La cession de droit au bail est sans doute la plus mystérieuse des transactions. Guillaume Thériez, MRICS, président de Réal Group et enseignant en économie immobilière au CNAM Aquitaine (ICH), explique pourquoi cette valeur si française échappe aux formules — et pourquoi c'est précisément ce qui fait tout son charme.
La cession de droit au bail est sans aucun doute la plus mystérieuse des transactions ! Hors du champ d'application de la loi Hoguet, elle attise les passions des conseils et des juristes. Particularité française : le locataire titulaire d'un bail commercial a le droit de céder son bail, à une valeur non négligeable comparativement à la valeur de son propre outil professionnel qu'est son fonds de commerce.
Quant à la valeur de ce droit au bail, elle reste difficile à cerner, tant dans son approche que dans sa négociation — y compris par les experts et brokers les plus aguerris. Aucune data n'a encore osé s'attaquer à toute forme de rapprochement ou d'algorithme pour l'encadrer… en effet, la valeur de droit au bail reste indomptable, et c'est bien là ce qui fait tout son charme ! Certains ont pourtant essayé : il existe quelques tentatives de calculs savants et de coefficients que je vous recommanderai de laisser dans les bouquins de votre bibliothèque. Consulter un mathématicien pour concevoir une « formule magique » serait également une perte de temps…
Pour la méthode d'expertise proprement dite — celle qui produit une valeur opposable —, voyez notre page dédiée à l'évaluation du droit au bail. Ce qui suit raconte l'autre versant : ce qui se joue réellement autour de la table d'une cession. Un simulateur gratuit de calcul du droit au bail, fondé sur le barème publié, est disponible sur cette page.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
On pensait que la valeur de droit au bail se limitait à l'économie de loyer actualisée sur une durée probable de retour à la valeur locative de marché ; or, nous sommes là face à une équation impossible à résoudre. Qui pourrait évaluer la durée nécessaire pour un retour du loyer à la valeur locative de marché ? Et ce retour à la valeur locative de marché reste un doux fantasme, dans la mesure où le juge des loyers tranchera sur un loyer de renouvellement. Le temps et le montant de réversion du loyer demeureront les deux grandes inconnues…
Et quand bien même le loyer effectif approcherait la valeur locative de marché, entraînant de ce fait une économie de loyer quasi nulle, il subsisterait une valeur de droit au bail conséquente : le résultat de la prime à l'emplacement. Comment détermine-t-on la valeur de cette prime ? Seuls les candidats preneurs pourront vous donner la réponse — en gardant bien à l'esprit que ces derniers appréhenderont leur taux d'effort (loyer/CA) différemment selon l'activité envisagée et leur « business model ». C'est d'ailleurs ce que montrent nos relevés de valeurs locatives sur les artères bordelaises : à quelques dizaines de mètres près, la rareté d'un emplacement change la donne du tout au tout.
Lors de transactions réalisées par notre filiale retail Vacher Entreprise & Commerce, nos équipes peuvent compter jusqu'à dix interlocuteurs autour d'une même cession.
Le propriétaire bailleur, qui ne manquera pas l'occasion de demander une augmentation de loyer en analysant scrupuleusement les clauses du bail ; son conseil, qui se fera un plaisir de rappeler mot par mot la clause de destination et de poser l'éventualité d'une indemnité de déspécialisation ; et le gestionnaire ou syndic du local, qui aura son mot à dire quant au respect de la clause d'usage définie dans le règlement de copropriété — « activités non odorantes », par exemple.
Le locataire cédant, qui verra d'un mauvais œil toute augmentation de loyer — au risque de voir mécaniquement fondre la valeur de son droit au bail — et son conseil, qui défend le prix de cession.
Le franchiseur, le master franchisé, le franchisé preneur et le conseil du preneur : quatre acteurs aux intérêts alignés mais aux contraintes propres, chacun raisonnant en taux d'effort selon son business model.
La collectivité, enfin, qui visera la déclaration préalable relative aux travaux d'aménagement et à la pose d'enseigne, ainsi que le formulaire de purge du droit de préemption sur les cessions de droit au bail et de fonds de commerce en secteur sauvegardé.
En face, le broker devra jouer les chefs d'orchestre pour rassembler et concilier les parties sur les éléments financiers du « deal » : le prix de cession calculé selon l'économie de loyer — en essayant tant bien que mal d'approcher les deux inconnues —, la prime à l'emplacement, la valeur de l'indemnité de déspécialisation, le nouveau loyer négocié, les mesures d'accompagnement (franchises, loyer progressif, travaux…), les conditions contractuelles du nouveau bail et le partage du coût des travaux d'aménagement entre bailleur et preneur.
Une solide maîtrise de son marché et beaucoup d'intuition sont par conséquent indispensables pour tenter d'approcher la juste valeur de droit au bail. Alors, laissons à la cession de droit au bail sa part de magie et de mystère, et aux experts et brokers le privilège de bien garder pour eux leurs secrets pour valoriser et négocier son prix.
La valeur de cession de droit au bail ne se calcule pas, elle se pratique : elle est un Art !
Guillaume Thériez, MRICS — enseignant en économie immobilière, CNAM Aquitaine – ICH. Pour confronter cet art à la méthode : notre page valorisation du droit au bail présente le barème du coefficient d'emplacement publié par l'auteur et un cas réel chiffré ; nos équipes de transaction en immobilier commercial accompagnent cédants et preneurs à Bordeaux.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
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