Évaluer le prix d’un local d’entreprise

Comment valoriser au juste prix un local d’entreprise (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, sites industriels, plateformes de messagerie, entrepôts frigorifiques) en achat/vente ou en location ? Nos experts détaillent les critères de valeur, les référentiels techniques (CELOG / AFILOG) et les méthodes d’évaluation (comparaison, rendement, DCF), afin d’aboutir à une valeur vénale et/ou locative robuste et défendable.

À retenir — La valeur d’un local d’entreprise repose sur un triptyque indissociable : marché (références & taux), technique/usage (prestations, adaptabilité, conformité) et juridique (baux, charges, ICPE…). Le croisement des méthodes (comparaison, revenu, DCF) permet de sécuriser la conclusion.
Bureaux

Bureaux : critères de valeur & méthodes

Marché le plus actif de l’immobilier d’entreprise, le segment des bureaux est marqué par la diversité du parc (ancien/haussmannien rénové, immeubles récents labellisés HQE, BREEAM, LEED, bâtiments RT/RE) et par de forts enjeux de performance énergétique, de confort et d’organisation des espaces (flex office, coworking, espaces collaboratifs).

L’expert analyse notamment :

  • La localisation : quartier d’affaires, centre-ville, périphérie, desserte en transports en commun.
  • L’accessibilité & les stationnements : parkings privatifs, mutualisés, vélo, bornes IRVE.
  • Les prestations techniques : climatisation, chauffage, faux planchers, hauteur sous plafond, densité, divisibilité.
  • L’état et l’obsolescence : qualité architecturale, performance énergétique, travaux à prévoir.
  • Les conditions d’occupation : baux, indexation, répartition des charges et travaux, garanties locatives.
Marché
  • Demande placée et vacance par secteur.
  • Écart entre loyers prime et loyers secondaires.
Technique
  • Labels environnementaux et niveau de charges.
  • Densité, divisibilité, modularité des plateaux.
Juridique
  • Baux (durée ferme, indexation, clauses spécifiques).
  • Répartition des charges, travaux et impôts locaux.

Méthodes privilégiées : comparaison (valeur locative de marché) et capitalisation des revenus (ou DCF) selon le profil locatif et la profondeur du marché.

Activités

Locaux d’activités : parcs d’activités & locaux mixtes

Les locaux d’activités regroupent ateliers de production légère, stockage de proximité, petites distributions et PME/PMI. Ils se situent fréquemment au sein de parcs d’activités (cellules standardisées) ou en locaux mixtes combinant bureaux et entrepôt/atelier.

  • Parcs d’activités : cellules avec porte sectionnelle, hauteur sous plafond compatible avec le stockage, voirie adaptée aux poids lourds, parkings, espaces verts, services communs.
  • Locaux mixtes : part de bureaux souvent importante (≥ 40 %), valeur locative plus élevée, configuration parfois très spécifique à l’utilisateur.

Les principaux facteurs de valeur sont :

  • Desserte & environnement : proximité axes routiers, zone identifiée, image du parc.
  • Prestations & adaptabilité : hauteur, accès PL, capacité de charge, possibilités d’extension.
  • Profil des preneurs : solvabilité, stabilité d’activité, risques sectoriels.
  • Profondeur du marché : liquidité locative et à la revente.

Approches : comparaison (valeur locative/m²) et capitalisation des revenus selon la qualité de l’emplacement et le risque locatif.

Logistique

Entrepôts logistiques : CELOG & AFILOG

Les entrepôts logistiques sont généralement situés en périphérie urbaine ou le long des grands axes autoroutiers. Une part significative du parc est soumise à la réglementation ICPE (rubrique 1510 pour les entrepôts de produits combustibles), avec un régime de Déclaration, d’Enregistrement ou d’Autorisation selon les volumes et la nature des produits.

L’évaluation tient compte des référentiels CELOG (classes A/B/C) et AFILOG (sous-classes A-A / A-AA / A-AAA) qui objectivent :

  • la qualité technique : hauteur libre, sprinklage, charge au sol, trame, énergie, bureaux ;
  • la localisation : desserte, bassin d’emploi, accessibilité PL ;
  • le profil d’occupation : mono/multi-locataire, stabilité des baux, signature des preneurs.

