Dissolution de SCI : partager les biens, à quel prix

Après paiement des dettes et remboursement du capital, l'actif d'une SCI dissoute se partage entre les associés dans les proportions de leur participation aux bénéfices, sauf clause contraire, selon les règles du partage des successions (article 1844-9 du Code civil). Chaque bien s'estime, à notre lecture, à sa valeur à la date la plus proche possible du partage ; l'associé qui garde la maison verse une soulte s'il reçoit plus que ses droits, et l'acte supporte en principe un droit de partage de 2,50 % sur l'actif net.

• La mésentente ne suffit pas à elle seule : elle ne justifie la dissolution judiciaire que si elle paralyse le fonctionnement de la société.
• La personnalité morale subsiste pour les besoins de la liquidation, jusqu'à la publication de sa clôture ; le liquidateur est nommé selon les statuts.
• Un bien apporté et retrouvé en nature est attribué, sur sa demande et à charge de soulte, à l'associé qui l'avait apporté, sauf clause contraire.
• Dans une société relevant des articles 8 à 8 ter, le transfert des biens aux associés est traité comme une cession à titre onéreux.
• Les associés peuvent aussi rester en indivision pour tout ou partie des biens sociaux, sous les règles de l'indivision.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 10/11/2026.

La dissolution n'est pas libre : elle repose sur l'un des cas prévus par l'article 1844-7 du Code civil.

La dissolution entraîne la liquidation, hormis les cas prévus par la loi, et n'a d'effet à l'égard des tiers qu'après sa publication. Le liquidateur est nommé conformément aux statuts ; dans leur silence, par les associés, ou à défaut par décision de justice (article 1844-8).

La personnalité morale subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu'à la publication de sa clôture. Si la clôture n'intervient pas dans les trois ans qui suivent la dissolution, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal.

Vient ensuite le partage : « Après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l'actif est effectué entre les associés dans les mêmes proportions que leur participation aux bénéfices, sauf clause ou convention contraire » (article 1844-9). Les règles du partage des successions, y compris l'attribution préférentielle, s'appliquent aux partages entre associés.

L'article 1844-9 renvoie aux règles du partage des successions. À notre lecture, chaque bien s'estime donc comme dans une succession : « à sa valeur à la date de la jouissance divise », en tenant compte, s'il y a lieu, des charges qui le grèvent (article 829). La Charte de l'expertise définit la valeur vénale et demande de mentionner les hypothèses retenues, comme celle d'un bien considéré libre d'occupation.

Les associés peuvent décider, dans les statuts ou par une décision ou un acte distinct, que certains biens seront attribués à certains associés. À défaut, tout bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse partagée est attribué, sur sa demande et à charge de soulte s'il y a lieu, à celui qui l'avait apporté ; cette faculté s'exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle (article 1844-9).

L'attribution préférentielle et ses modalités obéissent aux textes du partage successoral ; le bien attribué s'estime alors à la date de l'article 829 (article 832-4). Les associés peuvent aussi rester en indivision pour tout ou partie des biens, et l'indivision prend le relais à la clôture de la liquidation.

Le droit de partage est de 2,50 % sur l'actif net (article 746 du Code général des impôts, article 747). Tout dépend ensuite de ce que le bien était, pour le fisc, avant le partage : un bien acheté par la société, ou un bien apporté par un associé.

Le BOFiP admet un aménagement pour une société civile de gestion immobilière continuée entre descendants de l'apporteur, lorsque les liens de parenté sont ceux de l'article 748 du Code général des impôts : le droit de mutation n'est alors pas perçu, mais le droit de partage porte sur la valeur totale de l'actif social attribué (BOI-ENR-AVS-30-20-20, § 220). Le taux des droits de vente dépend du département : en Gironde, le taux voté est de 5,00 %, hors primo-accédants, taxe communale et frais d'assiette en sus (tableau de la DGFiP au 1er juin 2026).

L'exonération de l'article 150 U, IV, du Code général des impôts vise les partages de biens dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale, de donations-partages et d'indivisions entre époux ou partenaires. À notre lecture, elle ne vise pas le partage d'une société.

Pour une société relevant des articles 8 à 8 ter, la propriété des biens passe aux associés à la clôture de la liquidation : il s'opère une cession à titre onéreux, imposable au nom de chaque associé au prorata de ses droits ; si un bien est attribué en cours de liquidation, la plus-value est considérée comme réalisée par la société et imposable au nom des associés au prorata de leurs droits (BOI-RFPI-PVI-10-30, § 110 et 120). Le prix de cession est la valeur réelle des droits de chaque associé dans l'actif immobilier de la société (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 180) : l'estimation sert donc aussi à l'impôt.

L'abattement pour durée de détention sur l'impôt sur le revenu est de 6 % pour chaque année au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième, puis de 4 % la vingt-deuxième (article 150 VC). L'associé qui occupe à titre de résidence principale un immeuble mis gratuitement à sa disposition par une telle société peut bénéficier de l'exonération, en cas de cession à titre onéreux, sur la fraction occupée et sa quote-part (BOI-RFPI-PVI-10-40-10).

Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés relève d'un autre régime : l'article 150 U vise les particuliers et les sociétés relevant des articles 8 à 8 ter, et le boni de liquidation suit l'article 161. Votre conseil fiscal chiffrera ces conséquences.

• Code civil, articles 829, 832-4, 1844-7, 1844-8, 1844-9 et 1852.
• Code général des impôts, articles 150 U, 150 VC, 161, 678, 746 et 747.
• BOFiP : BOI-ENR-AVS-30-20-20 (5 août 2015) ; BOI-ANNX-000263 (2 décembre 2015) ; BOI-ENR-AVS-30-20-10 (7 juin 2018) ; BOI-RFPI-PVI-10-30 (11 février 2013) ; BOI-RFPI-PVI-20-10-10 (2 mars 2016) ; BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (27 juin 2023). DGFiP, tableau de la DGFiP au 1er juin 2026.
• Cour de cassation : Cass. 1re civ., 11 juin 1996, n° 94-16.608, Cass. 3e civ., 16 mars 2011, n° 10-15.459, Cass. com., 16 septembre 2014, n° 13-20.083 et Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 24-19.326, publiés au Bulletin ; Cass. com., 10 avril 2019, n° 17-20.506, inédit.
• Charte de l'expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, titre III, § 1.1 et 1.2.

Textes et décisions consultés le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. La Charte est protégée par les droits de propriété intellectuelle de nature patrimoniale au profit du Comité d'application de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière.