SERVICE EXPERTISE
Cession de droit au bail, entrée ou sortie de bail, refus de renouvellement, contentieux : notre cabinet valorise le droit au bail des locaux commerciaux à Bordeaux et en Gironde. Méthode du coefficient d'emplacement, économie de loyer actualisée et comparables rue par rue, dans des rapports certifiés RICS opposables devant le juge des loyers commerciaux.
Le calcul du droit au bail — et sa défense face à un bailleur ou un repreneur — est l'une de nos missions les plus fréquentes. Le droit au bail (DAB) est un actif incorporel qui ne se lit ni dans un prix au mètre carré ni dans une simple grille de loyers. Sa valeur naît de l'écart entre la valeur locative de marché (VLM) et le loyer effectivement payé, pondéré par la commercialité de l'emplacement. Une valorisation rigoureuse croise trois plans : le marché (valeur locative, comparables de cession), le juridique (clauses du bail, destination, droit au renouvellement, risque de déplafonnement) et le technique (usage du local, extraction, extension, pondération des surfaces). Là où une estimation résidentielle se contente d'une comparaison directe, l'évaluation d'un droit au bail mobilise des méthodes dédiées — coefficient d'emplacement, comparaison, économie de loyer actualisée.
À Bordeaux, cette valeur se lit d'abord dans la géographie commerçante. Les artères prime de l'hypercentre — rue Sainte-Catherine (la plus longue rue piétonne d'Europe), cours de l'Intendance, allées de Tourny, rue Porte Dijeaux, rue Sainte-Catherine sud, place des Grands-Hommes — concentrent une rareté locative qui soutient des droits au bail élevés, parfois plusieurs centaines de milliers d'euros. À l'inverse, les rues secondaires (Saint-Rémi, Saint-Projet, Gambetta) et surtout les cellules en retail park de Bordeaux Métropole (Rives d'Arcins, Mérignac Soleil, Villenave-d'Ornon) affichent des droits au bail faibles, voire nuls, faute d'écart significatif entre loyer et marché.
Nos valorisations intègrent systématiquement le cadre du statut des baux commerciaux (articles L145-1 et suivants du Code de commerce), qui protège le preneur par le droit au renouvellement et confère au bail sa valeur patrimoniale cessible. Elles tiennent compte des règles de fixation du loyer (article L145-33 pour la valeur locative, L145-34 pour le plafonnement), de l'évolution des indices ILC et ILAT, des mécanismes de déplafonnement et de déspécialisation, ainsi que de la fiscalité de la cession — autant de paramètres qui font varier sensiblement la valeur retenue.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologiePartagez votre contexte, le bail concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'opération (cession, acquisition, renouvellement, éviction), clauses du bail, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La valorisation d'un droit au bail combine quatre facteurs complémentaires, chacun pouvant faire varier sensiblement la valeur finale — jusqu'à l'annuler.
Le premier moteur de la valeur : plus le loyer en cours est inférieur à la valeur locative de marché (VLM), plus l'avantage transmis est élevé. Cet écart s'apprécie en euros par mètre carré pondéré mais aussi en masse de loyer annuelle et en taux d'effort (loyer rapporté au chiffre d'affaires) : sur certaines rues bordelaises, c'est la masse de loyer absorbable qui plafonne économiquement la VLM, et une valeur « au m² » doit toujours être confrontée aux loyers annuels réellement supportés sur l'axe.
La qualité de l'emplacement — flux piéton, visibilité, notoriété de la rue, rareté locative, présence d'enseignes locomotives — se traduit par un coefficient de commercialité. Sur les emplacements n°1 et 1bis de l'hypercentre bordelais, ce coefficient est élevé et un droit au bail peut se constituer même avec un faible écart entre loyer et marché ; au-delà d'environ 1 000 €/m²/an de VLM sur axe prime, un bonus de rareté peut même subsister sans économie de loyer.
La clause de destination conditionne la demande solvable : une destination restrictive limite les repreneurs, une clause « tout commerce » les élargit (rare en premières lignes ; réputée en cas de cession pour départ à la retraite). Le droit au renouvellement est décisif : sans lui — bail dérogatoire, convention précaire — il n'existe juridiquement pas de droit au bail. L'indexation (ILC, ILAT), le risque de déplafonnement et les mesures d'accompagnement (franchise, loyer progressif) doivent être neutralisés pour raisonner en loyer économique.
