Expertise entrepôt & locaux d’activité à Bordeaux

L’expertise d’entrepôts et de locaux d’activité ne consiste pas uniquement à appliquer un taux de rendement standard. Chaque actif (logistique, industriel, artisanal, data center) répond à des logiques propres de localisation, de fonctionnalité et de performance technique.

À Bordeaux et dans la métropole bordelaise, la tension sur les zones logistiques et les parcs d’activité rend indispensable une évaluation rigoureuse, documentée et neutre, qu’il s’agisse d’un arbitrage, d’un financement, d’une acquisition ou d’un redéveloppement.

Real Group, cabinet d’expertise immobilière certifié RICS, accompagne propriétaires, utilisateurs et investisseurs sur l’ensemble de la Gironde et des principaux bassins logistiques (Mérignac, Bruges, Bassens, Blanquefort, Cestas, etc.). Chaque mission s’appuie sur des standards internationaux d’évaluation et une connaissance fine du marché local.

Quels types d’entrepôts & locaux d’activité expertisons-nous ?

Nous intervenons sur un large spectre d’actifs logistiques, industriels et mixtes :

  • Entrepôts logistiques (mono ou multi-locataires) ;
  • Entrepôts frigorifiques et plateformes à température dirigée ;
  • Plateformes de messagerie et cross-dock ;
  • Locaux d’activité en parcs industriels ou mixtes ;
  • Bâtiments industriels de production ou d’assemblage ;
  • Ateliers, showrooms avec partie stockage/exposition ;
  • Data centers et bâtiments techniques spécialisés ;
  • Sites en redéveloppement ou à requalifier.

Pour des besoins plus spécifiques, nous détaillons certaines typologies sur des pages dédiées :

Les paramètres clés qui influencent la valeur

1. Localisation & desserte

Accès routiers (rocades, autoroutes), proximité des échangeurs, des zones commerciales, des ports ou plateformes multimodales, visibilité, environnement urbain ou périurbain.

2. Qualités techniques du bâtiment

Hauteur libre, trame poteaux, résistance de dallage, nombre de quais, rampes, portes sectionnelles, sprinklage, ICPE, performances énergétiques, possibilités d’extension.

3. Fonctionnalité pour l’utilisateur

Organisation des flux poids lourds / véhicules légers, ratio bureaux / activité, modularité des cellules, capacité de stockage, contraintes d’exploitation spécifiques (froid, process industriel, sécurité…).

4. Situation locative & économique

Type de bail, niveau de loyer, durée ferme, répartition des charges et travaux, profil du locataire, vacance, taux d’effort, attractivité de la zone pour de nouveaux occupants.

5. Potentiel de redéveloppement

Possibilités de densification, changement d’usage, division en cellules, requalification en locaux d’activité ou en immeuble de bureaux, articulation avec le foncier à développer.

Dans quels contextes demander une expertise entrepôt & locaux d’activité ?

Pour les propriétaires & investisseurs

  • Vente ou acquisition d’un entrepôt, d’un parc d’activité ou d’un site industriel ;
  • Arbitrage de portefeuille (conserver, céder, restructurer) ;
  • Sale & leaseback et opérations de désendettement ;
  • Refinancement bancaire ou mise en garantie ;
  • Expertises récurrentes pour fonds, foncières, SCPI, OPCI.

Pour les utilisateurs & exploitants

  • Négociation de loyer ou révision de bail sur un local d’activité ;
  • Vérification de la valeur locative en amont d’une implantation ;
  • Analyse des coûts d’occupation (loyer + charges + travaux) ;
  • Études comparatives entre plusieurs sites logistiques.

Situations particulières

  • Sinistres (incendie, dégâts des eaux, effondrement, sécheresse) ;
  • Contentieux autour d’un bail commercial ou d’une valeur locative ;
  • Expropriation, emprises, servitudes impactant un site d’activité ;
  • Redéveloppement en lien avec une expertise foncière ou urbaine.

Sur ces thématiques, nous travaillons en synergie avec nos autres expertises : valeur locative, droit au bail, sinistres & sécheresse.

