SERVICE EXPERTISE
Évaluation d'immeubles commerciaux loués à Bordeaux : capitalisation du loyer, analyse du bail commercial et de sa durée résiduelle, solidité de l'enseigne, réversion locative et emplacement. Rapports conformes au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, opposables aux banques, investisseurs, administrations et juridictions.
La valeur d'un immeuble commercial loué se déduit d'abord de son loyer : on capitalise le revenu net annuel par un taux de rendement de marché, avant d'ajuster selon la durée restante du bail, la solidité de l'enseigne locataire et la qualité de l'emplacement. À Bordeaux, le taux va d'environ 4 à 5,5 % pour une boutique prime rue Sainte-Catherine ou dans le Triangle d'or, à plus de 8 % pour un local de périphérie ou d'emplacement secondaire. Un mètre carré ne suffit jamais à valoriser des murs commerciaux.
Un immeuble commercial n'est pas un bien résidentiel : sa valeur ne se déduit pas d'un prix au mètre carré, mais du revenu qu'il produit et de la sécurité de ce revenu dans le temps. L'expert part du loyer net — loyer facial diminué des charges non récupérables et de la vacance — et le capitalise par un taux de rendement tiré de transactions comparables récentes. Cette méthode par le revenu est ensuite recoupée par la comparaison directe avec des ventes de murs commerciaux similaires, et, lorsque l'immeuble comporte plusieurs baux, par une actualisation des flux (DCF) qui projette la trajectoire locative année par année.
Trois facteurs pondèrent ce revenu. Le bail commercial d'abord : sa durée ferme résiduelle, ses échéances, ses clauses, et l'écart entre le loyer en place et la valeur locative de marché — la réversion — qui dira si le loyer peut monter au renouvellement ou risque de baisser. La qualité du preneur ensuite : une enseigne nationale sous bail long ne présente pas le même risque qu'un commerçant indépendant récent. L'emplacement enfin, déterminant en commerce plus que sur tout autre actif : la commercialité de la rue, le flux piéton, la zone de chalandise et la nature des enseignes voisines fondent l'attractivité locative durable des murs.
À Bordeaux, la hiérarchie commerciale est nette. La rue Sainte-Catherine, l'une des plus longues artères piétonnes commerçantes d'Europe, et le Triangle d'or (cours de l'Intendance, place des Grands-Hommes, allées de Tourny) concentrent les emplacements n°1 prisés des enseignes nationales et du luxe. Les rues adjacentes, Saint-Pierre, les Chartrons, Saint-Michel ou Nansouty offrent des emplacements n°1 bis et n°2 à la commercialité plus fragile. En périphérie, les zones de Bordeaux Lac, Rives d'Arcins à Bègles ou Mérignac Soleil relèvent d'une autre logique, celle du retail de flux automobile. Chaque niveau appelle ses propres taux de rendement et ses propres comparables.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La valeur de murs commerciaux loués repose sur quatre leviers interdépendants, dont la combinaison fonde le taux de rendement retenu et éclaire toute décision d'acquisition, de cession ou de financement.
C'est le premier déterminant de la valeur, plus qu'en aucun autre actif. La hiérarchie commerciale bordelaise va de l'emplacement n°1 (rue Sainte-Catherine, Triangle d'or — cours de l'Intendance, Grands-Hommes, allées de Tourny) aux emplacements n°1 bis et n°2 des rues adjacentes, jusqu'aux pôles de périphérie (Rives d'Arcins, Mérignac Soleil, Bordeaux Lac). L'expert analyse le flux piéton, la zone de chalandise, la nature des enseignes voisines, la vitrine et la visibilité, qui fondent l'attractivité locative durable des murs.
Le bail 3-6-9 structure le revenu : durée ferme résiduelle (WALT), échéances triennales et faculté de résiliation du preneur, loyer facial face au loyer économique (après franchises, paliers, pas-de-porte), destination des lieux et clause d'exclusivité. Un bail long consenti à une enseigne solide sécurise la valeur ; une échéance proche introduit un risque de vacance et de renégociation que l'expert modélise explicitement.
L'écart entre le loyer en place et la valeur locative de marché — la réversion — est un levier majeur. Un local sous-loué, dont le loyer est plafonné en dessous du marché (article L145-34 du Code de commerce), recèle un potentiel de revalorisation au renouvellement, encadré depuis la loi Pinel par le lissage à 10 % par an. Un local sur-loué expose au contraire à une baisse à l'échéance. L'expert chiffre cette réversion et la probabilité de déplafonnement, pondérées par la durée résiduelle.