La configuration matérielle du local pèse sur la valeur : présence ou possibilité d'extraction (déterminante pour la restauration), hauteur utile, linéaire de vitrine, absence de ruptures de charge, réserve convertissable en surface de vente, sous-sol exploitable. Ces potentialités s'intègrent par des pondérations de surfaces (le sous-sol, la réserve et les étages valant une fraction du rez-de-chaussée) et par la cohérence avec le règlement de copropriété, notamment pour l'extraction.
Ces trois notions sont souvent amalgamées alors qu'elles répondent à des logiques juridiques et fiscales distinctes. Ci-dessous, ce qui les oppose et ce qui les relie.
Cette distinction est déterminante pour l'évaluation comme pour la fiscalité de l'opération. Nos rapports isolent clairement la valeur du droit au bail, la neutralisent des mesures d'accompagnement (loyer facial contre loyer économique) et documentent les transactions comparables, afin de garantir la traçabilité de la valeur retenue face à l'administration fiscale, aux banques, aux notaires ou au juge des loyers commerciaux. Pour le détail des mécanismes de base, voir notre page expertise en valeur locative commerciale.
Clarification du contexte (cession, acquisition, entrée ou sortie de bail, renouvellement, refus de renouvellement, litige) et lecture du bail : durée résiduelle, loyer facial et économique, indexation ILC/ILAT, clause de destination, droit au renouvellement, mesures d'accompagnement. Définition des valeurs à produire selon les usages et le Red Book RICS
Visite sur place avec relevé et pondération des surfaces (boutique, réserve, sous-sol, mezzanine), analyse du linéaire de vitrine, de la visibilité, des flux piétons, de l'extraction et des potentialités d'extension. Positionnement de l'axe dans la hiérarchie des emplacements bordelais (n°1, 1bis, 2, secondaire) et de sa commercialité
Détermination de la valeur locative de marché, collecte des cessions de droit au bail et des loyers comparables sur la même polarité, neutralisation des franchises et loyers progressifs (loyer économique). Analyse du risque et de la date de retour à la VLM : bail long, tacite prorogation, déplafonnement probable au titre des facteurs locaux de commercialité, déspécialisation
Application croisée des méthodes : coefficient d'emplacement, comparaison de cessions, économie de loyer actualisée, bonus de rareté sur emplacements exceptionnels. Analyse de sensibilité sur le taux d'actualisation et l'horizon. Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, opposable devant le juge des loyers commerciaux et utilisable en négociation, cession ou arbitrage
Panorama des missions de valorisation de droit au bail que nous conduisons à Bordeaux, avec les spécificités méthodologiques associées à chaque configuration.
Évaluation préalable à la vente d'un droit au bail sur une boutique de centre-ville (rue Sainte-Catherine, cours de l'Intendance, allées de Tourny, rue Porte Dijeaux). Détermination du prix de cession par le coefficient d'emplacement et recoupement par les cessions comparables sur l'axe, avec sécurisation de la base déclarée aux droits d'enregistrement.
Analyse pour un repreneur ou une enseigne candidate à l'installation : vérifier que le droit au bail demandé par le cédant reflète l'avantage réel, tester le risque de déplafonnement au renouvellement et l'adéquation de la clause de destination avec l'activité projetée, notamment en matière d'extraction et de restauration.
Valorisation du droit au bail comme socle de l'indemnité d'éviction (article L145-14 du Code de commerce) lorsque le bailleur refuse le renouvellement sans motif grave et légitime. Comparaison avec la valeur du fonds de commerce, la plus élevée étant retenue, augmentée des indemnités accessoires (déménagement, réinstallation, frais de mutation).
Expertise dans le cadre d'un renouvellement de bail, où le bailleur invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour déplafonner le loyer. Modélisation de l'effet du déplafonnement probable sur le loyer de renouvellement et, par contrecoup, sur la valeur résiduelle du droit au bail.
Intervention en désaccord sur le prix d'une cession, en litige entre bailleur et preneur ou en mission ordonnée par le tribunal. Rapport opposable devant le juge des loyers commerciaux, le tribunal de commerce et la cour d'appel de Bordeaux, documentant méthodes, comparables et hypothèses de manière traçable.