Méthodes d’évaluation des entrepôts & locaux d’activité

Nos expertises s’appuient sur les standards du Red Book RICS et de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, en combinant plusieurs approches selon le profil de l’actif :

  • Méthode par comparaison avec les transactions récentes et loyers observés ;
  • Méthode par capitalisation du revenu (taux de rendement adapté au risque) ;
  • Méthode DCF (Discounted Cash-Flow) pour les actifs à flux stabilisés ou à restructurer ;
  • Méthode par le coût pour certains bâtiments techniques ou spécifiques ;
  • Approches mixtes pour les sites combinant foncier, bâti et activité industrielle.

Pour une vision d’ensemble des approches possibles, vous pouvez consulter notre page : méthodes d’évaluation d’un bien immobilier.

Comment se déroule une expertise entrepôt & activité ?

1. Définition de la mission

Lettre de mission formalisant le périmètre (valeur vénale, locative, audit), les hypothèses, les délais et les honoraires.

2. Collecte des documents

Titres de propriété, baux, plans, relevés de surfaces, diagnostics, états locatifs, données techniques et, le cas échéant, rapports de sinistre.

3. Visite du site

Analyse technique détaillée du bâtiment, relevé des équipements, observation des flux, contrôle de la cohérence entre l’usage réel et les autorisations administratives.

4. Analyse de marché

Étude des valeurs de marché sur Bordeaux Métropole et les principales zones d’activités de la Gironde, comparaison avec d’autres entrepôts ou locaux d’activité similaires.

5. Modélisation & détermination de la valeur

Mise en œuvre des méthodes retenues, tests de sensibilité (taux, loyer, vacance), scénarios éventuels (repositionnement, restructuration).

6. Rapport écrit

Rapport structuré, argumenté, opposable, présentant la ou les valeurs retenues, les hypothèses et les limites de la mission.

Pourquoi confier votre entrepôt ou local d’activité à Real Group ?

  • Cabinet certifié RICS : cadre méthodologique international et exigence de déontologie ;
  • Connaissance fine des marchés logistiques et industriels de Bordeaux et de la Gironde ;
  • Expérience multi-actifs : entrepôts, locaux d’activité, foncier à développer, immeubles mixtes ;
  • Approche indépendante, sans conflit d’intérêts avec la commercialisation ;
  • Rapports clairs et pédagogiques, adaptés aux banques, investisseurs, notaires et conseils.

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Amandine Charpentier

Expert Immobilier

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Ressources & expertises connexes

Questions fréquentes

Dans quels cas demander une expertise d’entrepôt ou de local d’activité ?
En cas de vente, d’acquisition, de refinancement, de renégociation de bail, d’arbitrage de portefeuille, de sinistre ou de contentieux sur la valeur vénale ou locative d’un site logistique ou industriel.
Quelle différence entre valeur vénale et valeur locative pour un entrepôt ?
La valeur vénale correspond au prix de marché de l’actif, dans des conditions normales de vente. La valeur locative correspond au loyer de marché applicable à ce bien, compte tenu de sa localisation, de ses qualités techniques et de la demande sur la zone.
Intervenez-vous uniquement à Bordeaux ou sur d’autres secteurs ?
Nous intervenons principalement sur Bordeaux Métropole et la Gironde (zones logistiques et parcs d’activité majeurs), et ponctuellement sur d’autres territoires pour des missions spécifiques ou des portefeuilles nationaux.
Quels documents fournir pour une expertise d’entrepôt ou de local d’activité ?
Titres de propriété, plans, baux et avenants, états locatifs, diagnostics, caractéristiques techniques, derniers rapports de travaux ou de sinistre, ainsi que les éléments comptables éventuellement disponibles.
Pouvez-vous intervenir en cas de sinistre ou de litige ?
Oui. Nous réalisons des expertises dans le cadre de sinistres (incendie, dégâts des eaux, mouvements de structure, sécheresse) ou de litiges liés à un bail, à une valeur locative ou à une indemnité d’éviction, en lien avec vos conseils (avocats, notaires, assureurs).