Expertise hôtellerie, santé & loisirs à Bordeaux

L’expertise d’un actif hôtelier ou de santé va bien au-delà d’une simple évaluation immobilière. Un hôtel, une résidence gérée (seniors, étudiants, affaires), un EHPAD ou une clinique combinent à la fois immobilier, exploitation, performance financière, marque et réglementation spécifique.

À Bordeaux et en Gironde, ces actifs se situent au croisement de plusieurs dynamiques : tourisme d’affaires et de loisirs, développement des résidences services, vieillissement de la population, structuration de la filière santé et projets urbains majeurs (Bassins à Flot, Euratlantique, rive droite, périphérie métropolitaine). Chaque opération nécessite une expertise indépendante, argumentée et adaptée à son secteur.

Real Group accompagne propriétaires, exploitants, investisseurs, groupes hôteliers, opérateurs de santé, banques et notaires sur l’ensemble de la métropole bordelaise et de la Gironde, avec des expertises immobilières et économiques dédiées.

Hôtellerie & hébergement touristique

• Hôtels indépendants (1 à 5 étoiles) en centre-ville ou périphérie ;
• Hôtels de chaîne (économiques, milieu de gamme, haut de gamme) ;
• Aparthotels et résidences de tourisme ;
• Concepts hybrides : hostels, boutique-hôtels, coliving.

Pour un zoom spécifique, voir aussi : expertise d’hôtels & actifs hôteliers à Bordeaux.

Résidences gérées (seniors, étudiants, tourisme)

• Résidences services seniors et résidences autonomie ;
• Résidences étudiantes en cœur de ville ou proche des campus ;
• Résidences de tourisme ou affaires ;
• Immeubles mixtes avec services (coliving, long séjour, appart-hôtel).

Découvrez également : expertise de résidences gérées (seniors, étudiants, tourisme).

Cliniques & établissements de santé

• Cliniques MCO, SSR, PSY ;
• Centres médicaux et paramédicaux ;
• Polycliniques et plateaux techniques spécialisés ;
• Immeubles à usage de santé ou médico-social.

Pour un traitement dédié, voir : expertise immobilière de cliniques & établissements de santé.

EHPAD & maisons de retraite médicalisées

• EHPAD publics, privés ou associatifs ;
• Maisons de retraite médicalisées ;
• Structures d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ;
• Actifs mixtes : EHPAD + résidences seniors, pôles gérontologiques.

Voir la page dédiée : expertise d’EHPAD & maisons de retraite à Bordeaux.

Campings & établissements de loisirs

• Campings & domaines de plein air ;
• Villages vacances et parcs résidentiels de loisirs ;
• Parcs de loisirs, complexes sportifs ou indoor ;
• Actifs de loisirs intégrés à un portefeuille multi-sites.

Pour une approche détaillée, consultez : expertise campings & hôtellerie de plein air.

Une expertise sur ces actifs combine plusieurs niveaux d’analyse :

• analyse immobilière : surfaces, état technique, conformité, potentiel d’extension ;
• analyse économique : chiffre d’affaires, RevPAR, taux d’occupation, marges, EBITDA ;
• analyse du marché : concurrence locale, positionnement, attentes de la clientèle ;
• analyse juridique : baux commerciaux, baux long terme, contrats d’exploitation, franchise ;
• analyse des risques : dépendance à la demande, réglementation, autorisations, image.

Ces paramètres influencent directement la valeur vénale, la valeur locative et la valeur économique de l’actif, qu’il s’agisse d’un hôtel, d’une résidence gérée, d’un EHPAD ou d’une clinique.

• Vente ou acquisition d’un hôtel, EHPAD, clinique ou résidence gérée ;
• Négociation bancaire / refinancement (murs ou murs + fonds) ;
• Structuration de projet : construction, extension, changement de concept ;
• Transmission, succession, donation au sein d’un groupe familial ;
• Litiges : loyers, indemnités, résiliation de bail, sinistres, pertes d’exploitation ;
• Audit de performance pour investisseurs ou foncières spécialisées ;
• Valorisation de portefeuilles multi-actifs (hôtellerie, santé, loisirs).

Pour les situations impliquant des baux commerciaux spécifiques, vous pouvez également consulter : expertise valeur locative et expertise droit au bail.

Selon la typologie et le mode d’exploitation, nous mobilisons notamment :

• DCF hôtelier (Discounted Cash Flow) pour hôtels, résidences gérées, EHPAD ou cliniques ;
• Méthode par le revenu (résultat d’exploitation, capacité bénéficiaire) ;
• Méthode des comparables (transactions sur actifs similaires) ;
• Méthode par unité de capacité (clé, chambre, lit, place médicalisée) ;
• Approche mixte “murs + fonds” ;
• Méthode du bilan promoteur pour projets neufs, reconversions ou extensions.

Nos principales approches sont détaillées sur la page : méthodes d’évaluation immobilière.

1. Analyse documentaire

Baux, contrats d’exploitation, états financiers, plans, autorisations administratives, diagnostics.

2. Visite de l’établissement

État du bâti, chambres ou lits, espaces communs, équipements, stationnement, accessibilité.

3. Analyse financière

CA, RevPAR, taux d’occupation, marges, impact de la saisonnalité et des événements locaux.

4. Analyse de marché

Concurrence bordelaise, nouveaux projets, positionnement et attractivité du site.

5. Détermination de la ou des valeurs retenues

6. Rapport écrit

Rapport clair, structuré et exploitable pour vos décisions ou vos interlocuteurs (banques, notaires, partenaires).

Hôtel 3* – Bordeaux centre
Audit de l’exploitation, valorisation murs + fonds, étude de repositionnement et scénarios de travaux.

Résidence gérée – Quartier universitaire
Analyse des loyers, taux d’occupation, valeur locative de marché et valeur économique.

EHPAD – Périphérie bordelaise
Valorisation en unités de capacité, analyse des autorisations, des risques réglementaires et de la pérennité de l’exploitation.

Clinique privée – Métropole bordelaise
Étude des flux, des plateaux techniques, des baux et des performances économiques.

• Expertise multi-actifs : hôtels, résidences gérées, EHPAD, cliniques, loisirs ;
• Maîtrise du marché bordelais et des spécificités de la Gironde ;
• Analyses immobilières et économiques adaptées aux attentes des investisseurs et prêteurs ;
• Indépendance et impartialité ;
• Rapports clairs et opérationnels pour vos décisions d’investissement, de cession ou de financement.