SERVICE EXPERTISE
Expertise indépendante d'une station de lavage : murs, fonds et exploitation évalués par nos experts RICS. Rapport opposable banque, fisc et justice, en France.
Une station de lavage s'évalue en croisant la valeur des murs et du foncier (méthode par comparaison et par capitalisation) et la valeur du fonds (méthode de rendement sur l'EBE et débit de véhicules). L'expert intègre le type d'installation, l'emplacement, la conformité ICPE et le niveau d'automatisation pour produire une valeur vénale opposable.
Une station de lavage n'est ni un simple local commercial, ni un pur fonds de commerce : c'est un actif hybride où la valeur du foncier et des installations techniques (portiques, pistes haute pression, tunnel) se combine à une exploitation à faible personnel mais très dépendante des flux automobiles. Confondre ces deux composantes conduit systématiquement à une erreur d'évaluation.
Les déterminants de valeur sont propres au secteur : débit journalier de véhicules, mix portique / rouleaux / jet haute pression, degré d'automatisation, adossement à une station-service ou à une zone commerciale, et contraintes environnementales liées à la consommation et au recyclage de l'eau. Chacun de ces paramètres pèse directement sur le chiffre d'affaires et sur le multiple applicable à l'EBE.
Réal Group intervient sur l'ensemble du territoire national. Nos experts certifiés RICS produisent une valeur vénale documentée et opposable aux banques (financement, garantie), à l'administration fiscale (IFI, succession, donation) et aux juridictions, en distinguant toujours clairement la valeur des murs de celle du fonds et de l'exploitation.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Portique automatique, tunnel de lavage à convoyeur, pistes haute pression en libre-service, rouleaux : chaque configuration a un coût de remplacement, une durée de vie et un rendement horaire différents. L'expert valorise l'installation à sa valeur d'usage résiduelle et non à son prix d'achat neuf, en tenant compte de l'obsolescence des automates et des systèmes de paiement.
Le nombre de lavages journaliers et le panier moyen déterminent le chiffre d'affaires. Un tunnel bien placé traite 60 à 150 véhicules/jour, un portique 20 à 60, une piste haute pression fonctionne au ticket. L'expert reconstitue les débits réels à partir des relevés d'automates et les compare aux ratios sectoriels pour objectiver la capacité contributive.
L'adossement à une station-service, l'implantation en entrée de zone commerciale, la visibilité depuis un axe passant et la facilité d'accès conditionnent la fréquentation. Un même équipement vaut deux fois plus sur un emplacement à fort trafic captif que sur un site isolé, ce qui impacte à la fois la valeur des murs et le fonds.
Une station relève de la réglementation ICPE (rubrique 2930 notamment) : gestion des eaux usées, débourbeur-séparateur d'hydrocarbures, système de recyclage de l'eau et arrêté préfectoral. La conformité environnementale et le niveau de recyclage sont un facteur de valeur croissant, une non-conformité constituant une décote directe.
Définition de la finalité (cession, financement, IFI, contentieux), du périmètre (murs seuls, fonds, ensemble immobilier et d'exploitation) et de la valeur recherchée. Collecte des relevés d'automates, baux, comptes d'exploitation, arrêté ICPE et titres de propriété.
Inspection sur site du parc d'installations (portiques, tunnel, pistes HP), de leur état et de leur obsolescence, du dispositif de recyclage de l'eau et du séparateur d'hydrocarbures. Analyse de l'emplacement, des flux captés et de la concurrence de proximité.
Croisement de la méthode par comparaison (transactions de sites similaires), par capitalisation du revenu foncier (murs) et par le rendement de l'EBE (fonds et exploitation), avec analyse de sensibilité sur le débit de véhicules et le multiple retenu.
Remise d'un rapport détaillé conforme aux normes Red Book RICS, IVS et EVS, distinguant explicitement valeur des murs, valeur du fonds et valeur du matériel, opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Chaque mission appelle une méthode et un rapport adaptés à sa finalité juridique.
Fixer un prix de vente réaliste ou sécuriser une acquisition en distinguant la valeur des murs de celle du fonds, et en objectivant les débits et l'EBE annoncés par le cédant. L'expertise sert de base de négociation neutre entre acheteur et vendeur.
Un rapport conforme au Red Book RICS et aux exigences prudentielles (CRR) permet à l'établissement prêteur d'apprécier la valeur de gage des murs et du matériel, indispensable pour un crédit d'acquisition ou un refinancement d'installation.
Déterminer une valeur vénale robuste pour un apport en société, une transmission familiale ou un partage successoral, en anticipant le contrôle fiscal et en documentant chaque composante murs / fonds / matériel.
Évaluer la seule composante immobilière (foncier et bâti) de la station pour la déclaration à l'impôt sur la fortune immobilière, en isolant la valeur des installations d'exploitation exclues de l'assiette.
Décider de conserver, moderniser ou céder un actif dans le cadre d'une stratégie patrimoniale : l'expertise mesure le rendement réel de la station et sa valeur de marché face aux alternatives d'allocation.
Fournir une évaluation opposable en cas de litige entre associés, de divorce, de préjudice d'exploitation ou de contestation fiscale, avec une méthodologie traçable et défendable devant les juridictions.
Nos évaluations reposent sur des certifications reconnues, une méthodologie sectorielle maîtrisée et un réseau national d'experts.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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