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Vincent Devauchelle
Vincent dirige le service gestion de Réal Group et fait partie de l'équipe résidentielle de l'agence. C'est votre contact pour les arbitrages liés à votre patrimoine.
Réal Group · Agence immobilière
Loi Carrez : la surface privative d'un lot de copropriété
- Ce que dit la loi Carrez
- Ce qui compte ou non
- Qui mesure, et quand
- Les recours de l'acquéreur
- Carrez ou surface habitable
Surface privative d'un lot de copropriété, parties exclues, hauteur de 1,80 mètre, mesurage, recours de l'acquéreur au-delà d'un vingtième d'écart : voici ce que dit la loi Carrez, texte à l'appui. Réal Group, agence immobilière à Bordeaux, vous donne un avis de valeur gratuit pour l'appartement que vous vendez.
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L'essentiel
Qu'est-ce que la loi Carrez ?
La loi Carrez impose de mentionner, dans la promesse et dans l'acte de vente d'un lot de copropriété, la superficie de sa partie privative : les planchers des locaux clos et couverts, murs, cloisons, marches, gaines et embrasures déduits, sans les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle de l'acte, l'acquéreur peut obtenir une baisse du prix proportionnelle, en agissant dans l'année qui suit l'acte authentique.
- La superficie privative d'un lot de copropriété figure dans la promesse et dans l'acte de vente.
- Elle compte les planchers des locaux clos et couverts, hors murs, cloisons, marches, gaines et embrasures.
- Les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur et les lots de moins de 8 m² ne sont pas comptés.
- Les caves, garages et emplacements de stationnement ne sont pas soumis à la mention.
- Au-delà d'un vingtième d'écart, l'acquéreur a un an après l'acte pour demander une baisse proportionnelle du prix.
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La règle
Ce que dit la loi Carrez
« Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot » de copropriété, ou d'une fraction de lot, mentionne la superficie de sa partie privative ; « Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47 » (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46). C'est la règle dite loi Carrez : la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, a rétabli cet article 46.
L'article ne distingue pas selon l'usage du lot : un appartement, un local professionnel ou commercial, une maison qui forme un lot d'une copropriété sont concernés ; une maison hors copropriété ne l'est pas. La promesse ou l'acte de vente d'un lot de copropriété doit indiquer cette surface (F10798), que Service Public range parmi les documents à remettre à l'acquéreur (F2604).
La mention n'est pas exigée pour les caves, garages et emplacements de stationnement, ni pour les lots dont la superficie est inférieure à un seuil fixé par décret (article 46) : « Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte » (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 4-2).
Le calcul
Ce qui compte dans la surface Carrez, et ce qui n'y compte pas
La superficie de la partie privative « est la superficie des planchers des locaux clos et couverts », « après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier », « gaines, embrasures de portes et de fenêtres » ; « Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre » (décret du 17 mars 1967, article 4-1).
| Partie du lot | Dans la surface Carrez ? |
|---|---|
| Pièces et dégagements clos et couverts : séjour, chambres, cuisine, salle d'eau, couloir, placards | Oui, pour la surface de plancher d'au moins 1,80 mètre de hauteur |
| Murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres | Non : leur surface est déduite |
| Parties de moins de 1,80 mètre de hauteur, sous une pente de toit par exemple | Non |
| Véranda, loggia fermée | Si elle fait partie du lot et qu'elle est close et couverte, pour sa partie d'au moins 1,80 mètre de hauteur ; pas si elle est bâtie sur une partie commune |
| Balcon, terrasse, loggia ouverte | Non : ce ne sont pas des locaux clos et couverts |
| Jardin ou terrasse à usage privatif sur une partie commune | Non : une partie commune à jouissance privative reste une partie commune |
| Cave, garage, emplacement de stationnement | Hors du champ de la mention |
| Lot de moins de 8 m² | Non pris en compte |
Une partie commune dont un copropriétaire a l'usage exclusif ne lui appartient pas : il en a la jouissance « sans toutefois en devenir propriétaire » (F31518). Elle n'entre donc pas dans la partie privative de son lot. La Cour de cassation a ainsi approuvé la diminution du prix accordée pour une véranda, « édifiée sur une partie commune à jouissance privative », qui « avait été incluse à tort dans la surface privative indiquée dans l'acte de vente » (3e chambre civile, 16 septembre 2015, n° 14-20.137).
Le mesurage
Qui mesure, et à quel moment
Ni l'article 46 ni les articles 4-1 à 4-3 du décret ne disent qui mesure, ni n'imposent un professionnel ; l'article L271-6, qui réserve d'autres documents du dossier de diagnostic à une personne présentant des garanties de compétence, ne vise pas cette superficie (code de la construction et de l'habitation, article L271-6). Le vendeur répond d'une erreur, puisque c'est lui qui supporte la diminution du prix : il peut mesurer lui-même ou confier le mesurage à un professionnel, diagnostiqueur ou géomètre-expert.
1
Avant la mise en vente
Le lot est mesuré selon la définition du décret : les planchers des locaux clos et couverts, d'au moins 1,80 mètre de hauteur (article 4-1).
2
La promesse ou le compromis
Il mentionne la superficie de la partie privative ; sans aucune mention de superficie, sa nullité peut être demandée (article 46).
