Expert immobilier MRICS
Guillaume Thériez
Fondateur de Réal Valuation, Guillaume est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF).
Réal Valuation · Expertise immobilière
Expert immobilier commercial à Bordeaux : ce que vaut votre immeuble loué, de son bail à sa rue
- Un actif qui vaut son loyer
- Les quatre leviers
- Murs occupés ou vacants
- Notre méthode
- Les situations traitées
Le loyer, la durée du bail, la solidité de l'enseigne, la réversion et la rue font la valeur de vos murs commerciaux à Bordeaux. Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS, les évalue dans un rapport motivé que vous pouvez présenter aux banques, aux investisseurs, aux administrations et aux juridictions, et vous adresse un devis gratuit sous 24 h.
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L'essentiel
Comment évaluer un immeuble commercial loué ?
L'expert immobilier commercial évalue un immeuble commercial loué en capitalisant son loyer net par un taux de rendement tiré de ventes comparables, puis corrige le résultat selon la durée restante du bail, la solidité de l'enseigne, l'écart entre loyer et valeur locative et la qualité de l'emplacement. À Bordeaux, la hiérarchie des rues commerçantes pèse lourd.
- Un immeuble commercial loué vaut d'abord son loyer net, capitalisé par un taux de rendement tiré de ventes comparables récentes.
- Le bail pèse sur la valeur : durée ferme résiduelle, échéances, clauses, et écart entre le loyer en place et la valeur locative.
- Une enseigne nationale sous bail long ne présente pas le même risque qu'un commerçant indépendant installé depuis peu.
- À Bordeaux, chaque niveau d'emplacement, de la rue Sainte-Catherine aux pôles de périphérie, appelle ses propres taux et ses références.
- Des murs vacants valent le loyer qu'ils peuvent capter et la rapidité avec laquelle ils le capteront.
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Immeuble ou murs commerciaux, loués ou vacants : décrivez le bien, les baux et votre échéance ; un interlocuteur dédié de Réal Valuation vous répond et vous adresse un devis gratuit.
Ce que vous obtenez
Un interlocuteur dédié cadre avec vous la nature du bien, l'usage du rapport et le délai, avant toute commande.
- Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS ; Guillaume Thériez, expert MRICS.
- Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge.
- Un devis gratuit sous 24 h, avec un interlocuteur dédié.
- Des interventions à Bordeaux, en Gironde et partout en France.
Nos appartenances
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L'expert de référence
Guillaume Thériez
Président de Réal GroupAdministrateur du Groupe ABC
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Appartenances, diplôme et enseignement
- DU Expertise Judiciaire, Université de Bordeaux, Faculté de droit et science politique
- Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
- Membre de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI)
- Membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF, ex-CEIF)
- Enseignant en économie immobilière au CNAM Nouvelle-Aquitaine, ICH Bordeaux
Un actif qui vaut son loyer
Un immeuble commercial vaut son loyer et sa sécurité
Un immeuble commercial n'est pas un bien résidentiel : sa valeur ne se déduit pas d'un prix au mètre carré, mais du revenu qu'il produit et de la sécurité de ce revenu dans le temps. L'expert part du loyer net — loyer facial diminué des charges non récupérables et de la vacance — et le capitalise par un taux de rendement tiré de transactions comparables récentes. Cette méthode par le revenu est recoupée par la comparaison directe avec des ventes de murs commerciaux, et, lorsque l'immeuble comporte plusieurs baux, par une actualisation des flux qui projette la trajectoire locative année par année.
Trois facteurs pondèrent ce revenu. Le bail commercial d'abord : sa durée ferme résiduelle, ses échéances, ses clauses, et l'écart entre le loyer en place et la valeur locative de marché — la réversion — qui dira si le loyer peut monter au renouvellement ou risque de baisser. La qualité du preneur ensuite : une enseigne nationale sous bail long ne présente pas le même risque qu'un commerçant indépendant récent. L'emplacement enfin, déterminant en commerce plus que pour tout autre actif : commercialité de la rue, flux piéton, zone de chalandise et enseignes voisines fondent l'attractivité locative durable des murs.