La solidité de l'enseigne conditionne le taux de rendement retenu : enseigne nationale cotée, franchisé, indépendant établi ou commerçant récent n'offrent pas la même sécurité de revenu. L'expert apprécie le secteur d'activité et sa résistance (alimentaire, services, équipement de la personne face au e-commerce), le taux d'effort du preneur, l'historique de paiement. La capitalisation du loyer net par un taux calé sur des transactions comparables traduit l'ensemble de ces risques en valeur.
La situation locative d'un immeuble commercial dicte la méthode d'expertise, les risques à modéliser et la valeur retenue.
Des murs occupés valent d'abord leur bail et la sécurité de leur loyer ; des murs vacants valent le loyer qu'ils peuvent capter et la rapidité avec laquelle ils le capteront. L'expertise explicite cette lecture dans le rapport, en distinguant hypothèses de base et scénarios stressés, afin de sécuriser la décision d'acquisition, de cession, de financement ou d'arbitrage.
Clarification du contexte de la mission (acquisition, cession, financement, apport, succession, IFI, contrôle fiscal, renouvellement de bail), du périmètre à expertiser (murs seuls, immeuble mixte, ensemble de cellules), des valeurs à produire (valeur vénale, valeur locative, valeur en cas de vacance) et du destinataire du rapport (banque, investisseur, notaire, fisc, juge).
Visite du local et de son environnement commercial immédiat, relevé des surfaces pondérées (surface de vente, réserves, étages), appréciation de la vitrine, de la visibilité et du flux piéton. Analyse complète du bail commercial et de ses avenants : loyer, charges, destination, durée résiduelle, échéances, clauses de révision et de déplafonnement, historique des paiements.
Capitalisation du loyer net par un taux de rendement calé sur des transactions de murs commerciaux comparables, recoupée par la comparaison directe. Analyse de la réversion (loyer en place face à la valeur locative de marché) et de la probabilité de déplafonnement. Sur un immeuble à plusieurs baux, actualisation des flux (DCF) intégrant échéances, vacance et valeur terminale. Sensibilités documentées.
Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, documentant hypothèses, comparables, taux retenus et traçabilité de la valeur. Utilisable par les banques (règlement CRR UE 575/2013), les SCPI et OPCI (article L214-114 du CMF), les foncières, l'administration fiscale et les juridictions. Soutenable en contradictoire, en négociation et en arbitrage de portefeuille.
Panorama des missions que nous conduisons sur les immeubles et murs commerciaux bordelais, avec les spécificités méthodologiques propres à chaque contexte.
Expertise préalable à l'achat ou à la vente de murs commerciaux par un investisseur, un commerçant souhaitant acquérir ses murs, une SCI ou un family office. Capitalisation du loyer, analyse du bail en place et de la réversion, valeur en cas de départ du preneur. Rapport utilisable en négociation, en condition suspensive ou pour objectiver un prix entre les parties.
Expertise mandatée par la banque ou l'emprunteur en amont d'un crédit d'acquisition ou d'un refinancement. Valeur vénale et, selon la politique de la banque, valeur hypothécaire prudentielle. Rapport conforme au règlement CRR UE 575/2013 et aux orientations EBA, directement intégrable au dossier de crédit.
Évaluation de la valeur locative des murs à l'appui d'un renouvellement de bail commercial ou d'une demande de déplafonnement (articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce). Analyse des facteurs locaux de commercialité, des modifications notables et de la valeur locative de marché, avec chiffrage de l'impact du lissage Pinel. Rapport soutenable en négociation comme devant le juge des loyers commerciaux.
Expertise au 1er janvier de l'année d'imposition pour les détentions individuelles ou via SCI soumises à l'IFI (articles 964, 965 et 977 du CGI), ou à la date du fait générateur pour les droits de mutation à titre gratuit (CGI 666, 775). Rapport opposable en cas de contrôle fiscal ou de rectification proposée par l'administration (article L17 du LPF).
Expertise d'apport en nature lors de la constitution ou de la recomposition d'une SCI ou d'une foncière, restructuration patrimoniale, cession de parts sociales. Rapport opposable devant commissaire aux apports, notaire et administration fiscale, conforme aux standards du Red Book RICS et utilisable en contradictoire.
Expertise pour arbitrer entre conservation, cession ou réaffectation de murs commerciaux au sein d'un patrimoine familial ou d'une indivision. Lecture multi-critères (rendement courant, réversion, qualité du bail, liquidité de l'emplacement) aidant à la décision et fixant une valeur de partage opposable aux coindivisaires.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation intervient pour les investisseurs privés et institutionnels, les banques, les foncières familiales, les commerçants propriétaires de leurs murs, les SCI et les family offices. Nous couvrons l'ensemble du marché commercial de la métropole, de la boutique prime de la rue Sainte-Catherine à la cellule de périphérie, en distinguant toujours la valeur des murs de celle du fonds de commerce.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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