Sont également analysés :

  • le nombre de quais et leur ratio par m² stocké ;
  • les aires PL et parkings VL ;
  • la constructibilité résiduelle et les possibilités d’extension ;
  • la conformité aux normes (incendie, accessibilité, sécurité).

L’expert recoupe une approche par le revenu (capitalisation ou DCF) avec la comparaison aux transactions récentes d’entrepôts comparables (localisation, catégorie CELOG/AFILOG, profil locatif).

Spécifiques

Entrepôts frigorifiques

Les entrepôts frigorifiques se déclinent classiquement en trois grands niveaux de température :

  • Froid positif (+8 / +10 °C) : stockage de produits frais non sensibles.
  • Ultra-frais (0 / +4 °C) : produits sensibles, chaîne du froid renforcée.
  • Surgelé (< 0 °C) : contraintes techniques fortes, consommation énergétique élevée.

Les surgelés constituent la catégorie la plus spécifique : isolation renforcée, dallage et réseaux adaptés, équipements de production de froid redondants, traitement des ponts thermiques, gestion fine de la condensation.

La valeur locative et vénale tient compte :

  • du volume utile (m³), davantage que de la seule surface ;
  • du type de froid et de l’efficacité énergétique des installations ;
  • de la maintenance, de la durée de vie des équipements et des CAPEX à prévoir.

Les références de marché sont plus rares : l’expert s’appuie sur un panel dédié et sur des ajustements fins par rapport aux entrepôts secs.

Messagerie

Plateformes de messagerie (cross-docking)

Les plateformes de messagerie sont des bâtiments traversants, dédiés au transit rapide des marchandises (réception ➝ tri ➝ expédition), avec peu ou pas de stockage long terme. Elles se caractérisent par :

  • un nombre élevé de portes à quai, souvent bilatérales ;
  • de vastes aires PL de part et d’autre du bâtiment ;
  • une part de bureaux généralement limitée (15–20 %) ;
  • un fonctionnement souvent mono-utilisateur avec baux fermes.

Les valeurs locatives sont généralement supérieures à celles de la logistique classique, compte tenu des exigences de process (cross-dock, nombre de quais, temps de rotation).

L’expert s’attache à la signature locative, au rayonnement géographique de la plateforme, à la desserte et à la conformité ICPE le cas échéant.

Méthodes d’évaluation : comparaison, rendement, DCF

Comparaison (valeur vénale / valeur locative)

L’approche par comparaison consiste à analyser des références récentes et comparables (typologie, surface, localisation, prestations, contraintes réglementaires) pour :

  • déterminer la valeur locative de marché (VLM, en €/m² ou €/m³) ;
  • caler la valeur vénale à partir des prix observés, ajustés par des coefficients (qualité, risque, situation).

Rendement (capitalisation) & cash-flows actualisés

L’approche par le revenu valorise le bien à partir des flux locatifs :

  • loyer facial et loyer économique (après franchise, travaux, droits d’entrée) ;
  • charges récupérables et non récupérables ;
  • CAPEX prévisionnels et provisions pour gros entretien ;
  • vacance frictionnelle ou structurelle selon le marché.

La capitalisation applique un taux de rendement cohérent avec le profil de l’actif (prime/secondaire, localisation, qualité du locataire). Le DCF affine ces flux sur la durée (réversions, relocations, CAPEX, valeur de sortie).

Dimensions juridiques & techniques

  • Baux : durée ferme, indexation, clauses de travaux et charges, garanties et sûretés.
  • Technique : conformité réglementaire (ICPE, ERP, accessibilité), performance énergétique, obsolescence vs. normes.
  • Adaptabilité : possibilité de reconversion, divisibilité, adéquation à la demande future.

