Vendre un terrain constructible : les étapes

Vérifiez d'abord ce qui peut y être construit, avec un certificat d'urbanisme, puis faites fixer ses limites. Si vous en détachez un lot à bâtir, une déclaration préalable ou un permis d'aménager est requis ; dans les zones d'argile d'exposition moyenne ou forte, vous fournissez une étude géotechnique préalable, et la plus-value est en principe imposable.

• Déposée dans les dix-huit mois, une demande d'autorisation profite des règles d'urbanisme figées par le certificat d'urbanisme.
• Détacher un lot à bâtir constitue un lotissement : déclaration préalable, ou permis d'aménager s'il y a des voies ou équipements communs.
• La vente doit indiquer si le descriptif du terrain résulte d'un bornage, quand l'acquéreur entend y construire un logement.
• Dans les zones d'argile d'exposition moyenne ou forte, le vendeur fournit une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse.
• Un jardin vendu comme terrain à bâtir n'a pas l'exonération de la résidence principale, même vendu avec la maison.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Un terrain à bâtir est un bien sur lequel une construction peut être autorisée (notaires.fr). Dans les 28 communes de Bordeaux Métropole, la réponse se trouve d'abord dans le plan local d'urbanisme métropolitain ; ailleurs en Gironde, dans le document d'urbanisme applicable à la commune.

Le certificat d'urbanisme n'est pas obligatoire pour vendre, mais il sécurise la vente : si une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans les dix-huit mois, les règles d'urbanisme qui existaient à sa date ne peuvent pas être remises en cause, sauf pour la sécurité ou la salubrité publique (article L410-1). Une condition suspensive d'obtention du permis de construire est fortement conseillée à l'acheteur (notaires.fr). Sauf exception, il n'a pas de délai de rétractation de dix jours (F258 ; notaires.fr) : l'exception vise un lot de lotissement soumis à permis d'aménager (article L442-8).

« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (article L442-1). Un seul lot détaché de votre jardin pour y construire suffit donc à faire un lotissement. Votre autorisation de construire ne vaut pas autorisation de diviser (F37932).

À Bordeaux, le centre ancien est un site patrimonial remarquable (Ville de Bordeaux, 30 juin 2026). Le plan local d'urbanisme peut aussi fixer des règles propres, sur la constructibilité ou l'implantation par rapport aux limites : consultez-le avant de déposer (F37932). Le lot doit avoir un accès : si la division crée une enclave, le passage ne peut être demandé, en principe, que sur les terrains qui ont fait l'objet de la division (article 684).

Pour vendre, l'ordre compte. Avec une déclaration préalable, une promesse unilatérale peut être signée avant la décision, avec une condition suspensive de non-opposition (F2484). Avec un permis d'aménager, « aucune promesse de vente » et « aucun acompte » avant sa délivrance (article L442-4) ; ensuite, seule une promesse unilatérale, avec dix jours de rétractation (article L442-8). Après une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé sur le fondement de règles nouvelles pendant cinq ans (article L442-14). Vendre sans l'autorisation requise est puni d'une amende de 15 000 € (article L480-4-1 ; F2484).

« Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs » (Code civil, article 646). Il fixe la limite séparative par des signes extérieurs, les bornes (notaires.fr). Seul un géomètre-expert inscrit à l'ordre peut dresser les plans de bornage et de division (loi du 7 mai 1946, article 1er ; article 2).

Toute promesse ou tout contrat de vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un logement « mentionne si le descriptif de ce terrain résulte d'un bornage » (code de l'urbanisme, article L115-4). Pour un lot de lotissement, le descriptif issu du bornage doit figurer dans l'acte (même article). Si la mention manque, l'acquéreur, ou le bénéficiaire de la promesse, peut agir en nullité jusqu'à un mois après l'acte authentique (article L115-5). Hors lotissement, le bornage reste facultatif, l'acte devant alors décrire précisément le terrain (notaires.fr) ; pour une division, il précède en pratique la demande d'autorisation (F37932).

Si une parcelle est créée, le géomètre établit aussi un document d'arpentage ; le cadastre lui attribue de nouveaux numéros, repris dans l'acte (notaires.fr).

Un terrain viabilisé est raccordable aux voiries et aux réseaux divers : eau potable, assainissement, électricité, téléphone (F2484). Hors lotissement, un terrain à bâtir n'est pas obligatoirement viabilisé ; le coût des travaux peut être important et mérite d'être estimé avant la vente (notaires.fr). En lotissement, le lot vendu doit être constructible, viabilisé et délimité (F2484).