À Bordeaux, la hiérarchie commerciale est nette. La rue Sainte-Catherine, principale artère piétonne commerçante de la ville, et le Triangle d'or (cours de l'Intendance, place des Grands-Hommes, allées de Tourny) concentrent les emplacements numéro un prisés des enseignes nationales et du luxe. Les rues adjacentes et les quartiers Saint-Pierre, des Chartrons, de Saint-Michel ou de Nansouty offrent des emplacements numéro un bis et numéro deux, à la commercialité plus fragile. En périphérie, les pôles de Bordeaux Lac, de Rives d'Arcins à Bègles ou de Mérignac Soleil relèvent d'une autre logique, celle du commerce de flux automobile. Chaque niveau appelle ses propres taux et ses propres références ; le rapport, motivé, est établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les normes de la RICS.
Quatre leviers de valeur
Ce qui fait la valeur d'un immeuble commercial
La valeur de murs commerciaux loués repose sur quatre leviers interdépendants, dont la combinaison fonde le taux retenu et éclaire toute décision d'acquisition, de cession ou de financement.
Emplacement et commercialité
C'est le premier déterminant de la valeur. À Bordeaux, il va de l'emplacement numéro un (rue Sainte-Catherine, Triangle d'or) aux emplacements numéro un bis et numéro deux des rues adjacentes, jusqu'aux pôles de périphérie. L'expert analyse le flux piéton, la zone de chalandise, la nature des enseignes voisines, la vitrine et la visibilité ; il s'appuie sur les loyers relevés par notre observatoire des valeurs locatives des commerces bordelais.
Bail commercial et durée résiduelle
Le bail structure le revenu : durée ferme résiduelle, échéances triennales et faculté de congé du preneur, sauf dérogations prévues par la loi (article L145-4 du Code de commerce), loyer facial face au loyer économique après franchises et paliers, destination des lieux, clause d'exclusivité. Le bail doit aussi comporter un inventaire précis des charges (article L145-40-2) ; depuis le 5 novembre 2014, les grosses réparations ne sont plus refacturables au preneur dans les baux conclus ou renouvelés (article R145-35).
Réversion et niveau de loyer
L'écart entre le loyer en place et la valeur locative de marché (article L145-33) est un levier majeur. Pour un bail de neuf ans au plus, le loyer renouvelé est plafonné à la variation de l'indice, sauf modification notable des éléments de la valeur locative ou bail prolongé tacitement au-delà de douze ans ; en cas de modification notable ou de clause relative à la durée du bail, la hausse qui en découle est lissée à 10 % par an du loyer de l'année précédente (article L145-34). Un local sur-loué expose au contraire à une baisse à l'échéance. L'expert chiffre cette réversion et sa probabilité.
Qualité du preneur et taux d'effort
La solidité de l'enseigne conditionne le taux retenu : enseigne nationale, franchisé, indépendant établi ou commerçant récent n'offrent pas la même sécurité de revenu. L'expert apprécie le secteur d'activité et sa résistance — alimentaire, services, équipement de la personne face au commerce en ligne —, le taux d'effort du preneur, c'est-à-dire la part de son chiffre d'affaires absorbée par le loyer et les charges, et l'historique de paiement.
Deux situations locatives
Murs occupés ou murs vacants : deux logiques d'évaluation
La situation locative d'un immeuble commercial dicte la méthode d'expertise, les risques à modéliser et la valeur retenue.
| Critère | Murs commerciaux occupés (loués) | Murs commerciaux vacants ou à recommercialiser |
|---|---|---|
| Profil | Un ou plusieurs commerces exploitent les lieux sous bail commercial en cours | Local libre de tout occupant, ou dont le bail arrive à échéance sans renouvellement acquis |
| Ce qui fait la valeur | Le loyer en place, la durée ferme résiduelle du bail, la solidité de l'enseigne et l'écart au loyer de marché (réversion) | La valeur locative de marché atteignable et la profondeur de la demande d'enseignes sur l'emplacement |
| Risque dominant | Départ du preneur à l'échéance et renégociation ; loyer en place déconnecté de la valeur locative, à la hausse comme à la baisse | Durée de vacance et coût de portage ; travaux de remise en état ou de mise aux normes d'accessibilité avant relocation |
| Méthode privilégiée | Capitalisation du loyer net par un taux calé sur des références ; actualisation des flux lorsque plusieurs baux aux échéances décalées coexistent | Capitalisation de la valeur locative de marché, nette d'un abattement de vacance et de commercialisation, recoupée par comparaison directe |
| Sensibilités testées | Probabilité de renouvellement, réversion au déplafonnement, délai de relocation, taux de sortie | Loyer de marché retenu, délai de relocation, franchise consentie, travaux de remise en état, taux cible |
Des murs occupés valent d'abord leur bail et la sécurité de leur loyer ; des murs vacants valent le loyer qu'ils peuvent capter et la rapidité avec laquelle ils le capteront. L'expertise explicite cette lecture, en distinguant hypothèses de base et scénarios dégradés, pour sécuriser la décision d'acquisition, de cession, de financement ou d'arbitrage.