Tableaux récapitulatifs

Grille CELOG (synthèse orientée valorisation)

Critères Classe A Classe B Classe C
Hauteur libre ≥ 9,30 m ≥ 7,5 m < 7,5 m
Protection incendie Sprinklers performants, compartimentage adapté Système de sécurité incendie standard Équipements hétérogènes ou limités
Quais / ratio ≈ 1 quai / 700–1 000 m² ≈ 1 quai / 1 500 m² Ratio insuffisant ou absent
Charge au sol ≥ 5 t/m² ≥ 3 t/m² < 3 t/m²
Trame & divisibilité Trame large, forte divisibilité Trame standard, divisibilité correcte Trame contraignante
Bureaux ≈ 5 % bien intégrés et modulables Proportion modérée et fonctionnelle Bureaux sous-dimensionnés ou inadaptés
Aires PL / parkings Aires dimensionnées, circulation interne fluide Enveloppe correcte Contraintes fortes de circulation / stationnement

Typologies d’actifs : points structurants pour l’évaluation

Typologie Unités usuelles Facteurs majeurs Approche privilégiée
Bureaux €/m² utile ou pondéré Localisation, labels, charges, divisibilité, vacance Revenu (cap/DCF) + comparaison VLM
Activités €/m² (bureaux + atelier), HSP Desserte, prestations, solvabilité preneurs Comparaison (VLM) + rendement
Entrepôts €/m² utile (parfois €/m³), nombre de quais CELOG/AFILOG, ICPE, foncier, aires PL Rendement + comparaison
Messagerie €/m², nombre de quais, configuration traversante Process cross-dock, aires bilatérales, baux fermes Rendement (prime vs logistique standard)
Frigorifiques €/m² & volume, type de froid Isolation, énergie, maintenance, spécificité d’usage Comparaison spécifique + rendement

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Amandine Charpentier

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FAQ – Immobilier d’entreprise

Quelle différence entre valeur vénale et valeur locative pour un local d’entreprise ?

La valeur vénale correspond au prix probable de vente dans des conditions normales de marché. La valeur locative (VLM) représente le loyer de marché soutenable pour un bien donné, aux clauses usuelles. La VLM est un élément clé de l’approche par le revenu.

Quand utiliser une simple capitalisation et quand privilégier un DCF ?

La capitalisation convient aux situations de revenus stabilisés (baux fermes, vacance limitée, marché lisible). Le DCF s’impose dès que les flux sont amenés à évoluer : réversions de loyers, CAPEX significatifs, relocations, changement d’usage ou stratégie de détention/cession à terme.

CELOG et AFILOG influencent-ils réellement la valeur d’un entrepôt ?

Oui. Ces référentiels permettent d’objectiver la qualité technique et la localisation d’un actif logistique. Un entrepôt mieux classé bénéficie en général d’une demande locative plus profonde, de durées d’engagement plus longues et de taux de rendement plus compétitifs.

Quel est l’impact d’un classement ICPE sur un local d’entreprise ?

Le régime ICPE conditionne les usages possibles (types d’activités autorisées), les coûts d’exploitation (assurances, maintenance, mise en conformité) et le risque juridique. Il influence donc la valeur locative, le taux de rendement retenu et, in fine, la valeur vénale.

Comment estimer la valeur d’une plateforme de messagerie (cross-dock) ?

L’expert combine une comparaison ciblée (bâtiments traversants, densité de quais, aires PL bilatérales) avec une analyse d’activité (messagerie, express, logistique urbaine). Si le bien est loué, la méthode par le revenu (taux adapté à ce type d’actifs) permet de recouper la valeur.

L’obsolescence énergétique pénalise-t-elle la valeur d’un immeuble de bureaux ?

De plus en plus. Un actif énergivore supporte des charges plus élevées, des CAPEX de remise à niveau et un risque accru de vacance (ou de renégociation à la baisse du loyer). Les locaux performants et labellisés bénéficient au contraire d’une meilleure liquidité et de taux plus attractifs.

Quels documents fournir à l’expert pour gagner du temps ?

Idéalement : baux et avenants, quittancements et charges, plans et surfaces (utile, SHON, pondérée), diagnostics réglementaires, autorisations (ICPE, ERP, urbanisme), rapports techniques, historique des CAPEX, tableau des lots/locataires et états de vacance.

Comment intégrer la vacance structurelle dans l’évaluation d’un local d’entreprise ?

On applique une vacance frictionnelle ou structurelle dans le calcul du Net Operating Income (NOI) en retraitant les revenus. Dans un DCF, on peut affiner en simulant les délais de relocation, les franchises, les travaux de remise à niveau et les incitations commerciales.