Expertise de résidences gérées à Bordeaux

Les résidences gérées (seniors, étudiants, tourisme, affaires, coliving, camping haut de gamme…) occupent une place croissante sur le marché bordelais. Leur valorisation implique d’analyser à la fois l’immobilier, l’exploitation, le bail ou contrat d’exploitation et le marché local.

À Bordeaux et en Gironde, ces actifs se situent aussi bien en centre-ville, quartiers étudiants, secteurs en développement ou zones touristiques. Chaque emplacement, chaque concept et chaque schéma juridique influence directement la valeur vénale, la valeur locative ou la valeur économique de la résidence.

Nous accompagnons propriétaires, exploitants, investisseurs, banques, CGP et family offices dans l’expertise de résidences gérées pour sécuriser leurs décisions : acquisition, financement, arbitrage, transmission, restructuration.

• Résidences seniors et résidences services pour personnes âgées autonomes ;
• Résidences étudiantes proches des pôles universitaires et écoles ;
• Résidences de tourisme et résidences affaires ;
• Résidences gérées hybrides (coliving, concepts lifestyle) ;
• Campings & domaines de plein air organisés en schéma de gestion ;
• Portefeuilles de lots en résidences gérées détenus par des investisseurs privés ou institutionnels.

Pour les campings spécifiquement, vous pouvez également consulter : expertise campings & hôtellerie de plein air.

Une résidence gérée est un actif à la croisée de l’immobilier, de l’exploitation et du contrat. Les principaux enjeux d’une expertise sont :

• Comprendre le schéma juridique : bail commercial, mandat de gestion, franchise, multipropriété… ;
• Analyser la performance de l’exploitation : taux d’occupation, loyers, CA, marges ;
• Apprécier la solidité de l’exploitant et la durée des engagements contractuels ;
• Positionner l’actif sur son marché local (concurrence, tension locative, demandes spécifiques) ;
• Évaluer le risque de vacance ou de turn-over des occupants ;
• Mesurer le potentiel de revalorisation : travaux, montée en gamme, changement de concept.

Selon le type de résidence, la structure d’exploitation et la demande, plusieurs approches peuvent être combinées :

• Méthode par le revenu (loyers garantis, loyers variables, quote-part de résultat) ;
• DCF – actualisation des flux de trésorerie pour les exploitations structurées ;
• Méthode des comparables sur des transactions de résidences gérées similaires ;
• Approche mixte murs + exploitation lorsque l’exploitant est propriétaire ou intégré au montage ;
• Approche “lot à lot” pour les investisseurs individuels au sein d’une même résidence.

Pour une vision globale des approches, consultez également : méthodes d’évaluation immobilière.

• Acquisition ou cession d’une résidence entière ou d’un portefeuille de lots ;
• Refinancement bancaire et renégociation des lignes de crédit ;
• Transmission, succession, partage ;
• Sortie de bail commercial, renégociation ou changement d’exploitant ;
• Restructuration ou changement de positionnement (étudiants → coliving, tourisme → affaires…) ;
• Litiges autour des loyers, engagements contractuels, performances ou travaux ;
• Arbitrages patrimoniaux au sein d’un portefeuille diversifié.

Le marché des résidences gérées à Bordeaux et en Gironde se structure autour de plusieurs pôles :

• Résidences étudiantes proches des campus (Pessac, Talence, Gradignan, centre-ville) ;
• Résidences seniors en quartiers résidentiels et mixtes (Caudéran, Mérignac, Bègles…) ;
• Résidences d’affaires et de tourisme en hyper-centre et zones de mobilité (gare Saint-Jean, Bassins à flot, aéroport) ;
• Résidences de loisirs et campings sur le littoral et les secteurs touristiques girondins.

Résidence étudiante – Bordeaux rive gauche
Analyse bail commercial, audit de la performance, valorisation murs + bail, étude de marché locatif.

Résidence seniors – Métropole bordelaise
Expertise en vue d’une cession, analyse du taux d’occupation, sensibilité aux évolutions réglementaires.

Résidence de tourisme – Bassin d’Arcachon
Étude de la demande, saisonnalité, DCF et scénario de repositionnement partiel.

• Connaissance fine des schémas de résidences gérées ;
• Approche croisée immobilier + exploitation + contrat ;
• Maîtrise du marché bordelais et des spécificités girondines ;
• Rapports structurés, pédagogiques et opposables ;
• Indépendance & impartialité.