SERVICE EXPERTISE
Expertise et évaluation d'une concession automobile : murs, fonds, atelier après-vente et contrat constructeur. Rapport RICS opposable, partout en France.
Évaluer une concession automobile suppose de dissocier les murs (foncier périphérique étendu, showroom, atelier) valorisés par capitalisation, et le fonds de commerce reposant sur le contrat de distribution constructeur, les volumes VN/VO et surtout la rentabilité de l'après-vente. On croise la méthode par les flux (EBE retraité), les comparables de transactions et le coût de reconstitution, dans le respect du Red Book RICS.
Une concession automobile est un actif hybride : un ensemble immobilier étendu (showroom vitré, atelier mécanique et carrosserie, parc de stockage, foncier souvent supérieur à 5 000 m²) adossé à un fonds de commerce dont la valeur dépend d'un contrat de distribution avec un constructeur. Évaluer l'un sans l'autre conduit systématiquement à une erreur d'appréciation.
La rentabilité réelle ne provient pas de la vente de véhicules neufs, dont les marges sont contraintes par le mandataire et le constructeur, mais de l'après-vente : atelier, pièces détachées, carrosserie, garantie et financement. Cette part récurrente, moins cyclique, pèse souvent la majorité de l'EBE et conditionne la valeur du fonds.
Nos expertises appliquent le Red Book RICS, les normes IVS et EVS. Elles distinguent la valeur vénale des murs de celle du fonds et de l'exploitation, avec une justification opposable aux banques (CRR), à l'administration fiscale (IFI, succession, donation) et aux juridictions. Réal Group intervient partout en France.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La valeur du fonds tient d'abord au mandat constructeur : exclusivité territoriale, ancienneté, standards imposés, clauses de résiliation et transférabilité de l'agrément. Une marque premium sécurise l'après-vente ; un contrat précaire ou en cours de renégociation décote fortement l'exploitation.
L'atelier mécanique, la carrosserie et la vente de pièces génèrent une marge récurrente et une productivité mesurée au taux d'occupation des baies et au chiffre par compagnon. C'est le cœur de l'EBE retraité et le principal déterminant de la valeur du fonds, davantage que le volume de véhicules neufs.
Le ratio véhicules neufs / occasion, la rotation du parc, le financement du stock (floor plan) et la reprise pilotent le besoin en fonds de roulement. Une activité VO bien tenue, à marge supérieure au VN, soutient la rentabilité et réduit la dépendance au constructeur.
Le showroom aux standards constructeur, l'atelier équipé et le vaste foncier périphérique constituent la valeur des murs. On apprécie leur surface, leur emplacement de flux, la réversibilité du bâti et un éventuel potentiel de reconversion (retail park, logistique urbaine) en cas de perte de l'enseigne.
Définition de l'objet (murs, fonds ou ensemble), de la valeur recherchée et de la date d'effet. Collecte des baux, du contrat de distribution, des liasses fiscales, des volumes VN/VO et des tableaux de bord après-vente.
Inspection du showroom, de l'atelier, du parc et du foncier ; vérification de la conformité aux standards constructeur, de l'état technique et environnemental (ICPE, sols), et des surfaces réellement exploitées.
Croisement de la capitalisation des loyers pour les murs, de la méthode des flux (EBE retraité) et des comparables de transactions pour le fonds, complété par le coût de reconstitution. Analyse de sensibilité au contrat et à l'après-vente.
Remise d'un rapport conforme au Red Book RICS et aux normes IVS/EVS, motivé et contradictoire, opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Chaque mission répond à un enjeu précis et à un référentiel opposable.
Fixer un prix de référence lors de la vente d'un point de vente ou d'un groupe de distribution : valorisation séparée des murs et du fonds, retraitement de l'EBE, appréciation du contrat constructeur et audit du stock VN/VO.
Sécuriser un prêt ou un refinancement immobilier : valeur vénale des murs justifiée pour la garantie hypothécaire, conforme aux exigences prudentielles (CRR) et documentée pour le comité de crédit.
Évaluer l'actif dans une transmission familiale, un apport en société ou un partage : valeur retenue pour les droits de donation ou de succession, avec une méthodologie défendable face à l'administration.
Déterminer la valeur des murs de la concession détenus par une personne physique ou une SCI, avec une décote éventuelle pour occupation, afin d'asseoir une déclaration au titre de l'impôt sur la fortune immobilière.
Éclairer une décision de conserver, céder ou reconvertir le site : analyse du foncier périphérique, du potentiel de mutation et de l'exposition au basculement vers le modèle d'agent électrique.
Produire une valeur indépendante dans un litige d'associés, un divorce, une rupture de contrat de distribution ou une procédure collective, avec un rapport contradictoire opposable devant les juridictions.
Nos évaluations reposent sur une certification reconnue et une méthodologie sectorielle éprouvée.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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