Vente en viager : le bouquet et la rente

Vendre en viager, c'est céder son logement contre une rente que l'acheteur, le débirentier, verse à vie au vendeur, le crédirentier, souvent avec une somme payée comptant à la signature, le bouquet. En viager occupé, le vendeur garde jusqu'à son décès l'usufruit ou un droit d'usage du logement ; en viager libre, l'acheteur en dispose dès la vente ; dans les deux cas, la rente est due quelle que soit la durée de la vie du vendeur, et l'acte est signé chez un notaire.

• Le prix se compose en général d'un bouquet, facultatif et payé comptant, et d'une rente versée à vie.
• En viager occupé, le vendeur garde l'usufruit ou un droit d'usage ; en viager libre, l'acheteur dispose du bien.
• Une fraction de la rente est imposable, fixée selon l'âge du vendeur à la vente : de 70 % avant 50 ans à 30 % après 69 ans.
• Sans clause résolutoire, le vendeur impayé ne reprend pas son bien : il peut seulement saisir les biens de l'acheteur.
• Le contrat est sans effet si le vendeur meurt, dans les vingt jours de la signature, d'une maladie qu'il avait déjà.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 04/11/2026.

« La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d'argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble » (Code civil, article 1968). Vendre en viager, c'est céder un bien immobilier en échange de cette rente, mensuelle, trimestrielle ou annuelle, qui peut s'accompagner d'une somme payée comptant à la signature, le bouquet ; l'acheteur est le débirentier, le vendeur le crédirentier (fiche Service Public F2762).

Le Code civil range la rente viagère parmi les contrats aléatoires, au titre XII de son livre III. Le débirentier ne peut pas se libérer en offrant de rembourser le capital : il sert la rente pendant toute la vie de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée, « quelle que soit la durée de la vie de ces personnes » (article 1979). Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans aucune démarche (F2762).

La rente « peut être constituée sur une ou plusieurs têtes » (article 1972) : quand plusieurs vendeurs la perçoivent et que l'un décède, elle est soit reversée en entier au survivant, la rente réversible, soit réduite en proportion, la rente réductible (F2762).

Avec un viager occupé, le vendeur conserve jusqu'à son décès l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu ; avec un viager libre, l'acheteur l'utilise librement dès la signature de la vente (F2762). Le choix commande l'occupation du logement, la répartition des charges et les loyers que chacun peut percevoir.

La taxe foncière est établie au nom du propriétaire, sauf usufruit : le vendeur qui se réserve l'usufruit y est imposé (Code général des impôts, article 1400 ; BOFiP, BOI-IF-TFB-10-20-20, § 10). S'il ne garde que le droit d'usage et d'habitation, l'acheteur en est le redevable légal, mais le vendeur lui en doit la part qui correspond à sa jouissance (même BOFiP, § 90 et 100).

Une autre voie, sans rente : vendre la seule nue-propriété de son logement contre un prix payé comptant, en gardant l'usufruit, « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même » (Code civil, article 578). Sa fiscalité est vue plus bas.

Le prix est généralement constitué d'un bouquet et d'une rente viagère (F2762). « La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer » (Code civil, article 1976).

Le bouquet, payé comptant à la signature, n'est pas obligatoire et se fixe librement ; selon Service Public, il représente en général 30 % de la valeur totale du bien, et son montant compte parmi les critères d'estimation de la rente (F2762).

La rente se verse au début ou à la fin de chaque mois, trimestre ou année ; sa valeur totale est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur (F2762). Elle n'est acquise au crédirentier « que dans la proportion du nombre de jours qu'il a vécu », sauf si elle est payable d'avance (article 1980). Une clause d'indexation peut en réviser le montant automatiquement, par exemple selon l'indice des prix à la consommation publié par l'Insee (F2762).

« Les rentes viagères constituées à titre onéreux ne sont considérées comme un revenu, pour l'application de l'impôt sur le revenu dû par le crédirentier, que pour une fraction de leur montant », déterminée d'après son âge lors de l'entrée en jouissance de la rente (Code général des impôts, article 158, 6). Pour une rente à jouissance immédiate servie en contrepartie de la vente d'un bien, cette date est celle du contrat (BOFiP, BOI-RSA-PENS-30-20, § 20).

La fraction est fixée l'année où la rente entre en service, puis ne change plus ; pour une rente réversible entre époux, l'administration retient en principe l'âge de l'aîné à l'entrée en jouissance, sauf règle plus favorable (même BOFiP, § 40 et 70). Cette fraction supporte aussi les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (code de la sécurité sociale, article L136-6, I, b) : 18,6 % dans le cas général, dont 10,6 % de contribution sociale généralisée (article L136-8, I, 2° ; F2329). Le bouquet n'est pas un revenu (F2762).

La vente relève de l'impôt sur la plus-value immobilière. « Lorsqu'un bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts » (article 150 VA, I), éventuellement augmentée de la part du prix payée comptant (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 90). L'imposition est établie en totalité pour l'année de la vente, quelles que soient ses modalités de paiement (F10864). La plus-value peut être exonérée, notamment si le logement vendu est votre résidence principale (F2762) ; la vente de la seule nue-propriété ou du seul usufruit d'un logement détenu jusque-là en pleine propriété y ouvre droit, toutes conditions étant par ailleurs remplies (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 90). Voir notre guide de la plus-value immobilière.

• Code civil, lu sur Légifrance le 31 octobre 2026 (versions en vigueur ce jour), titre XII « Des contrats aléatoires », chapitre II « Du contrat de rente viagère » : article 1968, article 1972, article 1974, article 1975, article 1976, article 1977, article 1978, article 1979 et article 1980 ; usufruit : article 578.
• Fiscalité, lue le 31 octobre 2026 : Code général des impôts, article 158, article 150 VA et article 1400 ; code de la sécurité sociale, article L136-6 et article L136-8 ; BOFiP, BOI-RSA-PENS-30-20 (rentes viagères à titre onéreux), BOI-RFPI-PVI-20-10-10 (prix de cession), BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (résidence principale) et BOI-IF-TFB-10-20-20 (taxe foncière). Code de la construction et de l'habitation, article L271-1 (rétractation).
• Service-public.fr : achat ou vente en viager (vérifiée le 18 août 2025) ; plus-value immobilière (15 avril 2026) ; prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (30 juin 2026).

Textes consultés le 31 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil de votre notaire sur une vente précise.