Président de Réal Group
Louis Vacher · Immobilier commercial
Location-gérance : fonctionnement et pièges
- Comment elle fonctionne
- Publication et solidarité
- Le bail du local
- Les pièges
- L'option d'achat
- La fin du contrat
Confier l'exploitation d'un fonds sans le vendre, ou reprendre un commerce sans l'acheter : voici ce que dit le Code de commerce, ce que le bail peut interdire et où se trouvent les pièges. Louis Vacher, spécialiste de l'immobilier commercial à Bordeaux depuis 1930, étudie votre recherche de fonds ou de local.
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L'essentiel
Qu'est-ce que la location-gérance ?
La location-gérance est le contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce en concède la location à un gérant, qui l'exploite « à ses risques et périls » (article L144-1 du Code de commerce). Le gérant devient commerçant et verse un loyer, le loueur reste propriétaire du fonds ; le contrat doit être publié dans les quinze jours et, jusqu'à cette publication, le loueur répond solidairement des dettes d'exploitation du gérant (article R144-1, L144-7).
- Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls, a la qualité de commerçant et verse un loyer au propriétaire du fonds.
- Depuis le 21 juillet 2019, le loueur n'a plus à justifier de deux années d'exploitation du fonds avant de le donner en gérance.
- Le contrat se publie dans les quinze jours ; jusqu'à cette publication, le loueur est solidaire des dettes d'exploitation du gérant.
- Un bail commercial peut faire obstacle à la location-gérance : tout dépend des mots de la clause, à lire avant de signer le contrat.
- À la fin du contrat, les dettes d'exploitation du gérant deviennent exigibles et les salariés reviennent en principe au propriétaire du fonds.
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Un fonds à reprendre ou un local à trouver à Bordeaux ?
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Ce que nous faisons pour vous
Nous partons de votre projet (surface, secteur, budget, calendrier), puis nous cherchons, visitons et négocions avec vous, jusqu'à la signature.
- Louis Vacher, spécialiste de l'immobilier commercial à Bordeaux depuis 1930.
- Locaux à louer, droits au bail, fonds de commerce et murs, à Bordeaux, dans la métropole et en Gironde.
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Vos interlocuteurs
L'Équipe
Commerçant, enseigne ou propriétaire : Guillaume, Matiss et Thibaut suivent votre projet, de la recherche du local à la signature du bail ou de l'acte.
Le principe
Location-gérance, bail commercial, cession : quelle différence ?
La location-gérance porte sur le fonds de commerce, pas sur les murs : le gérant exploite le commerce d'un autre, qui en reste propriétaire. Le contrat peut concerner tout le fonds ou une partie seulement (« totalement ou partiellement », article L144-1), et un établissement artisanal comme un commerce. L'expression courante « gérance libre » désigne le même contrat.
| Location-gérance | Bail commercial | Cession du fonds | |
|---|---|---|---|
| Ce qui change de mains | L'exploitation du fonds, que le loueur garde (article L144-1) | La jouissance des locaux ; le fonds appartient au locataire (article L145-1) | Le fonds lui-même : clientèle, droit au bail, matériel, licences (fiche F37197) |
| Ce que verse l'exploitant | Un loyer du fonds, souvent appelé redevance (article L144-11) | Un loyer des locaux | Un prix, bloqué le temps des oppositions (article L141-14) |
| Celui qui exploite | Un commerçant, « à ses risques et périls » (L144-1, L144-2) | Le propriétaire du fonds | Le nouveau propriétaire du fonds |
| Renouvellement du bail des locaux | Le gérant ne peut pas l'invoquer : seul le propriétaire du fonds exploité dans les lieux le peut (article L145-8) | Un droit du locataire, propriétaire du fonds (article L145-8) | Le bail suit le fonds : une clause ne peut interdire de le céder à l'acquéreur (article L145-16) |
| À la fin | Le fonds revient au loueur, et la fin du contrat est publiée (article R144-1) | Congé ou renouvellement : voir le bail 3-6-9 | Rien à restituer : la vente est définitive |
Le chapitre du Code de commerce sur la location-gérance ne fixe ni durée, ni montant de loyer : l'un et l'autre se négocient (articles L144-1 à L144-13, tels qu'en vigueur). Écrivez-les dans le contrat, avec le sort du stock, du matériel et du dépôt de garantie : aucun article ne les règle.
Les conditions
Qui peut donner un fonds en location-gérance ?
Le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal (article L144-1). Jusqu'en 2019, le loueur devait avoir exploité le fonds « pendant deux années au moins » (ancien article L144-3). La loi du 19 juillet 2019 a abrogé les articles L144-3 à L144-5 (article 2 de la loi n° 2019-744) : un commerçant qui vient d'acheter ou de créer son fonds n'a plus ce délai à respecter.
