Crédit immobilier : le recours à un expert immobilier nécessaire selon la BCE

Depuis le 30 juin 2024, les banques supervisées par la BCE doivent faire évaluer toute garantie immobilière par un évaluateur qualifié, indépendant du processus d’octroi du prêt. L’obligation pèse sur le prêteur, pas sur l’emprunteur : c’est la banque qui déclenche l’expertise, même si le coût est le plus souvent refacturé à l’emprunteur.

Crédit immobilier : pourquoi la BCE pousse les banques françaises vers l’expertise indépendante

Depuis le 30 juin 2024, les banques supervisées par la BCE doivent appliquer pleinement les lignes directrices de l’Autorité bancaire européenne (EBA/GL/2020/06) : toute garantie immobilière adossée à un crédit doit être évaluée par un évaluateur qualifié et indépendant. Il ne s’agit donc pas d’une obligation directe pesant sur l’emprunteur, mais d’une exigence prudentielle imposée aux établissements prêteurs. La France, où le crédit immobilier est très majoritairement garanti par le cautionnement plutôt que par une expertise du bien, est particulièrement visée par la pression de la BCE — un sujet qui fait débat.

Une évaluation professionnelle et indépendante

Dans ce cadre, les banques sont incitées à fonder leurs décisions de crédit sur un rapport d’évaluation établi par un expert immobilier certifié (RICS, TEGoVA ou équivalent). En France, une telle évaluation indépendante est par ailleurs déjà requise pour les crédits immobiliers supérieurs à 75 000 € qui ne sont pas garantis par une hypothèque. Son objectif : produire une estimation précise et objective de la valeur du bien, en tenant compte de l’emplacement, de l’état général, de la surface et des caractéristiques spécifiques du bien.

L’objectif principal de cette mesure sera d’éviter les risques liés aux dettes en ne surévaluant pas les biens avec des montants de prêt disproportionnés comparativement à la valeur réelle du bien. En outre, cette évaluation permettra de détecter d’éventuels problèmes structurels ou juridiques, évitant ainsi les mauvaises surprises après l’achat.

Une sécurité accrue pour les banques et les emprunteurs

Pour les banques, cette exigence représente une sécurisation supplémentaire de leurs prêts. En disposant d’une évaluation fiable et indépendante, elles pourront mieux calibrer leurs offres de crédit et limiter les risques de défaut de paiement. De leur côté, les emprunteurs bénéficieront d’une meilleure connaissance de la valeur de leur futur bien, ce qui pourra les aider dans leurs négociations avec les vendeurs et les rassurer quant à la pertinence de leur investissement.

Des réactions mitigées

Les réactions à cette nouvelle réglementation sont partagées. Les associations de consommateurs saluent une initiative qui apporte plus de transparence et de sécurité aux transactions immobilières. Elles estiment que, malgré le coût, cette mesure protégera les acheteurs contre les surévaluations et les mauvaises surprises.

En revanche, la Fédération Bancaire Française (FBF) indique que « l’article de la BCE généralise la situation des crédits immobiliers à l’échelle européenne sans prendre en compte les spécificités des différents marchés, pourtant structurantes ».

En effet, avec le système français, l’emprunt bancaire est soumis à des règles bien précises, contrôlées notamment par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui a vocation à limiter le surendettement des ménages français en encadrant l’accès au crédit immobilier (taux d’effort limité à 35%, durée d’emprunt de 25 ans maximum).

Vers une standardisation des pratiques

Ce renforcement des exigences d’évaluation s’inscrit dans une tendance plus large de professionnalisation et de standardisation des pratiques dans le secteur immobilier. En généralisant des évaluations rigoureuses et indépendantes, les régulateurs européens entendent renforcer la confiance dans le marché immobilier et limiter le risque de surévaluation des garanties.

Conclusion

En conclusion, le renforcement des exigences d’évaluation des garanties, porté par la BCE et l’EBA, marque une étape importante dans la sécurisation des financements immobiliers en France. Pour l’emprunteur, faire réaliser en amont une expertise indépendante (RICS/TEGoVA) devient un véritable atout : elle objective la valeur du bien, sécurise le dossier de crédit et facilite la négociation. Reste à ce que l’accès à ces évaluations professionnelles soit facilité pour l’ensemble des acheteurs.

Sources :

Article Les ECHOS : Crédit immobilier : bras de fer entre la BCE et les banques françaises

Article Selexium : Crédit Immobilier : la France dans le viseur de la BCE

Article Capital : Crédit immobilier : l’obligation d’évaluation des biens, un remède pire que le mal ?

Lignes directrices EBA/GL/2020/06 (Autorité bancaire européenne) ; ACPR — Banque de France.