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Un projet d’implantation, de reprise ou de cession à Bordeaux ?

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Guillaume Theriez

Président

Investissement

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Locaux commerciaux à Bordeaux : achat, vente & location

Depuis 1930, Louis Vacher (Réal Group) est reconnu pour son expertise dans le domaine de l’immobilier commercial sur Bordeaux et sa région.

Vous cherchez un local commercial à Bordeaux (centre, Chartrons, Bastide, Bordeaux Lac, métropole…) : nos équipes vous accompagnent sur la sélection d’emplacement, l’analyse du bail, la cohérence loyer / marché et la sécurisation juridique de l’opération.

Choisir l’emplacement de son local commercial ne s’improvise pas

Flux piétons/ véhicules, angle ou en linéaire, numéro pair ou impair, linéaire de vitrine, surface de vente, extraction, hauteur libre, activité autorisée dans le règlement de copropriété, accessibilité PMR (Personne à Mobilité Réduite), classement ERP (Etablissement Recevant du Public), Licence IV…nous pourrions continuer cette liste infiniment.

Il est rare pour les bons emplacements (hors pieds d’immeubles des opérations de promotion en VEFA ou de réhabilitation lourde), qu’un local commercial soit proposé libre d’occupation. Il faudra donc envisager un rachat de droit au bail ou de fonds de commerce et analyser scrupuleusement toutes les clauses du bail commercial.

Dans ce contexte, s’opère une transaction tripartite entre Cédant (locataire en place), Cessionnaire (Preneur), et propriétaire bailleur (pour rappel, une cession de droit au bail est dans la grande majorité des cas soumise à l’accord du bailleur).

Tant pour la vente de murs que la location ou cession, le bail commercial est l’élément clé de la transaction.

Point clé : sécuriser le bail commercial

Il faudra notamment vérifier la durée du bail (exemple : le loyer d’un bail commercial dont la durée d’origine est de 10 ans est déplafonnable lors du renouvellement), l’activité autorisée par le bailleur (la valeur du droit au bail sera d’autant plus forte que l’activité est large), le montant du loyer annuel HT, HC comparativement à la valeur locative de marché (un écart important engendrera une économie de loyer qui renforcera la valeur du droit au bail), la conformité du bail avec la loi Pinel…

Nos Chargé(e)s d’affaires et Experts immobiliers peuvent vous accompagner dans cette analyse et vous recommander un Avocat spécialiste lors de la rédaction des documents juridiques.

Sécuriser son bail commercial, c’est assurer la pérennité de son affaire ! Trop de commerçants que nous rencontrons négligent cet aspect ; et lorsqu’ils voudront céder, leur droit au bail aura sans doute beaucoup plus de valeur que leurs fonds de commerce, et la valeur d’un droit au bail dépend en grande partie de la rédaction du bail commercial et de son suivi dans le temps !

De plus, les raisonnements de marché et les manières d’appréhender les clauses juridiques du bail commercial ne seront pas les mêmes en centre-ville commerçant, en centre commercial, en retail park ou encore en zone d’activité commerciale.

Marché des loyers & expertise Louis Vacher

Spécialiste de l’immobilier commercial depuis 1930, Louis Vacher (la marque Retail de Réal Group) observe au quotidien le marché de l’immobilier commercial et a développé sa propre application « Refcom » : une data unique regroupant plusieurs milliers de références de loyer.

Depuis 3 ans, nous observons que 2 demandes sur 3 ont pour origines des enseignes, franchises et commerçants indépendants liés aux activités de restauration, petite restauration, street food, dark kitchen et alimentation.

Lors de la présentation des business plans de nos clients, le loyer représente le second poste de charges après la masse salariale ; son analyse n’est donc pas à négliger.

Nos équipes pourront vous apporter un savoir-faire et une expertise pour trouver le bon équilibre emplacement / loyer / sécurité du bail. Nous avons par exemple plusieurs fois orienté des enseignes sur des emplacements dits « malins » pour profiter du chaland sans payer le prix fort, stratégie qui a porté ses fruits, qui plus est avec la notoriété des marques qui passe en grande partie par le digital ; le smartphone du consommateur peut dans certains cas palier à un emplacement commercial plus discret.

Venez nous rencontrer et nous vous présenterons le commerce sur Bordeaux centre, Arcachon centre, les communes de la métropole et du grand Sud-Ouest.