Notre méthode
Notre méthode, étape par étape
Fondé en 2011 à Bordeaux, Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, intervient pour les investisseurs privés et institutionnels, les banques, les foncières familiales et les commerçants propriétaires de leurs murs, de la boutique de la rue Sainte-Catherine à la cellule de périphérie, en distinguant toujours la valeur des murs de celle du fonds de commerce.
1
Cadrage du périmètre et du contexte
Contexte de la mission (acquisition, cession, financement, apport, succession, impôt sur la fortune immobilière, contrôle fiscal, renouvellement de bail), périmètre à expertiser (murs seuls, immeuble mixte, ensemble de cellules), valeurs à produire (vénale, locative, en cas de vacance) et destinataire du rapport.
2
Visite, relevé et analyse du bail
Visite du local et de son environnement commercial immédiat, relevé des surfaces pondérées (vente, réserves, étages), appréciation de la vitrine, de la visibilité et du flux piéton. Analyse complète du bail et de ses avenants : loyer, charges, destination, durée résiduelle, échéances, clauses de révision, historique des paiements.
3
Évaluation par plusieurs méthodes
Capitalisation du loyer net par un taux calé sur des ventes de murs commerciaux comparables, issues notamment des données publiques DVF, recoupée par la comparaison directe. Analyse de la réversion et de la probabilité de déplafonnement. Sur un immeuble à plusieurs baux, actualisation des flux intégrant échéances, vacance et valeur de sortie. Sensibilités documentées.
4
Rapport motivé et argumenté
Le rapport documente hypothèses, références, taux retenus et traçabilité de la valeur. Il est établi pour les banques, les investisseurs, les foncières, l'administration fiscale ou les juridictions, et nous en défendons les choix en négociation comme dans un débat contradictoire.
Le cabinet suit ses références locales dans la durée, des polarités du centre (Sainte-Catherine, Triangle d'or, Saint-Pierre, Chartrons, Saint-Michel) aux pôles de périphérie, et chaque mission commence par un devis.
Pièces et délais
Le dossier d'un immeuble commercial à expertiser
- les baux et avenants de chaque cellule, l'état locatif et l'inventaire des charges ;
- les quittances, l'historique d'indexation sur l'indice des loyers commerciaux ou un autre indice, l'avis de taxe foncière ;
- le titre de propriété, les plans et, pour un immeuble mixte, le règlement de copropriété ;
- les devis ou diagnostics liés à l'accessibilité et aux travaux à venir.
Le délai dépend du nombre de baux et de la base de valeur demandée ; il est fixé au cadrage et figure dans le devis.
Contextes d'intervention
Les situations que nous traitons régulièrement
Immeubles et murs commerciaux bordelais : chaque contexte a ses exigences de méthode.
Acquisition ou cession de murs commerciaux
Expertise préalable à l'achat ou à la vente par un investisseur, un commerçant qui veut acquérir ses murs, une société civile ou un family office. Le propriétaire qui vend un local commercial doit en principe d'abord le proposer à son locataire, sauf exceptions comme la vente globale d'un immeuble (article L145-46-1 du Code de commerce) : la valeur se fixe avant la notification.
Financement d'acquisition ou refinancement
Expertise demandée par la banque ou l'emprunteur en amont d'un crédit d'acquisition ou d'un refinancement : valeur vénale et, selon la politique de la banque, valeur hypothécaire prudente. Voir notre expertise pour un financement bancaire.
Renouvellement de bail et déplafonnement
Valeur locative des murs à l'appui d'un renouvellement ou d'une demande de déplafonnement : facteurs locaux de commercialité, modifications notables, valeur locative de marché, lissage de la hausse à 10 % par an lorsque la loi le prévoit. Voir notre expertise en valeur locative et notre page sur la révision du loyer commercial.