Valorisation d'un droit au bail donné en nantissement, apporté à une société, transmis dans une succession, une donation ou un divorce. Distinction nette entre droit au bail, fonds de commerce et matériel, et cohérence avec la fiscalité de l'opération pour limiter le risque de redressement.
La valeur d'un droit au bail se construit par recoupement de plusieurs méthodes, calées sur la hiérarchie réelle des emplacements bordelais.
Méthode du coefficient d'emplacement. Référence des experts fonciers, elle applique la formule DAB = (VLM − loyer de référence) × coefficient d'emplacement, où le loyer de référence est le loyer en cours (plafonné) ou le loyer de renouvellement lorsqu'un déplafonnement est fondé. Le coefficient traduit la commercialité de l'axe : de l'ordre de 3 à 4 sur un emplacement médiocre (flux limités, tissu hétérogène), 4,5 à 5,5 sur un bon emplacement (flux réguliers, enseignes présentes), 6 à 7 sur les rues n°1 et 1bis (flux forts, notoriété, rareté). Rapide, cette méthode reste sensible au choix du coefficient : sur axe prime, au-delà d'environ 1 000 €/m²/an de VLM, le droit au bail se constitue même avec de faibles écarts VLM/loyer.
Méthode par comparaison. Elle recoupe la valeur avec des cessions comparables (même axe, surfaces pondérées, clauses proches). Pour remonter une VLM à partir d'une cession, on retient VLM (€/m²/an) = (loyer annuel à la date de cession + 10 % × prix de cession du DAB) / surface pondérée. Les mesures d'accompagnement (franchise, loyer progressif) doivent y être neutralisées afin de raisonner en loyer économique plutôt qu'en loyer facial.
Méthode de l'économie de loyer actualisée. Lorsque le loyer en place est inférieur à la VLM, le droit au bail correspond à la valeur actuelle des économies futures jusqu'au retour à la VLM : DAB = E × [1 − (1 + i)−n] / i, où E est l'économie annuelle (VLM − loyer en place), i le taux d'actualisation cohérent avec le risque et n la durée jusqu'au retour à la VLM ou au déplafonnement. La date de retour à la VLM est l'inconnue clé : bail supérieur à 9 ans, tacite prorogation, facteurs locaux de commercialité, variation d'indexation supérieure à +25 %, déspécialisation acceptée ou travaux modifiant notablement les lieux réduisent chacun le flux d'économie et donc la valeur.
La géographie des rues bordelaises. La rue Sainte-Catherine (n°1 sur sa section la plus fréquentée), le cours de l'Intendance, les allées de Tourny, la place des Grands-Hommes et la rue Porte Dijeaux constituent le socle prime, où la rareté locative soutient des droits au bail substantiels. Les rues Sainte-Catherine sud, Saint-Rémi, Sainte-Colombe et le quartier Notre-Dame (Chartrons) offrent des emplacements bons à secondaires, tandis que les axes de flux comme Gambetta et Judaïque, ou les cellules en périphérie (Mériadeck, Rives d'Arcins, Mérignac Soleil), affichent des droits au bail plus faibles voire nuls. Nous calons systématiquement le coefficient et les comparables sur cette hiérarchie observée, transaction par transaction.
Guillaume Thériez, MRICS, a publié la méthode de référence dans le cahier technique « Valorisation du droit au bail » de la Confédération des Experts Fonciers (juin 2020). En voici la grille — et un cas réel qui montre ce que l'expertise dit… et ce que le marché ajoute.
