LE POINT MARCHÉ

Bordeaux & Bassin d’Arcachon

Voilà maintenant une année que les taux d’intérêt ont subi une augmentation de près de 300 points de base.

Les conséquences ont été quasi immédiates sur le marché immobilier bordelais, plus particulièrement sur les volumes de vente de logement neuf et les taux de rendement des murs commerciaux.

Parallèlement, d’autres marchés restent ultra dynamiques.

C’est le cas pour la location & cession de bail/ fonds de locaux commerciaux qui enregistre une demande des enseignes toujours nettement supérieure à l’offre, qui plus est dans le secteur de la petite restauration (2/3 des demandes). Après un jeu des chaises musicales sur les artères « prime » qui avait commencé pendant le Covid, c’est maintenant la revanche des emplacements 1bis avec des loyers qui peuvent atteindre 900€/ m²/ an HT, HC et plus si gaine d’extraction (VLM moyenne artères n°1 va de 1 300€ pour la rue Porte Dijeaux jusque 2 200€/ m²/ an HT, HC pour le haut de la rue Ste Catherine).

Malgré de légers soubresauts, l’immobilier résidentiel sur le bassin d’Arcachon traverse sereinement la tempête, avec des prix qui ont augmenté de près de 12% sur 1 an sur les secteurs d’Arcachon, Pyla, Moulleau et Abatilles… boostés par une clientèle majoritairement francilienne à l’affut du « bien refuge post Covid », compilation d’une vie entre télétravail, congés, famille, week-end prolongé et pré retraite, avec la plage à 2h50 en tgv depuis la gare Montparnasse. Le prix plancher pour acquérir un trois pièces dans le centre d’Arcachon est de 8 200€/ m², et plus de 12 000€/ m² pour s’offrir la vue sur le bassin. A noter que la plupart des acquisitions ne sont pas dépendantes de l’emprunt immobilier, une aubaine…

Un autre marché en pleine santé est celui de l’entre-deux-mers, notre « Lubéron bordelais », la campagne proche du centre et à moins de 30 minutes de la gare tgv qui a conservé tout son charme et où les beaux produits < 1M€ se font de plus en plus rares.

Le marché du bureau de centre-ville surfe sur la vague de la reconquête de l’hypercentre par les sociétés de services, avec des loyers sur des locaux < 300 m² qui oscillent désormais entre 220 et 300€/ m²/ an HT, HC, selon l’état du bien.

Du côté de la vente diffuse de logement ancien, les prix se sont certes assagis mais Bordeaux assoie durablement sa troisième position régionale derrière Lyon et Nice, avec un prix moyen (appartements et maisons) de 4 900€/ m² HD. Récemment, un appartement 3 pièces 87m², au 2^ème étage d’un immeuble pierre de taille, entre grand théâtre et place de la Bourse, s’est négocié au prix de 7 300€/ m² NV, HD.

Quant aux ventes en bloc, nous avons constaté une baisse significative de prix des immeubles « marchand » (immeuble mixte pierre de taille centre-ville à rénover) avec un plafond de verre à 3 500 €/ m² environ. A contrario, les utilisateurs peinent toujours à trouver des biens pour lesquels ils sont prêts à débourser jusque 6 000€/ m² hors travaux.

Le marché de l’investissement n’est pas à l’arrêt mais à l’opportunité, avec un véritable bras de fer entre Vendeurs et Acquéreurs ; et c’est bien souvent l’urgence de céder le bien face à l’absence de condition suspensive de financement qui permet de débloquer une transaction.

Enfin, tendance de fond constatée sur les biens à la location issus de portefeuille de gestion, l’arrivée d’une nouvelle population de télétravailleurs venus dans le Sud-Ouest en quête d’un nouveau cadre de vie, tout en conservant la sécurité financière de leur contrat de travail francilien : près d’un dossier de candidature sur trois il y a encore quelques mois !

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Bordeaux est un grand chantier à l’échelle européenne, boosté par des grands projets urbains en ébullition aux portes du centre-ville (Euratlantique, Belvédère, Brazza, Bassins à flots, Canopia…) et toute une pépinière d’entreprises innovantes qui ne sont certes pas consommatrices de très grandes surfaces mais génératrices de richesses dans les hautes technologies, les services, l’environnement et l’écologie ; à se demander si la demande placée reste un indice pertinent pour représenter le dynamise économique d’une grande métropole !

A cela s’ajoute l’arrivée massive d’une population d’étudiants, de jeunes actifs et de seniors, qui maintient le solde migratoire net de notre aire urbaine à un niveau de 11 000 habitants/ an.

La conjugaison de trois facteurs que sont héliotropisme, desserte tgv et nouveaux modes de travail profite grandement à l’attractivité de la Nouvelle-Aquitaine, et par conséquent à notre marché immobilier ; et le meilleur reste à venir…