3
L'acte de vente
Il reprend la superficie, et le notaire remet aux parties une copie de l'acte signé ou un certificat qui reproduit la clause de la superficie (article 4-3 du décret).
4
L'année qui suit
L'acquéreur a un an à compter de l'acte authentique pour demander une baisse du prix si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième (article 46).
Ni l'article 46 ni le décret ne fixent de durée de validité au mesurage : c'est la superficie réelle du lot qui se compare à celle de l'acte. Après des travaux qui modifient les pièces ou les cloisons, faites mesurer de nouveau.
Les recours
Les recours de l'acquéreur
« Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième » à celle exprimée dans l'acte, « le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure » ; « l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix » (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).
| Ce qui est constaté | Ce que prévoit l'article 46 |
|---|---|
| Aucune mention de superficie dans la promesse ou dans l'acte | Nullité de l'acte, à demander au plus tard un mois après l'acte authentique ; un acte authentique qui mentionne la superficie éteint l'action contre la promesse |
| Superficie réelle inférieure de plus d'un vingtième, soit plus de 5 % | Diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, à demander dans l'année qui suit l'acte authentique, à peine de déchéance |
| Superficie réelle inférieure d'un vingtième au plus | Pas de diminution du prix sur ce fondement |
| Superficie réelle supérieure à celle de l'acte | Aucun supplément de prix |
Si un prix global couvre aussi des biens que l'article 46 ne vise pas, une cave ou un parking par exemple, la diminution se calcule sur le prix diminué de leur valeur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 janvier 2008, n° 06-21.696). Le jour de l'acte, le certificat ou la copie que remet le notaire informe l'acquéreur de ses possibilités de recours en cas d'inexactitude (F37190).
Exemple chiffré (montants fictifs)
L'acte de vente d'un appartement vendu 300 000 € mentionne 60 m². Un vingtième de 60 m², c'est 3 m² : l'acquéreur peut agir si la superficie réelle est inférieure à 57 m².
- Mesuré à 56 m², l'appartement a 4 m² de moins, plus d'un vingtième. L'article 46 prévoit une diminution « proportionnelle à la moindre mesure », sans la limiter à ce qui dépasse le vingtième : calculée sur les 4 m² manquants, elle serait de 4/60 du prix, soit 20 000 €.
- Mesuré à 58 m², il a 2 m² de moins, un vingtième au plus : pas de diminution du prix.
La surface habitable
Surface Carrez ou surface habitable
La surface habitable part aussi de la surface de plancher construite, murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures déduits. Mais elle ne compte ni les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas et volumes vitrés, ni les locaux communs, ni les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur (code de la construction et de l'habitation, article R156-1). Une véranda close et couverte qui fait partie du lot peut donc entrer dans la surface Carrez sans entrer dans la surface habitable.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Lus sur Légifrance le 31 octobre 2026 (versions en vigueur ce jour) : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 4-1, article 4-2 et article 4-3 ; loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ; code de la construction et de l'habitation, article L271-6 et article R156-1 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-1.
- Cour de cassation, 3e chambre civile : 16 janvier 2008, n° 06-21.696 et 16 septembre 2015, n° 14-20.137 (publiés au bulletin).
- Service-public.fr : vente d’un logement en copropriété (vérifiée le 21 août 2025) ; achat d’un logement en copropriété (19 septembre 2025) ; diagnostics à fournir en cas de vente (7 mars 2025) ; partie commune à jouissance privative (15 avril 2025).
Textes consultés le 31 octobre 2026, dans leur version en vigueur à cette date. Ce guide informe ; il ne remplace pas le conseil de votre notaire sur une vente précise.
Vos questions
Vos questions sur la loi Carrez
Seulement si la maison forme un lot d'une copropriété : l'article 46 vise la vente d'un lot ou d'une fraction de lot (loi du 10 juillet 1965). La vente d'une maison hors copropriété ne comporte pas de surface Carrez.
Ni l'article 46 ni le décret ne l'imposent, et l'article L271-6, qui exige une personne présentant des garanties de compétence pour d'autres diagnostics, ne vise pas cette superficie (article L271-6). Le vendeur répond d'une erreur : la diminution du prix est à sa charge (article 46).
Le balcon non : ce n'est pas un local clos et couvert. Une véranda close et couverte compte si elle fait partie du lot, pour sa partie d'au moins 1,80 mètre de hauteur (décret du 17 mars 1967, article 4-1) ; bâtie sur une partie commune à jouissance privative, elle n'entre pas dans la surface privative (Cour de cassation, 16 septembre 2015).
Pour leur surface d'au moins 1,80 mètre de hauteur seulement : « Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre » (article 4-1).
Rien pour le prix : « l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix » (article 46).
Un an à compter de l'acte authentique pour la diminution du prix, à peine de déchéance ; un mois après l'acte authentique pour la nullité fondée sur l'absence de mention de la superficie (article 46).
Ni l'article 46 ni le décret ne fixent de durée de validité au mesurage (article 46 ; décret, article 4-1) ; c'est la superficie réelle du lot au jour de la vente qui se compare à celle de l'acte. Si des travaux ont modifié les pièces, faites mesurer de nouveau.
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