Il faut en revanche un vrai fonds, avec une clientèle et une exploitation réelle : sans cela, le contrat risque d'être requalifié (voir les pièges).
Ce qui pèse sur le gérant
Le locataire-gérant « a la qualité de commerçant » et « est soumis à toutes les obligations qui en découlent » ; pour un établissement artisanal, il est immatriculé au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat (article L144-2). Sur ses factures, notes de commande, tarifs, documents publicitaires et correspondances, il indique sa qualité de locataire-gérant (article R123-237). Si le fonds emploie des salariés, nous en déduisons que leurs contrats en cours passent au gérant à la prise d'effet du contrat, comme ils reviennent au propriétaire à la fin (article L1224-1 du Code du travail).
Publication et solidarité
Pourquoi le loueur a intérêt à publier sans attendre
Le contrat est publié « dans la quinzaine de [sa] date », sous forme d'extrait ou d'avis, dans un support habilité à recevoir les annonces légales (article R144-1).
Cette publication arrête la solidarité du loueur. Jusqu'à elle, il « est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds » (article L144-7) ; pour les impôts directs établis à raison de l'exploitation, le propriétaire du fonds reste solidaire « jusqu'à la publication du contrat de location-gérance » (article 1684 du Code général des impôts). Jusqu'au 11 décembre 2016, la solidarité du Code de commerce durait six mois de plus après la publication (ancienne rédaction de l’article L144-7) : ce délai n'existe plus. Parmi les exceptions, les contrats passés par des mandataires de justice autorisés et publiés (article L144-8).
Les créanciers du loueur ont aussi un recours : le tribunal de commerce peut déclarer immédiatement exigibles les dettes du loueur afférentes à l'exploitation du fonds, « s'il estime que la location-gérance met en péril leur recouvrement ». L'action doit être introduite dans les trois mois de la publication (article L144-6).
Exemple : un contrat signé le lundi 11 janvier 2027
Le contrat se publie au plus tard le 26 janvier 2027, quinze jours après sa date. Hypothèse : l'annonce paraît le 14 janvier.
- Une dette d'exploitation contractée par le gérant le 12 janvier engage aussi le loueur, solidairement (article L144-7).
- Une dette contractée le 20 janvier, après la publication, ne l'engage plus à ce titre.
- Les créanciers du loueur ont jusqu'au 14 avril 2027 pour demander au tribunal de rendre ses dettes d'exploitation immédiatement exigibles (article L144-6).
Le bail du local
Le bail peut-il interdire la location-gérance ?
Oui, si sa clause le dit, et tout dépend de ses mots. Si le fonds est exploité dans des locaux loués, relisez les clauses sur la sous-location, la mise à disposition et la location-gérance avant de signer quoi que ce soit.
| Décision | Ce que disait le bail | Résultat |
|---|---|---|
| Cass. 3e civ., 6 février 2013, n° 11-23.479, sur un arrêt de la cour d'appel de Bordeaux | Interdiction de « toute sous-location, totale ou partielle, ou plus généralement, toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers » | Les juges du fond y voient une interdiction qui atteint la location-gérance, faute d'accord écrit et préalable du bailleur. Résiliation du bail aux torts du locataire et expulsion maintenues : pourvoi rejeté, « par une interprétation souveraine » des clauses |
| Cass. 3e civ., 23 janvier 2007, n° 06-10.191 | Interdiction « de concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit » | « Une clause interdisant de concéder la jouissance des lieux ne peut être assimilée à une clause prohibant la location-gérance » : l'arrêt qui disait le contraire est cassé |
| Cass. 3e civ., 9 juillet 2003, n° 02-11.141, publié au bulletin | Interdiction de sous-louer | « La jouissance des locaux n'était que la conséquence accessoire et nécessaire de la location-gérance » : pas de sous-location : l'arrêt qui validait le congé sans indemnité est cassé |
Une location-gérance régulière ne fait pas perdre au loueur le bénéfice du statut des baux commerciaux : il en profite « sans avoir à justifier de l'immatriculation » (article L145-1, II). Le droit au renouvellement reste au propriétaire du fonds, qui doit justifier d'une exploitation effective au cours des trois années précédant la fin du bail, sauf motifs légitimes (article L145-8). Le contrat consenti par un loueur « ne remplissant pas les conditions prévues aux articles ci-dessus » est nul, et cette nullité prive les contractants de leurs droits au renouvellement (article L144-10) ; cet article n'a pas été réécrit depuis l'abrogation des conditions d'exploitation préalable, et son champ actuel est à faire préciser par le rédacteur du contrat.