La formule est d'une simplicité désarmante : droit au bail = (valeur locative de marché − loyer de référence) × coefficient d'emplacement — le loyer de référence étant le loyer en cours en cas de plafonnement, ou le loyer de renouvellement lorsqu'un déplafonnement est fondé. Toute la difficulté tient au coefficient, proportionnel au niveau de commercialité de la rue. La grille publiée le calibre par tranche de valeur locative :
| Commercialité | Catégorie | Valeur locative (€/m² pondéré/an HT HC) | Coefficient |
|---|---|---|---|
| Faible | Commerce | moins de 250 € | 2 |
| Faible | Commerce | 251 à 300 € | 3 |
| Moyenne | Commerce | 301 à 350 € | 4 |
| Moyenne | Commerce | 351 à 400 € | 5 |
| Moyenne | Commerce | 401 à 500 € | 5,5 |
| Moyenne | Commerce | 501 à 600 € | 6 |
| Moyenne | Commerce | 601 à 700 € | 6,5 |
| Moyenne | Commerce | 701 à 800 € | 7 |
| Moyenne | Commerce | 801 à 999 € | 7,5 |
| Forte | Enseigne | 1 000 à 1 399 € | 8 |
| Forte | Enseigne | 1 400 à 1 899 € | 8,5 |
| Forte | Enseigne | 1 900 à 2 499 € | 9 |
| Exceptionnelle* | Enseigne | 2 500 à 3 499 € | 9,5 |
| Exceptionnelle* | Enseigne | 3 500 à 4 499 € | 10 |
| Exceptionnelle* | Enseigne | 4 500 à 5 499 € | 11 |
| Exceptionnelle* | Enseigne | plus de 5 500 € | 12 |
* Hors grandes métropoles régionales (sauf Côte d'Azur). Grille publiée dans le cahier technique des Experts Fonciers, juin 2020 — à recouper systématiquement avec la méthode par comparaison des cessions constatées.
Local commercial de 40 m² en rez-de-chaussée + 50 m² de réserve, soit 55 m² pondérés ; bail 9 ans « tous commerces » (hors restauration et nuisances), loyer en cours de 43 020 €/an HT HC (834 €/m² pondéré), sans motif de déplafonnement. Valeur locative de marché estimée : 950 €/m² pondéré/an, soit 52 250 €/an — différentiel de 9 230 €/an. Coefficient retenu (tranche 801-999 €) : 7,5. Valeur d'expertise du droit au bail : 70 000 €.
Prix de cession demandé : 150 000 €. Prix réalisé six mois plus tard : 130 000 €. L'écart de 60 000 € entre la valeur d'expertise et le prix constaté, c'est la valeur d'emplacement : ce qu'un preneur accepte de payer pour un emplacement rare, au-delà de toute économie de loyer — chaque enseigne l'appréciant selon son taux d'effort et son business model. En recoupement, la décapitalisation du prix constaté (valeur locative = loyer en cours + 10 % du droit au bail) ressort à 61 000 €/an, soit 1 109 €/m² pondéré : le marché « racontait » une valeur locative supérieure à l'estimation prudente de l'expert.
Deux enseignements. D'abord, prix et valeur ne se confondent pas : l'expert estime une valeur motivée et opposable, le marché fait un prix — et l'écart, loin d'invalider l'expertise, se documente et s'explique. Ensuite, le droit au bail ne doit jamais être confondu avec le droit d'entrée (ou pas-de-porte) demandé par un bailleur lors d'une première location : le Conseil d'État a jugé que ce droit d'entrée constitue un supplément de loyer — soumis à la TVA — et non l'indemnisation d'un préjudice (CE, 3e et 8e ch. réunies, 15 février 2019, n° 410796). Nos relevés de valeurs locatives sur les artères bordelaises fournissent les références de tronçon qui alimentent ces évaluations ; et pour le versant négociation, l'article de Guillaume Thériez « La cession de droit au bail, ou l'art de la transaction » raconte ce que les formules ne capturent pas.
Le simulateur applique la formule et le barème du coefficient d'emplacement publiés ci-dessus : droit au bail = (valeur locative de marché − loyer actuel) × coefficient. Trois valeurs suffisent.
Guillaume Thériez, MRICS, vérifie votre valeur locative de marché et affine cette estimation — sans engagement, réponse sous 24 h.
En envoyant ce formulaire, vous acceptez d'être recontacté par Réal Group au sujet de votre droit au bail.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation valorise les droits au bail commerciaux de la métropole bordelaise pour cédants, repreneurs, enseignes, bailleurs, foncières, notaires et juridictions. Nos rapports distinguent rigoureusement droit au bail, pas-de-porte, valeur locative et valeur du fonds de commerce, recoupent plusieurs méthodes (coefficient d'emplacement, comparaison, économie de loyer actualisée) et documentent la fiscalité de la cession, conformément au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
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