Expertise foncière à Bordeaux

L’expertise foncière est une discipline à part entière. Qu’il s’agisse d’un terrain constructible, d’un foncier destiné à la promotion immobilière, d’un terrain nu, d’une friche urbaine, d’un immeuble en redéveloppement, d’un foncier agricole ou viticole, la valorisation d’un foncier nécessite une analyse juridique, urbaine, technique et économique approfondie.

À Bordeaux et dans la métropole (Caudéran, Chartrons, Bastide, Saint-Augustin, Euratlantique, Bassins à Flot…), les enjeux fonciers sont particulièrement complexes : tension du marché du terrain constructible, fortes disparités entre quartiers, projets d’aménagement majeurs (Euratlantique, Garonne Eiffel, Brazza), zones protégées (ABF, secteur sauvegardé), risques d’inondation, et contraintes croissantes liées au PLU/PLUi, OAP, servitudes d’utilité publique.

Real Group, cabinet certifié RICS, accompagne propriétaires, investisseurs, promoteurs, marchands de biens, notaires, collectivités et exploitants dans l’évaluation de tous types de foncier, à Bordeaux, dans la métropole et en Gironde. Chaque expertise s’appuie sur une méthodologie d’expertise immobilière structurée et un haut niveau d’analyse pour déterminer une valeur fiable et opposable.

En fonction de la nature du foncier et du projet, nous réalisons des missions d’expertise dédiées :

• Expertise de charge foncière d’opération  : déterminer le prix du foncier acceptable en fonction du bilan promoteur.
• Expertise de terrain nu  : valorisation de parcelles non bâties, constructibles ou non.
• Expertise de friche urbaine  : reconversion, redéveloppement ou changement d’usage.
• Expertise d’immeuble en redéveloppement  : valorisation en l’état et après transformation.

Ces expertises ciblées viennent compléter la présente page, qui pose le cadre général de nos expertises foncières à Bordeaux et en Gironde.

Foncier constructible et urbain

• terrains à bâtir en zones U et AU ;
• parcelles constructibles en secteur résidentiel ou mixte ;
• friches urbaines et sites en reconversion ;
• bâtiments à démolir pour reconstruction ou immeubles en redéveloppement ;
• terrains en zones d’aménagement (ZAC).

Foncier agricole

• terres cultivables ;
• pâtures et prairies ;
• bâtis agricoles ;
• mesure d’impact des servitudes environnementales.

Foncier viticole

Pour une analyse complète des propriétés viticoles, vous pouvez aussi consulter notre page dédiée : expertise de vignobles.

• terres viticoles en AOC ;
• exploitations en activité ;
• terres en friches destinées à replantation.

Foncier pour promotion immobilière

• terrains pour immeubles collectifs ;
• terrains pour programmes de maisons groupées ;
• terrains pour opérations mixtes ;
• fonciers faisant l’objet d’une étude de charge foncière .

Foncier en expropriation ou préemption

• analyse des indemnités dues ;
• contre-expertise ;
• valorisation selon le Code de l’expropriation.

La valorisation d’un foncier dépend de nombreux paramètres :

• Destination de la zone (PLU/PLUi) ;
• Coefficient d’emprise et de densité ;
• Hauteurs maximales autorisées ;
• Retraits, marges, prospects ;
• Servitudes d’utilité publique (inondation, patrimoine, réseaux…) ;
• Accès et réseaux ;
• Étude de sol, pollution, risques ;
• Coûts de démolition lorsqu’un bâti existe ;
• Valorisation potentielle en surface de plancher ;
• Contexte local : quartier, flux, dynamisme, projets urbains.

Méthodes d’évaluation utilisées

• Méthode par comparaison (ventes de terrains similaires) ;
• Méthode par le bilan promoteur (opérations neuves) ;
• Méthode résiduelle (valeur après projet – coûts) ;
• Approche agricole pour les terres hors constructibilité ;
• Valeur d’usage ou valeur de substitution.

Pour les projets comportant des locaux commerciaux ou d’entreprise, voir aussi : évaluation de locaux commerciaux et évaluation de locaux d’entreprise.

Les promoteurs et marchands de biens s’appuient sur une expertise foncière structurée pour évaluer la rentabilité réelle d’une opération :

• détermination de la surface de plancher réalisable ;
• calcul du bilan promoteur ;
• étude du prix de sortie ;
• analyse du coût du foncier acceptable ;
• optimisation des gabarits et de la programmation ;
• analyse économique de plusieurs scénarios.

Pour les projets tertiaires ou mixtes, vous pouvez compléter avec : évaluation de locaux d’entreprise.

La valeur des terrains agricoles dépend principalement de leur qualité agronomique, de leur accessibilité, de la présence de bâtiments agricoles, des servitudes environnementales, et du potentiel d’exploitation.

Pour le foncier viticole, nous analysons :

• l’AOC et son image ;
• la qualité des sols ;
• le potentiel de production ;
• l’exploitation existante ;
• l’état des vignes ;
• l’environnement du domaine.

Pour une approche détaillée des propriétés viticoles, consultez également : expertise de vignobles.

Real Group est un cabinet certifié RICS. Nos expertises foncières suivent les standards du Red Book (RICS Global Standards) et la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

• indépendance et impartialité ;
• méthodes reconnues ;
• analyse juridique et urbaine complète ;
• rapport structuré et opposable ;
• adaptation aux attentes des administrations, banques et notaires.

1. Analyse documentaire

PLU/PLUi, servitudes, cadastre, contraintes, études de sol, diagnostics, titres.

2. Visite du terrain

Topographie, accès, réseaux, voisinage, contraintes physiques.

3. Analyse du potentiel

Densité réalisable, constructibilité, programmation possible.

4. Détermination de la valeur

Méthodes croisées, scénarios, valorisation selon les usages.

5. Rapport écrit

Document clair, argumenté et opposable.

Terrain constructible – Caudéran
Étude de densité, valorisation en surface de plancher, bilan promoteur.

Foncier agricole – Bouliac
Analyse agronomique, servitudes, potentiel de transformation.

Terrain viticole – Entre-deux-Mers
Valorisation domaine + terres + exploitation.

• Cabinet certifié RICS ;
• Maîtrise du marché bordelais et des contraintes foncières ;
• Compétence pluridisciplinaire (urbain, agricole, viticole, promotion) ;
• Rapports reconnus par banques, notaires et institutions ;
• Indépendance et impartialité.