Sinistre en immeuble tertiaire : les réflexes

Mettez d'abord les personnes à l'abri et arrêtez la cause, réunissez les preuves, puis déclarez le sinistre à votre assureur dès que vous en avez connaissance, au plus tard dans le délai du contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, ou à deux jours ouvrés pour un vol. Prévenez aussi le bailleur, les occupants et, en copropriété, le syndic : chacun déclare à son propre assureur, et la cause du sinistre décidera de qui supporte les dommages.

• L'assuré avise son assureur dès qu'il a connaissance du sinistre, au plus tard dans le délai du contrat : cinq jours ouvrés au moins, deux pour un vol.
• En catastrophe naturelle, la déclaration se fait au plus tard trente jours après la publication de l'arrêté de reconnaissance.
• Entre bailleur et locataire, le locataire répond de l'incendie, sauf s'il prouve une des causes d'exonération que prévoit le code civil.
• Le loyer reste dû en principe ; il baisse si des réparations urgentes durent plus de vingt et un jours, sauf clause valable du bail.
• L'indemnité versée pour un dommage à un immeuble bâti doit en principe servir à sa remise en état effective.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Group. Mis à jour le 10/11/2026.

Le délai se lit d'abord dans le contrat : le code des assurances n'en fixe que le minimum.

Une déclaration tardive n'entraîne la déchéance que si le contrat la prévoit et si l'assureur établit que le retard lui a causé un préjudice ; elle ne peut pas être opposée lorsque le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. Les délais peuvent être prolongés d'un commun accord (article L113-2). Après un sinistre, un local resté vide peut relever de la déclaration d'aggravation : voyez notre guide de l'assurance d’un local commercial.

L'assureur indemnise selon le contrat ; la responsabilité dit vers qui il pourra se retourner. Commencez par lire le bail : une clause, notamment de renonciation à recours, peut changer la réponse.

Dans un immeuble de bureaux, un incendie né dans le véhicule d'un locataire, au premier sous-sol, avait gagné l'immeuble ; un autre locataire, installé au sixième étage, demandait réparation à la bailleresse. La Cour de cassation a censuré la décision qui l'avait débouté faute de manquement établi : le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires, et n'en est exonéré qu'en cas de force majeure (arrêt du 6 juillet 2022, inédit). L'assureur qui a indemnisé est ensuite subrogé dans les droits de son assuré contre les tiers responsables (article L121-12 du code des assurances).

En copropriété, le syndic administre l'immeuble et pourvoit à sa conservation (loi de 1965, article 18) ; copropriétaires et syndicat sont tenus de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont ils répondent (article 9-1). Nous n'avons trouvé aucun article qui désigne celui qui déclare le sinistre pour le syndicat : en pratique, passez par le syndic.

En principe oui : le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus (article 1728 du code civil). Quatre situations changent la réponse.

• Destruction totale par cas fortuit. Le bail est résilié de plein droit, sans dédommagement (article 1722 du code civil). La Cour de cassation a approuvé le refus de cette résiliation pour des locaux commerciaux incendiés, non entièrement détruits, dont la reconstruction était possible et avait été réalisée pour un coût n'excédant pas le prix de la chose louée (arrêt du 19 décembre 2012). Elle a aussi censuré une résiliation prononcée alors que la cause de l'incendie était indéterminée, « ce qui ne caractérisait aucun cas fortuit » (arrêt du 17 septembre 2020, inédit).
• Destruction partielle. Le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation du bail (article 1722).
• Réparations urgentes. Le preneur doit les souffrir ; si elles durent plus de vingt et un jours, le prix est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il est privé (article 1724). Une clause peut y déroger : dans un local commercial, les juges ont retenu qu'une clause écartant toute indemnité ou diminution de loyer ne s'applique que si la gêne est normale (arrêt du 25 mars 2014, inédit).
• Locaux rendus impropres par un manquement du bailleur. Le preneur d'un bail commercial peut refuser de payer à compter du jour où, en raison de ce manquement, les locaux sont impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, sans mise en demeure préalable (arrêt du 18 septembre 2025, à propos d'infiltrations). Assigné en constatation de la clause résolutoire, le locataire qui invoque ce refus voit le juge en vérifier le bien-fondé, pour chacun des loyers réclamés, même s'il n'a pas demandé de délais dans le mois du commandement (arrêt du 5 mars 2026, locaux à usage commercial et d'habitation). Le manquement à une obligation essentielle ne suffit pas : la Cour de cassation a censuré une décision qui admettait ce refus sans rechercher si des infiltrations avaient rendu les locaux impropres à cet usage (arrêt du 6 juillet 2023).

Par déduction, un sinistre sans manquement du bailleur relève des articles 1722 et 1724 plutôt que de ce refus de payer. Côté propriétaire, la perte de loyers n'est couverte que si le contrat prévoit cette garantie, pour la durée et le montant qu'il fixe.

La convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble (IRSI) règle entre assureurs certains dégâts des eaux et incendies. Service Public la présente pour les immeubles d'habitation, jusqu'à 5 000 € hors taxes de dommages matériels (fiche F2027 de Service Public, vérifiée le 22 juillet 2025) : elle ne dit rien des locaux professionnels.

La convention a été modifiée au 1er juillet 2020, selon le cabinet BJA, et nous n'avons pas pu lire le texte actuellement applicable : nous ne disons donc pas ce qu'elle prévoit pour un bureau ou un commerce. Vos obligations n'en dépendent pas : vous déclarez à votre assureur, et lui dit si une convention s'applique.

