SERVICE EXPERTISE
Expertise indépendante de restaurant (CHR) : valeur des murs, fonds et droit au bail, méthodes CA/EBE, licence et terrasse. Rapport RICS opposable, en France.
Évaluer un restaurant suppose de distinguer les murs (rendement locatif) du fonds de commerce et du droit au bail. Le fonds se valorise par barèmes de chiffre d'affaires TTC et par l'EBE retraité, corrigés de la licence (III/IV), de l'emplacement, du bail, de la terrasse et de la saisonnalité, dans un rapport RICS opposable.
Un restaurant n'est pas un simple local commercial : sa valeur combine un actif immobilier (les murs), un actif incorporel (le fonds de commerce et sa clientèle) et un droit d'occupation (le droit au bail). Confondre ces trois composantes fausse toute transaction, tout financement et toute déclaration fiscale. L'expertise a précisément pour objet de les isoler et de les chiffrer séparément.
L'exploitation d'un débit de boissons et de restauration repose sur des paramètres très spécifiques : niveau et régularité du chiffre d'affaires TTC, nombre de couverts et ticket moyen, type de licence (III ou IV), conformité de la cuisine et de l'extraction, présence et autorisation d'une terrasse, structure du bail commercial et saisonnalité de la fréquentation. Chacun pèse directement sur la valeur.
Nos évaluations sont conduites selon les normes Red Book RICS, IVS et EVS. Le rapport produit est un document motivé, traçable et opposable : il tient devant une banque dans un dossier de crédit, devant l'administration fiscale (IFI, succession, donation) et devant une juridiction en cas de litige. Réal Group intervient sur l'ensemble du territoire national.
Pour approfondir
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Cœur de valeur d'un restaurant, le fonds se mesure au chiffre d'affaires TTC (barèmes sectoriels de 60 % à 130 % selon le segment) et surtout à l'EBE retraité capitalisé. Nous analysons la récurrence de la clientèle, le ticket moyen, la rotation des couverts, l'e-réputation et la dépendance à l'exploitant en place.
La nature de la licence conditionne l'activité et la valeur. Une licence IV (tous alcools), transférable sous conditions et devenue rare dans certaines zones, constitue un actif incorporel à part entière, à distinguer de la licence III (vin, bière, boissons fermentées). Nous en vérifions la validité, la mutation et l'exploitation effective.
Quand les murs appartiennent à l'exploitant ou à un bailleur, ils s'évaluent par capitalisation du loyer de marché et par comparaison. À défaut de propriété, le droit au bail se chiffre selon le différentiel entre loyer contractuel et valeur locative, la durée résiduelle, le déplafonnement et la destination autorisée au bail.
Une cuisine aux normes, une extraction conforme (colonne dédiée, autorisation de copropriété) et une terrasse autorisée par arrêté municipal augmentent sensiblement la valeur et la liquidité du fonds. À l'inverse, une extraction absente ou non régularisable bride définitivement le potentiel de restauration et se traduit par une décote.
Définition de l'objet (murs, fonds, droit au bail ou ensemble), de la finalité (transaction, financement, fiscalité, contentieux) et de la date de valeur. Collecte des bilans, du bail, des licences, des autorisations de terrasse et d'extraction.
Visite sur site : état de la cuisine et de l'extraction, capacité en couverts, terrasse, emplacement et flux piétons. Analyse des liasses fiscales, du chiffre d'affaires TTC, du ticket moyen, de la saisonnalité et retraitement de l'EBE.
Application croisée des barèmes de chiffre d'affaires, de la capitalisation de l'EBE et, pour les murs, du rendement et de la comparaison. Prise en compte de la licence, du bail, de la terrasse et du positionnement franchise ou indépendant.
Remise d'un rapport écrit motivé, conforme aux normes Red Book RICS, IVS et EVS, distinguant chaque composante de valeur. Document traçable, opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Nous intervenons à chaque étape de la vie d'un établissement CHR — restaurant, bar, brasserie ou café — avec un rapport adapté à la finalité de la mission.
Fixer un prix de vente défendable ou sécuriser une offre d'achat. L'expertise objective la valeur du fonds, de la licence et du droit au bail, et écarte les survaleurs fondées sur un chiffre d'affaires non pérenne ou une rémunération d'exploitant non retraitée.
Appuyer une demande de crédit d'acquisition ou de travaux. Le rapport, conforme aux exigences prudentielles (CRR), fournit à l'établissement prêteur une valeur de gage fiable, distinguant clairement la valeur des murs de celle du fonds exploité.
Valoriser le restaurant lors d'un apport en société, d'une transmission familiale ou d'une donation. L'évaluation motivée sécurise l'assiette déclarée et la répartition entre héritiers, en isolant murs, fonds et licence.
Déterminer la valeur vénale des murs détenus au patrimoine, lorsqu'ils entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière. Un rapport indépendant sécurise la déclaration face à un éventuel contrôle.
Décider de conserver, céder ou restructurer un actif CHR au sein d'un patrimoine. L'expertise éclaire le rendement réel, le potentiel de revalorisation locative et la liquidité du fonds sur le marché.
Chiffrer une indemnité d'éviction, un préjudice ou un désaccord entre associés. Le rapport, opposable devant les juridictions, s'appuie sur des méthodes reconnues et une analyse documentée de l'exploitation.
Une expertise ne vaut que par l'indépendance de son auteur et la robustesse de sa méthode. Voici nos engagements.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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