir méconnu les règles d'urbanisme est une autre action : si la construction est conforme au permis, le juge civil ne peut le condamner à des dommages et intérêts que si le permis a été annulé ou son illégalité constatée par le juge administratif, et l'action doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux (article L480-13 du Code de l'urbanisme). Le recours contre le permis obéit à des règles strictes.

• L'intérêt à agir. Un voisin n'est recevable que si la construction est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'il détient ou occupe régulièrement (article L600-1-2 du Code de l'urbanisme).
• Deux mois à compter de l'affichage. Le délai de recours des tiers court à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain (article R600-2).
• Un recours gracieux qui ne prolonge plus rien. Depuis la loi du 26 novembre 2025, le recours gracieux ou hiérarchique contre une autorisation d'urbanisme doit être formé dans un délai d'un mois, et il ne proroge pas le délai de recours contentieux (article L600-12-2 ; service-public.fr).
• Notifier son recours. L'auteur d'un recours doit le notifier à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les quinze jours francs, à peine d'irrecevabilité (article R600-1).
• Six mois après l'achèvement, c'est trop tard. Aucune action en annulation n'est recevable plus de six mois après l'achèvement de la construction (article R600-3).
• Pas de recours abusif. Le bénéficiaire du permis peut demander des dommages et intérêts au requérant dont le recours traduit un comportement abusif (article L600-7).

Les nuisances entre voisins — bruit, odeurs, obstruction de la vue — relèvent du juge civil. Pour le bruit, le Code de la santé publique pose qu'aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme (article R1336-5 du Code de la santé publique). Avant de saisir le tribunal, une démarche amiable est en principe obligatoire (service-public.fr, bruits de comportement) ; le conciliateur de justice, gratuit, peut être saisi notamment pour un trouble anormal du voisinage (service-public.fr, conciliateur de justice).

Les ouvrages et travaux publics — route, voie ferrée, tramway — relèvent du tribunal administratif. Le préjudice des riverains doit être anormal, c'est-à-dire dépasser les contraintes qu'ils sont normalement tenus de supporter dans l'intérêt général, et spécial, en ce qu'il affecte un nombre limité de personnes ou présente une intensité particulière ; la dépréciation de la valeur d'une propriété figure parmi les préjudices indemnisables (service-public.fr, nuisances de chantiers et de travaux publics). Le Conseil d'État a ainsi jugé qu'une cour administrative d'appel avait pu qualifier d'anormal et spécial le préjudice de riverains d'une ligne à grande vitesse dont le bien avait perdu 25 % de sa valeur vénale (Conseil d'État, 31 mars 2008, n° 296991), et il exige que le juge identifie ce qui rend anormal et spécial un préjudice reconnu sur le seul plan de la valeur vénale (Conseil d'État, 28 janvier 2015, n° 362865).

Le délai pour agir entre voisins. Les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (article 2224 du Code civil). L'action pour trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité extra-contractuelle (Cass. 3e civ., 16 janvier 2020, n° 16-24.352) ; la prescription court à compter de la première manifestation des troubles, leur répétition ne faisant pas courir un nouveau délai (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-21.208).

• Code civil : article 1253 (trouble anormal de voisinage, loi n° 2024-346 du 15 avril 2024) et article 2224 (prescription). Code rural et de la pêche maritime : article L311-1-1 (activités agricoles).
• Code de l'urbanisme : L600-1-2, L600-7, L600-12-2, R600-1, R600-2, R600-3, L480-13 et A424-8. Code de la santé publique : R1336-5.
• Cour de cassation, 3e chambre civile : 12 octobre 2005, n° 03-19.759 (publié) ; 21 octobre 2009, n° 08-16.692 (publié) ; 26 janvier 2017, n° 15-16.977 ; 15 novembre 2018, n° 17-24.176 ; 7 février 2019, n° 16-21.253 ; 16 janvier 2020, n° 16-24.352 (publié) ; 14 novembre 2024, n° 23-21.208 ; 27 mars 2025, n° 23-21.076.
• Conseil d'État : 31 mars 2008, n° 296991 ; 28 janvier 2015, n° 362865.
• service-public.fr : bruits de comportement, nuisances olfactives, nuisances de chantiers et de travaux publics, conciliateur de justice, recours contre un permis de construire.

Textes et décisions lus dans leur version en vigueur le 22 octobre 2026 ; articles 1253 du Code civil, L311-1-1 du Code rural, L480-13, L600-1-2, L600-7, L600-12-2, R600-1 et R600-3 du Code de l'urbanisme, arrêt du 14 novembre 2024 et fiche du recours contre un permis relus le 3 novembre 2026.