Licence, hygiène, terrasse
Restaurant, bar : ce que le gérant doit refaire
Reprendre un restaurant ou un bar en gérance ne transmet pas les démarches personnelles de l'exploitant précédent.
| Point | Ce que fait le gérant | Texte |
|---|---|---|
| Licence de débit de boissons | Il fait une déclaration de mutation, par écrit, quinze jours au moins à l'avance : le changement de gérant d'un débit qui vend de l'alcool à consommer sur place est une mutation | Article L3332-4 du Code de la santé publique ; L3332-4-1 pour les licences restaurant ; fiche F22379 |
| Permis d'exploitation | Il suit lui-même la formation, exigée pour un débit à consommer sur place de 3e ou de 4e catégorie de « toute personne déclarant l'ouverture, la mutation, la translation ou le transfert », et pour un établissement pourvu d'une licence restaurant | Article L3332-1-1 |
| Hygiène alimentaire | Il renouvelle la déclaration d'activité auprès des services de l'État : elle est à refaire « à chaque changement d'exploitant » | Fiche Entreprendre Service Public F33822, vérifiée le 30/10/2025 |
| Terrasse à Bordeaux | Il dépose sa propre demande : l'autorisation est personnelle. Si le fonds est mis en location-gérance pendant les quatre ans de validité, une procédure simplifiée est prévue | Règlement des terrasses et étalages, janvier 2026, articles 5 et 20 |
Pour le détail des catégories, voir la licence restaurant et la licence 4.
Les pièges
Les pièges de la location-gérance
Chaque piège est rattaché à la règle ou à la décision qui le fonde.
| Piège | Ce qui se passe | Comment l'éviter |
|---|---|---|
| Ne pas publier le contrat, ou tarder | Le loueur reste solidaire des dettes d'exploitation du gérant (article L144-7) et des impôts directs de l'exploitation (article 1684 du Code général des impôts) | Publier dans les quinze jours et garder le justificatif de parution |
| Un bail qui interdit l'opération | Résiliation possible du bail (arrêt du 6 février 2013). Pour le gérant, la Cour de cassation a censuré un arrêt qui n'avait pas recherché si le loueur lui avait caché une telle clause (Cass. com., 24 octobre 2018, n° 17-10.620) | Lire le bail avant de signer, obtenir l'accord écrit du bailleur si la clause est ambiguë |
| Un fonds sans réalité | Le contrat peut être requalifié en bail commercial si le fonds « n'avait plus d'existence, dans ses éléments essentiels » (Cass. 3e civ., 30 janvier 2002, n° 00-17.342, publié), ou analysé comme « une sous-location des murs », et le bail du loueur a alors été résilié à ses torts, faute d'avoir appelé le bailleur à l'acte (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 15-16.101) | Vérifier qu'il existe une clientèle et une exploitation réelle au jour du contrat. Le gérant qui demande la requalification a deux ans à compter de la conclusion du contrat, même prolongé par avenants (Cass. 3e civ., 3 décembre 2015, n° 14-19.146, publié) |
| Un gérant qui ne décide de rien | S'il vend pour l'essentiel des marchandises fournies « exclusivement ou presque exclusivement par une seule entreprise », dans un local fourni ou agréé par elle et « aux conditions et prix imposés », il peut revendiquer le statut de gérant de succursale (article L7321-2 du Code du travail). Les clauses du contrat « ne peuvent être opposées » au gérant qui agit sur ce fondement (Cass. soc., 5 décembre 2012, n° 11-22.168, publié, pour une station-service). La restauration peut entrer dans ce texte (Cass. com., 1er juillet 2020, n° 17-31.755) | Laisser au gérant le choix de ses fournisseurs et de ses prix, ou faire analyser le montage |
| Une clause d'échelle mobile mal calibrée | Si elle fait varier le loyer de plus du quart, la révision peut être demandée, « nonobstant toute convention contraire » (article L144-11), par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire (article L144-12) | Choisir l'indice et le plafond en connaissance de cause |
| Oublier les dettes à la sortie | La fin du contrat rend immédiatement exigibles les dettes d'exploitation du gérant (article L144-9) | Prévoir la trésorerie de sortie et un état des dettes en fin de contrat |
L'option d'achat
Une location-gérance avec option d'achat : comment l'organiser
Le Code de commerce ne règle l'option d'achat que pour le crédit-bail sur fonds de commerce : les règles de révision du loyer ne s'y appliquent pas, et les dettes ne deviennent pas exigibles quand le locataire-gérant lève l'option (article L144-13). Dans les autres cas, l'option s'organise par une promesse de vente jointe au contrat.
