Expertise du droit au bail & indemnité d’éviction à Bordeaux

Le droit au bail et l’indemnité d’éviction sont deux notions centrales du bail commercial. Leur valorisation influence directement le prix d’un fonds de commerce, les droits des locataires, les droits des bailleurs et l’équilibre financier d’un local commercial.

À Bordeaux, où la commercialité varie fortement selon les axes (Rue Sainte-Catherine, Porte-Dijeaux, Fondaudège, Grands Hommes, Bassins à Flot), ces expertises nécessitent une connaissance fine du marché, des loyers pratiqués, et du cadre légal du bail commercial (Code de commerce – articles L145-14, L145-33).

Real Group, cabinet certifié RICS, réalise des expertises précises, indépendantes et opposables pour les bailleurs, locataires, commerçants, investisseurs, avocats, notaires et enseignes.

Le droit au bail représente la valeur attachée au droit d’occuper un local commercial dans les conditions prévues par un bail commercial existant.

Il dépend principalement de :

• la valeur locative (loyer de marché) ;
• le loyer actuel (loyer contractuel) ;
• la commercialité du quartier ;
• la durée restante du bail ;
• les clauses particulières (travaux, charges, destination) ;
• la possibilité d’exercer une activité spécifique (mono-activité ou large destination).

Un droit au bail peut avoir une valeur importante dans les rues très recherchées de Bordeaux (hyper-centre, Grands Hommes, Sainte-Catherine), et une valeur plus limitée dans les rues secondaires ou émergentes.

Pour une analyse des loyers et du marché, vous pouvez consulter notre page dédiée : expertise valeur locative.

L’indemnité d’éviction est due par le bailleur au locataire lorsque celui-ci refuse le renouvellement du bail sans motif grave et légitime.

Elle doit compenser intégralement le préjudice subi par le locataire.

Elle inclut généralement :

• la valeur du droit au bail ;
• le coût du transfert du fonds ou de l’activité ;
• les frais de déménagement ;
• la perte de clientèle si non transférable ;
• l’indemnité d’occupation si le locataire reste dans les lieux après la fin du bail.

L’indemnité d’éviction peut être très variable : quelques milliers d’euros dans un secteur secondaire, jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros dans les axes prime.

• Renouvellement du bail commercial ;
• Déplafonnement du loyer ;
• Négociation d’un nouveau loyer ;
• Cession de fonds ou de droit au bail ;
• Refus de renouvellement et calcul de l’indemnité d’éviction ;
• Litiges devant le juge des loyers commerciaux ;
• Acquisition ou vente de murs commerciaux ;
• Audit d’un actif immobilier commercial.

Pour les dossiers combinant occupation commerciale et valorisation des murs, voir également : évaluation de locaux commerciaux.

Le calcul repose principalement sur l’écart entre :

• le loyer de marché (valeur locative) ;
• le loyer contractuel.

Deux cas possibles :

• Loyer contractuel < valeur locative → droit au bail positif ;
• Loyer contractuel > valeur locative → droit au bail nul ou négatif.

L’expertise doit également considérer : destination du bail, configuration, façade, commercialité du quartier, clauses, potentiel de l’activité, obligations respectives.

Le Code de commerce impose une compensation intégrale du préjudice du locataire. L’indemnité se calcule selon deux approches :

• Indemnité de remplacement (coût pour s’installer ailleurs) ;
• Indemnité de reprise (perte du fonds si non transférable).

Dans les rues prime de Bordeaux (Sainte-Catherine, Porte-Dijeaux, Grands Hommes), une indemnité d’éviction peut atteindre des montants significatifs en raison de la valeur élevée de la commercialité.

Nos expertises suivent les standards du Red Book RICS et la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

• analyse indépendante et impartiale ;
• méthodes reconnues ;
• rapport structuré et opposable ;
• connaissance fine du marché bordelais ;
• expertise commercialité par axe et typologie de local.

1. Analyse documentaire

Bail commercial, annexes, plans, historique, attestations, documents juridiques.

2. Visite du local

État, configuration, façade, visibilité, environnement immédiat.

3. Analyse de commercialité

Flux, enseignes, attractivité, projets urbains.

4. Analyse de la valeur locative

5. Calcul du droit au bail ou de l’indemnité d’éviction

6. Rapport écrit

Boutique — Rue Porte-Dijeaux
Déplafonnement + fixation indemnité d’éviction + analyse commercialité.

Local — Sainte-Catherine
Valorisation droit au bail avant cession + analyse flux + étude enseignes.

Cellule commerciale — Bassins à Flot
Fixation valeur locative + négociation sortie anticipée.

• Cabinet certifié RICS ;
• Expertise reconnue en baux commerciaux ;
• Indépendance totale ;
• Maîtrise des axes commerciaux bordelais ;
• Rapports clairs et opposables.