IFI, succession et donation
Pour l'impôt sur la fortune immobilière, la valeur s'apprécie au 1er janvier, selon les règles des droits de succession (articles 964 et 973 du CGI) ; pour une succession ou une donation, à la date de la transmission (article 761). Des murs loués se déclarent occupés, avec les décotes que justifie le bail.
Apport en société et restructuration
Apport en nature lors de la constitution ou de la recomposition d'une société civile ou d'une foncière, restructuration patrimoniale, cession de parts : la valeur des murs fonde celle des titres et l'équilibre entre associés.
Vous cherchez un local plutôt qu'une valeur ?
Si votre projet est d'acheter ou de louer un local commercial à Bordeaux, consultez les annonces de commerces à Bordeaux, quartier par quartier, du pôle Commerce de Réal Group.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code de commerce, articles L145-4, L145-33, L145-34, L145-40-2, R145-35 et L145-46-1 (version en vigueur depuis le 28 mai 2026).
- Code général des impôts : article 761 pour les droits de succession et de donation, articles 964 et 973 pour l'IFI.
- Cour de cassation, chambre mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710.
- Données publiques DVF ; INSEE, indice des loyers commerciaux.
Textes lus dans leur version en vigueur le 21 octobre 2026.
Vos interlocuteurs
Une équipe disponible
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Engagements professionnels
Une expertise reconnue par les institutions qui font la profession
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
RICS
Royal Institution of Chartered SurveyorsLa référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
IFEI
Institut Français de l'Expertise ImmobilièreDepuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
SEEIF (ex-CEIF)
Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de FranceLe SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieVos questions
Questions fréquentes sur l'immeuble commercial
La valeur d'un immeuble commercial loué se déduit d'abord de son loyer : on capitalise le revenu net annuel par un taux de rendement de marché, avant d'ajuster selon la durée résiduelle du bail commercial, la solidité de l'enseigne locataire et la qualité de l'emplacement. La méthode par le revenu est complétée par une comparaison avec des ventes récentes de murs commerciaux et, sur les actifs à baux multiples, par une actualisation des flux. L'écart entre le loyer en place et la valeur locative de marché — la réversion — est déterminant : un local sous-loué porte un potentiel de revalorisation au renouvellement, un local sur-loué un risque de baisse.
Ils dépendent avant tout de l'emplacement commercial. Les taux les plus bas se rencontrent sur les meilleures artères — rue Sainte-Catherine, Triangle d'or —, avec une enseigne nationale sous bail solide ; ils montent pour une rue commerçante secondaire, puis pour les cellules de périphérie, de galerie ou d'emplacement numéro deux, qui portent un risque de vacance plus élevé et une liquidité moindre. Chaque taux retenu dans un rapport est justifié par des ventes comparables récentes, jamais repris d'une moyenne.
Les murs commerciaux sont l'actif immobilier — le bâti loué à un exploitant ; leur valeur repose sur le loyer, le bail et l'emplacement. Le fonds de commerce est l'actif d'exploitation du preneur : clientèle, enseigne, droit au bail, matériel, chiffre d'affaires. Un même local peut donc faire l'objet de deux évaluations distinctes et complémentaires : la valeur vénale de l'immeuble d'un côté, la valeur du fonds ou du droit au bail de l'autre, par des méthodes propres. Le rapport distingue toujours ces périmètres.
Directement. La valeur des murs dépend du loyer que l'immeuble peut réellement produire à terme. Si le loyer en place est plafonné très en dessous du marché, la valeur intègre le potentiel de déplafonnement au renouvellement et la probabilité qu'il aboutisse ; en cas de modification notable ou de clause relative à la durée du bail, la hausse est lissée à 10 % par an (article L145-34 du Code de commerce). À l'inverse, un loyer supérieur à la valeur locative expose à une baisse à l'échéance. L'expert chiffre cette réversion et la pondère par la durée résiduelle du bail.
Oui. Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge. Il ne s'impose pas pour autant : une expertise amiable n'a pas la force d'une expertise judiciaire ; le juge ne peut pas refuser de l'examiner si elle a été régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, mais il ne peut pas fonder sa décision exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties (Cour de cassation, chambre mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710). Ce qui donne du poids au rapport, c'est sa motivation : hypothèses, références et méthode exposées, établies selon la Charte de l'expertise et les normes de la RICS.
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