Expertise d’appartements & lots de copropriété à Bordeaux

L’expertise d’un appartement va bien au-delà d’une estimation rapide en ligne. Elle vise à produire un avis de valeur indépendant, argumenté et opposable, fondé sur une analyse détaillée du bien, de la copropriété et du marché bordelais.

Real Group, cabinet d’expertise certifié RICS, intervient sur tous types d’appartements à Bordeaux et en Gironde : studios, T1 à T5, duplex, rez-de-chaussée, derniers étages, lots loués ou libres, dans des immeubles en pierre, résidences récentes ou programmes neufs.

Chaque mission est encadrée par une lettre de mission et donne lieu à un rapport d’expertise structuré, conforme au Red Book RICS et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Nos expertises couvrent l’ensemble des typologies d’appartements du marché bordelais :

• Studios et petites surfaces : investissement locatif, résidences étudiantes, produits patrimoniaux.
• Appartements familiaux (T3, T4, T5 et plus) : centre-ville, quartiers résidentiels, rive droite, métropole.
• Appartements de standing : derniers étages, terrasses, vues dégagées, prestations haut de gamme.
• Lots loués : baux d’habitation nus ou meublés, baux en résidences gérées.
• Lots au sein d’un immeuble de rapport ou d’une petite copropriété familiale.
• Portefeuilles d’appartements détenus en direct ou via des structures (SCI, holding patrimoniale, etc.).

Pour une vue d’ensemble de la résidence principale, secondaire ou locative, vous pouvez aussi consulter la page Expertise résidentielle : villas, maisons, appartements, ainsi que notre page dédiée à l’évaluation du prix d’un logement résidentiel.

Pour les particuliers

• Succession, donation, indivision : fixer une valeur de référence acceptée par l’ensemble des héritiers ou indivisaires.
• Divorce et rachat de soulte : objectiver la base de calcul des droits de chacun.
• Vente ou acquisition : arbitrer dans un marché où les prix varient fortement selon le quartier, l’immeuble et l’étage.
• Fiscalité : IFI, donations, plus-values, rectifications éventuelles de l’administration.

Pour les investisseurs et bailleurs

• Investissement locatif : sécuriser l’achat d’un lot loué ou à louer, valider la cohérence du prix et du rendement.
• Portefeuilles d’appartements : arbitrages, cessions partielles, structuration patrimoniale.
• Refinancement bancaire : expertise requise dans le cadre de financements ou refinancements.
• Contentieux : litiges entre associés, bailleurs et locataires, contestation de valeurs.

Pour les situations familiales sensibles (succession, séparation, désaccords), notre page expertise succession / divorce détaille les cas d’usage les plus fréquents.

L’expertise d’un appartement repose sur une analyse croisée du bien, de l’immeuble et de la copropriété :

1. L’emplacement et le quartier

Adresse précise, environnement immédiat, accessibilité (tram, bus, gare), proximité des écoles, commerces, universités, bassins d’emploi, nuisances éventuelles. Les écarts de valeur sont significatifs entre les quartiers de Bordeaux (Chartrons, Saint-Pierre, Triangle, Saint-Michel, Bastide, Caudéran, etc.) et les communes de la métropole.

2. L’immeuble et la copropriété

Type d’immeuble (pierre, résidence récente, programme neuf), qualité de la construction, état des parties communes, travaux passés et à venir (ravalement, toiture, ascenseur, isolation), niveau des charges, gouvernance de la copropriété, éventuels contentieux.

3. Le lot en lui-même

Surface Carrez, distribution, luminosité, étage, présence d’un extérieur (balcon, terrasse), vue, vis-à-vis, exposition, qualité des prestations, diagnostics (DPE, amiante, plomb, électricité…).

4. La situation d’occupation et la valeur locative

Appartement libre ou loué, type de bail (nu, meublé, résidence gérée), niveau de loyers, profil de locataires, durée résiduelle du bail, vacance éventuelle. Ces éléments sont intégrés à l’analyse de la valeur locative et du rendement. Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre page expertise valeur locative.

5. Les travaux réalisés et à prévoir

Travaux récents (rénovation complète, cuisine, salle de bains, isolation), état des menuiseries, modernisation des installations, potentiel d’optimisation (restructuration du plan, création de pièces, division d’un grand appartement en deux lots, etc.).

L’expertise d’appartement repose majoritairement sur la méthode par comparaison, à partir de transactions récentes et vérifiées sur Bordeaux et les principales communes girondines. Selon le cas, d’autres approches peuvent être mobilisées :

• Capitalisation du revenu pour les appartements loués ou intégrés à un immeuble de rapport.
• Analyses de scénarios (travaux, division en lots, changement de mode d’occupation).
• Approche portefeuille pour plusieurs lots détenus au sein du même immeuble ou de plusieurs résidences.

Pour une vue globale des méthodes, vous pouvez consulter comment évaluer le prix d’un bien immobilier et notre page dédiée à l’expertise de la valeur vénale.

Le marché des appartements à Bordeaux est structuré en micro-marchés : centre historique, quartiers en mutation, faubourgs résidentiels, rive droite, communes de la métropole. Les écarts de prix peuvent être importants à surface équivalente.

Real Group suit de près :

• les niveaux de prix par quartier et par typologie de biens ;
• les différences entre anciens immeubles en pierre, résidences des années 1970–1990 et programmes récents ;
• les rendements locatifs observés sur les studios, T2 et appartements familiaux ;
• les impacts des nouvelles réglementations (DPE, location des passoires thermiques, etc.).

Cette connaissance du terrain est intégrée à chaque expertise d’appartement, qu’il s’agisse d’un bien isolé ou d’un portefeuille plus large.

• Cabinet d’expertise certifié RICS : standards internationaux d’évaluation immobilière.
• Indépendance : nous n’intervenons pas comme agents pour la vente ou la location du bien expertisé.
• Spécialisation en immobilier résidentiel sur Bordeaux et la Gironde.
• Rapports clairs, documentés et opposables, utilisables par les banques, notaires, avocats et administrations.
• Approche sur mesure : prise en compte de vos objectifs (vente, conservation, arbitrage, transmission…).