SERVICE EXPERTISE
Expertise d'un centre commercial : valeur des murs par capitalisation des loyers, GLA, taux d'effort et vacance. Rapport RICS opposable, partout en France.
Évaluer un centre commercial repose sur la capitalisation des loyers nets : on reconstitue le revenu locatif (loyers minimums garantis, loyers variables), on retranche vacance, charges non récupérables et capex, puis on applique un taux de rendement reflétant l'emplacement, le mix d'enseignes et la qualité des locomotives. Le résultat, exprimé par la valeur des murs, se distingue de la valeur du fonds d'exploitation.
Un centre commercial n'est pas une simple somme de boutiques : c'est un actif de revenu dont la valeur dépend d'un écosystème locatif vivant. La performance des locomotives (hypermarché, grande enseigne, cinéma), la profondeur du mix d'enseignes et l'intensité du footfall conditionnent directement la capacité des preneurs à honorer leurs loyers, donc le revenu capitalisable.
L'expertise doit lire le compte de résultat immobilier ligne à ligne : loyers minimums garantis, loyers variables indexés sur le chiffre d'affaires des preneurs, refacturation des charges communes, taux d'effort par cellule et vacance financière. Chaque paramètre déplace le taux de rendement retenu et, avec lui, la valeur vénale des murs.
Réal Group intervient partout en France, sur des actifs détenus par des foncières cotées (Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Carmila) comme par des investisseurs privés. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les normes IVS et EVS, et sont opposables aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La présence et la solidité des locomotives (hypermarché, grande surface spécialisée, moyennes surfaces alimentaires) génèrent le flux qui irrigue les boutiques. Un mix équilibré entre alimentaire, équipement de la personne, restauration et loisirs sécurise le revenu et resserre le taux de rendement.
Le taux d'effort (loyer + charges rapporté au chiffre d'affaires du preneur) mesure la soutenabilité des loyers. Au-delà de 10 à 12 % pour l'équipement, le risque de défaut et de renégociation à la baisse monte, ce qui pèse sur la valeur des murs.
La vacance financière et l'écart entre loyer facial et loyer économique (paliers, franchises, loyers variables assis sur le CA) révèlent la tension réelle du marché locatif. Un centre à forte part de loyer variable est plus sensible à la conjoncture de consommation.
Le comptage de fréquentation et son évolution, la zone de chalandise et la mutation du retail (omnicanalité, drive, retrait de gammes) déterminent la trajectoire de revenu. Les actifs de proximité alimentaire résistent mieux que les grands centres non-alimentaires exposés à l'e-commerce.
Définition de l'actif, de la valeur recherchée (vénale, hypothécaire, juste valeur) et du destinataire du rapport. Collecte des baux, de l'état locatif détaillé, des comptes de charges, du footfall et des chiffres d'affaires preneurs.
Inspection des parties communes, des cellules et locomotives, appréciation de l'état technique, du taux de vacance physique, du merchandising et de la zone de chalandise. Audit du bail par bail et des taux d'effort.
Méthode par capitalisation des loyers nets et actualisation des flux (DCF), recoupée par la comparaison sur taux de rendement de transactions récentes. Distinction claire entre valeur des murs et valeur du fonds d'exploitation.
Rédaction d'un rapport conforme Red Book RICS, IVS et EVS, motivé et traçable, opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions, avec analyses de sensibilité et conclusions de valeur.
Chaque mission appelle une valeur définie et un référentiel adapté à son usage.
Avant une transaction de gros ou l'achat d'une quote-part, l'expertise indépendante fixe une valeur de marché argumentée, ventile murs et fonds et sécurise la négociation entre foncière, investisseur et vendeur.
Les banques exigent une valeur hypothécaire conforme au Red Book et au cadre prudentiel (CRR). L'expert produit une valeur prudente, testée en sensibilité sur le taux de rendement et l'évolution de la vacance.
Lors d'un apport en société, d'une fusion de foncières ou d'une transmission, la valeur vénale des murs sert d'assiette aux droits d'apport, de donation ou de succession et doit résister au contrôle.
Pour les détenteurs personnes physiques via des structures translucides, l'évaluation motivée de la quote-part immobilière sécurise l'assiette IFI face à l'administration fiscale.
Foncières et gérants d'actifs font expertiser périodiquement leur portefeuille pour piloter l'arbitrage, l'inscription en juste valeur au bilan et la rotation des actifs matures ou sous-performants.
En cas de litige entre copropriétaires, de conflit locatif, de fixation du loyer renouvelé ou de désaccord d'associés, le rapport contradictoire de l'expert éclaire les juridictions et arbitres.
Nos évaluations conjuguent certification internationale, maîtrise sectorielle du retail et force d'un réseau national.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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