Attention à la forme : une promesse unilatérale de vente d'un fonds de commerce est nulle si elle n'est pas constatée par acte authentique, ou par acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire (article 1589-2 du Code civil).
La levée de l'option est une vente du fonds, avec notamment ces formalités : document des chiffres d'affaires mensuels et accès aux livres (article L141-2), publication dans les quinze jours (article L141-12), dix jours d'opposition pour les créanciers (article L141-14). Voir vendre son fonds de commerce côté loueur et, pour un restaurant, reprendre un restaurant côté gérant.
La fin du contrat
Que se passe-t-il à la fin du contrat ?
La fin de la location-gérance « donne lieu aux mêmes mesures de publicité » que son début (article R144-1). Aucun article du chapitre ne donne au gérant un droit à renouveler son contrat.
- Les dettes d'exploitation du gérant, « contractées […] pendant la durée de la gérance », deviennent immédiatement exigibles (article L144-9).
- Les salariés : leurs contrats en cours subsistent avec le nouvel employeur (article L1224-1 du Code du travail). À propos d'une résiliation par le liquidateur judiciaire du gérant, la Cour de cassation juge que, « sauf ruine du fonds », le fonds retourne à son propriétaire, « lequel doit assumer toutes les obligations du contrat de travail » (Cass. soc., 3 avril 2024, n° 22-10.261, publié).
- La licence : le changement d'exploitant est une nouvelle mutation, à déclarer quinze jours au moins à l'avance (article L3332-4 du Code de la santé publique).
À Bordeaux
Une location-gérance à Bordeaux
Deux points sont propres à Bordeaux. La terrasse d'abord : le règlement municipal de janvier 2026 ne la transmet pas au gérant, mais prévoit une procédure simplifiée lorsque le fonds est mis en location-gérance pendant la durée de validité de l'autorisation, sous réserve d'une demande complète (article 20).
Le droit de préemption ensuite : l'article L214-1 du Code de l'urbanisme vise les « aliénations à titre onéreux » de fonds de commerce et de baux commerciaux (article L214-1). Nous en déduisons qu'une mise en location-gérance n'y est pas soumise, alors que la levée d'une option d'achat dans un secteur de préemption doit être déclarée à la Ville avant la vente (Ville de Bordeaux, droit de préemption) ; faites confirmer cette lecture par le rédacteur de l'acte.
Vous cherchez un fonds à reprendre ou un local à Bordeaux ? Voir les locaux commerciaux à Bordeaux, ou décrivez votre projet : un conseiller de Louis Vacher vous répond sous 24 h.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code de commerce, article L144-1 (définition ; version en vigueur depuis le 21/09/2000)
- Code de commerce, article L144-2 (qualité de commerçant ; version en vigueur depuis le 01/01/2023)
- Loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, article 2 (abrogation des articles L144-3 à L144-5)
- Code de commerce, article L144-3 dans son ancienne rédaction (en vigueur du 27/03/2004 au 21/07/2019)
- Code de commerce, article L144-7 dans son ancienne rédaction (en vigueur du 21/09/2000 au 11/12/2016)
- Code de commerce, article L144-6 (dettes du loueur ; version en vigueur depuis le 24/05/2019)
- Code de commerce, article L144-7 (solidarité du loueur ; version en vigueur depuis le 11/12/2016)
- Code de commerce, article L144-8 (mandataires de justice ; version en vigueur depuis le 21/07/2019)
- Code de commerce, article L144-9 (fin de la gérance ; version en vigueur depuis le 21/09/2000)
- Code de commerce, article L144-10 (nullité ; version en vigueur depuis le 21/09/2000)
- Code de commerce, article L144-11 (échelle mobile ; version en vigueur depuis le 21/09/2000)
- Code de commerce, article L144-12 (révision du loyer ; version en vigueur depuis le 21/09/2000)
- Code de commerce, article L144-13 (crédit-bail ; version en vigueur depuis le 21/09/2000)
- Code de commerce, article R144-1 (publicité ; version en vigueur depuis le 12/02/2020)
- Code de commerce, article R123-237 (mentions sur les papiers ; version en vigueur depuis le 15/05/2022)
- Code de commerce, article L141-2 (chiffres d'affaires et livres ; version en vigueur depuis le 11/12/2016)
- Code de commerce, article L141-12 (publication de la vente ; version en vigueur depuis le 24/05/2019)
- Code de commerce, article L141-14 (oppositions ; version en vigueur depuis le 16/11/2016)
- Code de commerce, article L145-1 (statut des baux commerciaux ; version en vigueur depuis le 01/01/2023)
- Code de commerce, article L145-8 (droit au renouvellement ; version en vigueur depuis le 24/03/2012)