L'assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat (article L113-5 du code des assurances). Depuis le 28 mai 2026, il informe l'assuré, lors de la réalisation du risque, de son droit de solliciter à ses frais une contre-expertise par un expert de son choix (article L113-5-1). Quelques règles encadrent ensuite les réparations :

• L'indemnité. Sauf le cas visé à l'article L121-16, les indemnités versées en réparation d'un dommage causé à un immeuble bâti doivent être utilisées pour la remise en état effective de cet immeuble ou de son terrain d'assiette ; toute clause contraire est nulle (article L121-17).
• La dommages-ouvrage. Si l'immeuble en bénéficie et que le désordre relève de la garantie décennale des constructeurs, l'assureur a soixante jours pour dire s'il met en jeu la garantie et quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre, sauf délai supplémentaire accepté expressément par l'assuré ; s'il dépasse ces délais ou propose une offre manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires (article L242-1). Le chantier se suit comme dans notre guide des travaux d’un immeuble tertiaire.
• L'amiante. Pour un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le propriétaire communique le dossier technique amiante, sur sa demande, à toute personne appelée à effectuer des travaux (articles R1334-14 et R1334-29-5 du code de la santé publique), et le donneur d'ordre fait rechercher l'amiante avant une opération à risque (article R4412-97 du code du travail). En cas d'urgence liée à un sinistre présentant un risque grave, si ce repérage ne peut être mis en œuvre, les travailleurs sont protégés comme si la présence d'amiante était avérée (article R4412-97-3).
• La mérule. L'occupant qui a connaissance de sa présence le déclare en mairie ; à défaut d'occupant, c'est le propriétaire, et pour les parties communes d'une copropriété, le syndicat (article L126-5 du code de la construction et de l’habitation).
• En centre-ville de Bordeaux. Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, les travaux susceptibles de modifier l'état des parties extérieures sont soumis à autorisation préalable (article L632-1 du code du patrimoine), subordonnée à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, sous réserve de l'article L632-2-1 (article L632-2).

• Code des assurances, article L113-2 (obligations de l'assuré, déclaration du sinistre ; version en vigueur depuis le 01/04/2018)
• Code des assurances, article L113-5 (exécution de la prestation dans le délai convenu)
• Code des assurances, article L113-5-1 (information sur le droit à contre-expertise ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
• Code des assurances, article L114-1 (prescription ; version en vigueur depuis le 30/12/2021)
• Code des assurances, article L121-12 (subrogation de l'assureur ; version en vigueur depuis le 25/06/2025)
• Code des assurances, article L121-17 (utilisation de l'indemnité)
• Code des assurances, article L125-2 (catastrophes naturelles ; version en vigueur depuis le 28/05/2026)
• Code des assurances, article L242-1 (assurance dommages-ouvrage)
• Code civil, article 1242 (incendie à l'égard des tiers ; version en vigueur depuis le 25/06/2025)
• Code civil, article 1244 (ruine d'un bâtiment)
• Code civil, article 1719 (obligations du bailleur)
• Code civil, article 1720 (réparations)
• Code civil, article 1722 (destruction de la chose louée)
• Code civil, article 1724 (réparations urgentes)
• Code civil, article 1728 (obligations du preneur)
• Code civil, article 1732 (dégradations)
• Code civil, article 1733 (incendie)
• Code civil, article 1734 (incendie, plusieurs locataires)
• Code civil, article 1755 (vétusté, force majeure)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 (assurance des copropriétaires et du syndicat)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14 (syndicat, dommages ayant leur origine dans les parties communes)
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18 (missions du syndic ; version en vigueur depuis le 11/04/2024)
• Code de commerce, article R145-35 (charges non imputables au locataire)
• Code du travail, article R4412-97 (recherche d'amiante avant une opération)
• Code du travail, article R4412-97-3 (repérage impossible, urgence liée à un sinistre)
• Code de la santé publique, article R1334-14 (champ de l'amiante)
• Code de la santé publique, article R1334-29-5 (dossier technique amiante)
• Code de la construction et de l'habitation, article L126-5 (mérule, déclaration en mairie)
• Code du patrimoine, article L632-1 (travaux en site patrimonial remarquable)
• Code du patrimoine, article L632-2 (accord de l'architecte des Bâtiments de France)
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 décembre 2012, n° 11-26.076, publié au bulletin (incendie, article 1722)
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 mars 2014, n° 12-28.333 (clause dérogatoire à l'article 1724, gêne normale)
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 septembre 2020, n° 19-20.896 (cause indéterminée, cas fortuit)
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 juillet 2022, n° 21-18.162 (troubles causés par les autres locataires)
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 juillet 2023, n° 22-15.923, publié au bulletin (infiltrations, locaux impropres)
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié au bulletin (exception d'inexécution)
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au bulletin (exception d'inexécution, clause résolutoire)
• Service Public : assurance de la copropriété et convention IRSI (F2027, vérifiée le 22/07/2025)
• Service Public : dégât des eaux (F1352, vérifiée le 25/07/2025)

Versions en vigueur et décisions consultées sur Légifrance le 9 novembre 2026. Ce guide informe ; il ne remplace ni votre contrat d'assurance, ni le conseil d'un avocat sur un sinistre précis.