Le certificat d'urbanisme opérationnel indique l'état des équipements publics existants ou prévus (article L410-1). C'est une information décisive pour l'acheteur : si des travaux sur les réseaux publics d'eau, d'assainissement ou d'électricité sont nécessaires, le permis ne peut être accordé que si l'autorité peut indiquer dans quel délai et par qui ils seront exécutés, et une déclaration préalable se heurte à une opposition dans le cas contraire (article L111-11). Précisez dans la promesse qui réalise et qui paie les raccordements.

« En cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur » (code de la construction et de l'habitation, article L132-5). L'obligation vaut dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (article L132-4), celles dont l'exposition est identifiée comme moyenne ou forte (article R132-3). Elle ne vise pas les secteurs où les règles d'urbanisme ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles (article L132-5).

L'étude est annexée à la promesse ou, à défaut, à l'acte authentique, et suit le titre de propriété (article L132-5). Sa validité est de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué (article R132-6). Une étude de type G1, conforme à la norme NF P 94-500, vaut présomption de conformité (ministère de la Transition écologique).

La carte a changé : un arrêté du 9 janvier 2026 l'a mise à jour, portant les zones d'exposition moyenne ou forte à 55 % du territoire hexagonal contre 48 % en 2020, pour les promesses et actes conclus à compter du 1er juillet 2026 (ministère de la Transition écologique, 9 avril 2026). Vérifiez l'adresse exacte sur Géorisques : au 9 novembre 2026, le service y donne par exemple une exposition moyenne pour un point du centre-ville de Bordeaux, à Pessac ou à Mérignac, et forte pour un point de Caudéran ou de Gradignan.

Le vendeur particulier relève en principe du régime des plus-values des particuliers. Celui qui cède des lots d'un terrain acquis à cet effet relève des bénéfices industriels et commerciaux (article 35, I, 3°) : une opération de division importante mérite l'avis d'un notaire ou d'un expert-comptable.

Un abattement exceptionnel de 60 %, porté à 85 % sous conditions de logement social, intermédiaire ou en bail réel solidaire, existe pour certains terrains à bâtir situés dans des communes classées en zone de déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements. Il suppose notamment une promesse ayant date certaine au plus tard le 31 décembre 2027, une vente réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivante, et un acheteur qui s'engage à construire et à achever, dans les quatre ans, un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, d'un gabarit au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé ; les ventes à certains proches du vendeur en sont exclues (article 150 VE).

• Code de l'urbanisme, lu sur Légifrance le 9 novembre 2026 (versions en vigueur ce jour) : L410-1, L442-1, L442-3, L442-4, L442-8, L442-14, R442-1, R421-19, R421-23, R423-23, R423-24, L111-11, L115-4, L115-5, L213-2, L480-4-1 ; décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026, article 10.
• Code civil : article 646, article 684. Loi n° 46-942 du 7 mai 1946 : article 1er, article 2. Code de la construction et de l'habitation : L132-4, L132-5, R132-3, R132-6, L290-1, L290-2. Code de l'environnement : L125-5. Carte des argiles : arrêté du 9 janvier 2026.
• Fiscalité : Code général des impôts, article 35, article 150 U, article 150 VC, article 150 VE, article 1529, article 1605 nonies, article 1609 nonies G ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (27 juin 2023), BOI-RFPI-PVI-20-20 (18 juillet 2023) et BOI-RFPI-TDC-20 (10 février 2015).
• Service-public.fr : acte de vente d'un terrain à bâtir (9 mai 2025) ; certificat d'urbanisme (2 juillet 2025) ; diviser un terrain (21 juillet 2026) ; vendeur d'un terrain en lotissement (14 octobre 2026) ; promesse de vente en lotissement (6 octobre 2026). Notaires de France, la vente d'un terrain à bâtir (18 août 2026) ; ministère de la Transition écologique, retrait-gonflement des argiles (9 avril 2026) ; Géorisques (relevé du 9 novembre 2026) ; Bordeaux Métropole, PLU et Ville de Bordeaux, démarches en urbanisme (30 juin 2026).

Textes consultés le 9 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil de votre notaire, de votre géomètre-expert ou du service de l'urbanisme de votre mairie sur un terrain précis.