Faire appel à un Expert spécialiste de l’immobilier commercial est une économie de temps, d’énergie et le gage de ne pas faire le mauvais choix car si vous achetez aujourd’hui, vous revendrez aussi demain et il faudra protéger la valeur de votre investissement.

Nous sommes là pour vous garantir cette valeur et surtout vous apporter réussite dans votre business et plus-value à la cession.

Bordeaux : secteurs & typologies d’emplacements

Vous êtes à la recherche d’une artère mass market rue Sainte Catherine ou rue Porte Dijeaux, luxe dans le Triangle d’Or (cours de l’Intendance/ cours Clémenceau/ allées de Tourny/ place des Grands Hommes), bobo chic dans la quartier Saint-Pierre (rue du Pas St Georges/ place Fernand Lafargue/ rue St James), touristique autour de la place du grand Théâtre, restauration sur le secteur rue Saint Rémi/ place du Parlement, loisirs en centre-ville ou périphérie…contactez-nous : le local commercial que vous recherchez est sans aucun doute dans nos fichiers !

Louis Vacher, c’est près de 100 ans d’expérience en immobilier commercial ! Prenons le temps de réfléchir ensemble à votre projet.

Vos questions sur les locaux commerciaux à Bordeaux

Le choix du quartier conditionne la visibilité, le flux et la structure de coûts. À Bordeaux, plusieurs axes commerciaux répondent à des stratégies différentes :

  • Centre-ville / Sainte-Catherine – Triangle d’Or : flux piéton maximal, loyers élevés, idéal pour enseignes & concepts à forte rotation.
  • Chartrons : commerces de destination, déco, art de vivre ; clientèle locale & touristique.
  • La Bastide (rive droite) : secteurs en renouvellement urbain, opportunités à moyen terme.
  • Bordeaux Lac : accessibilité voiture, polarités commerciales, typologies différentes du centre.
  • Métropole (Mérignac, Pessac, Bègles…) : zones d’activité et retail parks, surfaces plus généreuses.

Nous cadrons votre zone de chalandise, le mix concurrentiel et un taux d’effort cohérent avec votre modèle économique, pour recommander les secteurs les plus pertinents.

La décision se fait souvent entre sécuriser une implantation (achat) et préserver de la flexibilité (location). Dans les deux cas, l’analyse du bail commercial, du loyer HT/HC, des charges, et la comparaison à la valeur locative de marché sont déterminantes.

Le bon arbitrage repose sur votre horizon de détention, votre besoin de visibilité et votre capacité à absorber un loyer compatible avec votre prévisionnel.

Sur les meilleurs emplacements, un local est rarement libre. Il faut alors envisager une opération de cession :

  • Droit au bail : vous reprenez le bail et les droits attachés (souvent avec accord du bailleur).
  • Fonds de commerce : vous reprenez l’activité (clientèle, matériel selon cas) + l’occupation des lieux via un bail.
  • Murs libres : vous achetez les murs (propriété) ; la logique patrimoniale et locative est différente.

Dans tous les cas, le bail est un élément clé de sécurisation et de valorisation. Pour aller plus loin : fonds de commerce à Bordeaux.

C’est possible, mais plus rare sur les axes prime. On en trouve davantage sur des programmes neufs (VEFA), des réhabilitations lourdes ou des secteurs où la vacance est plus élevée.

L’essentiel reste d’évaluer la cohérence emplacement / loyer / contraintes techniques (ERP, PMR, extraction) et la solidité du bail.

Le niveau de loyer (et donc le “prix au m²”) varie fortement selon :

  • le flux et la visibilité,
  • la qualité commerciale de la rue / du pôle,
  • la surface, la vitrine, l’angle,
  • les contraintes (extraction, ERP, PMR),
  • la tension locative du secteur (centre, Chartrons, Bordeaux Lac, métropole…).

Nous comparons le loyer HT/HC à la valeur locative de marché pour sécuriser l’équilibre économique du projet.

Avant signature, il faut notamment vérifier :

  • la durée du bail et les conditions de renouvellement (plafonnement/déplafonnement),
  • l’activité autorisée (impact sur la valeur du droit au bail),
  • le loyer HT/HC vs valeur locative,
  • les charges, travaux et répartition des obligations,
  • la conformité à la loi Pinel,
  • les clauses de cession et l’accord du bailleur.

Un bail bien cadré protège la pérennité du commerce et la valeur de revente.

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