Expertise d’entrepôts logistiques & frigorifiques à Bordeaux

Les entrepôts logistiques et plateformes frigorifiques sont au cœur des chaînes d’approvisionnement modernes : e-commerce, grande distribution, agroalimentaire, pharmaceutique…

À Bordeaux et en Gironde, la valeur de ces actifs dépend autant de leur localisation (zones logistiques, accès aux axes routiers et autoroutiers, port de Bordeaux) que de leurs caractéristiques techniques : hauteur libre, quais, chambres froides, performances énergétiques, capacité de stockage, adaptation aux flux.

Real Group, cabinet d’expertise certifié RICS, réalise des expertises indépendantes et opposables d’entrepôts logistiques et frigorifiques pour les propriétaires, investisseurs, utilisateurs, banques, foncières et institutionnels. Cette page est dédiée à ce type d’actif en complément de notre page famille sur les entrepôts et locaux d’activité.

• Entrepôts logistiques secs en périphérie bordelaise ou en zones d’activités ;
• Plateformes cross-dock ou hubs de distribution urbaine ;
• Entrepôts frigorifiques à température dirigée (froid positif ou négatif) ;
• Sites mixtes combinant stockage sec, frais et surgelé ;
• Bâtiments mono-utilisateur ou multi-utilisateurs ;
• Entrepôts prime récents, aux normes, haute performance énergétique ;
• Actifs plus anciens à restructurer, reconfigurer ou re-louer.

Lorsque le foncier joue un rôle majeur (réserves, emprises importantes, potentiel de redéveloppement), nos analyses sont coordonnées avec nos travaux en expertise foncière à Bordeaux.

Localisation logistique et desserte

Accessibilité routière et autoroutière (rocade, A10, A63, A62), proximité des zones d’activités, du port de Bordeaux, du dernier kilomètre, temps de parcours vers les bassins de consommation… Ces éléments structurent la demande des utilisateurs et des investisseurs.

Caractéristiques du bâtiment

Hauteur libre, trame et largeur de travées, nombre de quais niveleurs, rampes, accès poids lourds, aire de manœuvre, résistance de dallage, sprinklage, sécurité incendie, performance énergétique, éclairage et ventilation.

Équipements froid & température dirigée

Capacité des chambres froides, type de froid (positif / négatif), centrales frigorifiques, enveloppe isolée, contrôle des températures, consommation énergétique, coûts d’entretien et de renouvellement des équipements.

Situation locative et contractuelle

Nature du bail (bail commercial, bail dérogatoire, convention d’occupation), durée ferme résiduelle, profil du locataire (logisticien, industriel, distributeur), niveau de loyer, indexation, travaux à la charge de chaque partie. Ces paramètres sont déterminants pour la valeur locative et la valeur vénale.

Performance économique de l’actif

Rendement brut et net, ratio loyer / coût de remplacement, potentiel de revalorisation du loyer, état technique du bâtiment au regard des attentes du marché logistique.

• Acquisition ou arbitrage d’actif logistique par un investisseur ou une foncière ;
• Vente d’un entrepôt occupé avec bail commercial ou contrat de logistique ;
• Refinancement bancaire ou structuration de dette immobilière ;
• Sale & leaseback : cession à un investisseur avec maintien de l’occupant ;
• Restructuration ou changement d’usage d’un site logistique ;
• Expertise comptable et réglementaire (normes, reporting, fonds réglementés) ;
• Expertise fiscale : IFI, droits de mutation, déclarations patrimoniales.

Pour des problématiques spécifiques de valeur locative ou de bail, nous mobilisons également nos travaux dédiés à l’expertise valeur locative et à l’expertise du droit au bail.

• Méthode par comparaison avec des transactions logistiques récentes dans la région bordelaise ;
• Méthode par capitalisation du revenu, à partir des loyers de marché et des taux de rendement observés ;
• Méthode DCF (Discounted Cash Flow) pour les actifs loués avec business plan à moyen / long terme ;
• Approche coût de remplacement pour certains actifs récents ou fortement équipés ;
• Analyse séparée des équipements frigorifiques lorsque cela est pertinent.

Ces méthodes s’inscrivent dans le cadre général de nos expertises de valeur vénale et de nos méthodes d’évaluation immobilière.

Les missions sont conduites conformément au Red Book RICS et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière. Indépendance, transparence et traçabilité des hypothèses guident chaque rapport.

Analyse documentaire

Baux, états locatifs, plans, descriptifs techniques, diagnostics, rapports de maintenance, données de consommation énergétique, historique d’occupation.

Visite du site

Inspection des bâtiments, quais, aires de manœuvre, voiries internes, chambres froides, centrales de production de froid, équipements de sécurité, flux logistiques.

Analyse de marché

Étude du marché logistique bordelais et régional, loyers de marché, taux de vacance, niveaux de rendement, attentes des utilisateurs et investisseurs.

Choix et application des méthodes

Sélection des approches les plus pertinentes (comparaison, revenu, DCF, coût), justification des paramètres (rendement, vacance, CAPEX, valeur résiduelle).

Rapport d’expertise

Remise d’un rapport structuré, documenté et opposable, précisant les hypothèses, la méthodologie, les analyses et la ou les valeurs retenues.

Entrepôt logistique sec – périphérie bordelaise
Expertise pour arbitrage d’un portefeuille logistique. Analyse des loyers, des taux de rendement, des CAPEX nécessaires et des scenarii de revalorisation.

Plateforme frigorifique – secteur agroalimentaire
Evaluation pour refinancement bancaire : prise en compte des capacités de stockage, des équipements de froid, des coûts de renouvellement et du profil du locataire.

Site logistique mixte – logistique urbaine
Expertise de la valeur vénale et locative dans le cadre d’un projet de sale & leaseback avec engagement ferme de l’utilisateur.

• Cabinet certifié RICS, référent en expertise d’actifs professionnels ;
• Connaissance fine du marché logistique bordelais et girondin ;
• Approche indépendante, sans conflit d’intérêts avec les acteurs de la transaction ;
• Capacité à traiter des dossiers unitaires comme des portefeuilles ;
• Rapports clairs et opérationnels, utilisables par les banques, investisseurs et conseils.