- Code de commerce, article L145-16 (cession du bail ; version en vigueur depuis le 26/05/2023)
- Code général des impôts, article 1684 (solidarité fiscale ; version en vigueur depuis le 01/01/2019)
- Code civil, article 1589-2 (promesse unilatérale ; version en vigueur depuis le 01/01/2006)
- Code du travail, article L1224-1 (transfert des contrats ; version en vigueur depuis le 01/05/2008)
- Code du travail, article L7321-2 (gérant de succursale ; version en vigueur depuis le 14/05/2009)
- Code de l'urbanisme, article L214-1 (préemption commerciale ; version en vigueur depuis le 20/06/2014)
- Code de la santé publique, article L3332-1-1 (permis d'exploitation ; version en vigueur depuis le 30/01/2020)
- Code de la santé publique, article L3332-4 (mutation ; version en vigueur depuis le 01/06/2011)
- Code de la santé publique, article L3332-4-1 (restaurants ; version en vigueur depuis le 25/03/2019)
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 janvier 2002, n° 00-17.342, publié au bulletin
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 2003, n° 02-11.141, publié au bulletin
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 janvier 2007, n° 06-10.191, non publié au bulletin
- Cour de cassation, chambre sociale, 5 décembre 2012, n° 11-22.168, publié au bulletin
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 février 2013, n° 11-23.479, non publié au bulletin
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 décembre 2015, n° 14-19.146, publié au bulletin
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 juillet 2016, n° 15-16.101, non publié au bulletin
- Cour de cassation, chambre commerciale, 24 octobre 2018, n° 17-10.620, non publié au bulletin
- Cour de cassation, chambre commerciale, 1er juillet 2020, n° 17-31.755, non publié au bulletin
- Cour de cassation, chambre sociale, 3 avril 2024, n° 22-10.261 et suivants, publié au bulletin
- Entreprendre Service Public : licences de débits de boissons (F22379, fiche vérifiée le 27/11/2025)
- Entreprendre Service Public : déclaration de manipulation de denrées animales et agrément sanitaire (F33822, fiche vérifiée le 30/10/2025)
- Entreprendre Service Public : cession du fonds de commerce à un tiers (F37197, fiche vérifiée le 22/07/2026)
- Ville de Bordeaux : règlement municipal des terrasses et étalages, janvier 2026
- Ville de Bordeaux : droit de préemption sur les fonds commerciaux ou artisanaux (page mise à jour le 19/05/2025)
Versions en vigueur consultées le 9 novembre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil d'un avocat, d'un notaire ou d'un expert-comptable sur un dossier précis.
Vos questions
Vos questions sur la location-gérance
Le bail commercial loue des locaux à un commerçant propriétaire de son fonds ; la location-gérance loue le fonds lui-même à un gérant, qui l'exploite à ses risques et périls (article L144-1 du Code de commerce). Seul le propriétaire du fonds peut invoquer le droit au renouvellement du bail des locaux (article L145-8).
La durée est libre : le chapitre du Code de commerce sur la location-gérance n'en fixe aucune. Elle s'écrit dans le contrat, avec les conditions de renouvellement et de sortie.
Non, depuis le 21 juillet 2019 : la condition de deux années d'exploitation a disparu avec l'abrogation des articles L144-3 à L144-5 (loi n° 2019-744, article 2). Il faut toutefois un fonds réel, avec une clientèle.
Jusqu'à la publication du contrat, oui : il est solidaire des dettes d'exploitation (article L144-7) et des impôts directs de l'exploitation (article 1684 du Code général des impôts). Après la publication, cette solidarité cesse.
Aucun texte du chapitre ne l'exige, mais le bail peut l'imposer ou faire obstacle à l'opération : une clause interdisant toute mise à disposition des lieux a conduit à la résiliation du bail (Cass. 3e civ., 6 février 2013). Lisez le bail, puis demandez cet accord par écrit en cas de doute.
Oui, par une promesse de vente qui accompagne le contrat ; une promesse unilatérale doit être constatée par acte authentique ou enregistrée dans les dix jours de son acceptation (article 1589-2 du Code civil). La levée de l'option suit les formalités d'une vente de fonds.
Non : « le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux » (article L145-8).
Leurs contrats en cours subsistent. Sauf ruine du fonds, ils reviennent au propriétaire du fonds, tenu des obligations du contrat de travail (Cass. soc., 3 avril 2024, à propos d'une résiliation par le liquidateur du gérant ; article L1224-1 du Code du travail).
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