Évaluer le prix d’un local d’entreprise
Comment valoriser au juste prix un local d’entreprise (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, sites industriels, plateformes de messagerie, entrepôts frigorifiques) en achat/vente ou en location ? Nos experts détaillent les critères de valeur, les référentiels techniques (CELOG / AFILOG) et les méthodes d’évaluation (comparaison, rendement, DCF), afin d’aboutir à une valeur vénale et/ou locative robuste et défendable.
Bureaux : critères de valeur & méthodes
Marché le plus actif de l’immobilier d’entreprise, le segment des bureaux est marqué par la diversité du parc (ancien/haussmannien rénové vs. immeubles récents labellisés HQE, BREEAM, LEED, RT, etc.) et par des enjeux de performance énergétique, confort et flex Office. L’expert analyse : localisation (quartier d’affaires vs. périphérie), accessibilité & stationnements, prestations (climatisation, faux plancher, densité, ERP), état/obsolescence, charges et conditions d’occupation.
- Demande placée, vacance, pipeline
- Taux prime / taux secondaires
- Labels/environnement — charges
- Densité & divisibilité des plateaux
- Baux (durée ferme, indexation)
- Répartition des charges/travaux
Méthodes privilégiées : par le revenu (capitalisation / DCF) — la comparaison sert à caler valeur locative & taux selon transactions.
Locaux d’activités : parcs d’activités & locaux mixtes
Les locaux d’activités regroupent production légère, petites distributions et PME/PMI, souvent au sein de parcs (cellules avec bureaux + parties entrepôt, portes sectionnelles, HSP ≥ 5,5 m, parkings, voiries, espaces verts, services communs) ou en locaux mixtes (≥ 40 % de bureaux, valeur locative plus élevée, configurations spécifiques).
- Facteurs clés : desserte, environnement (zone identifiée), prestations, adaptabilité, solvabilité des preneurs, profondeur du marché.
- Approches : comparaison (VLM par typologie) + revenu (cap / DCF) selon la stabilité locative.
Entrepôts logistiques : CELOG & AFILOG
Les entrepôts (stockage/logistique) se situent majoritairement en périphérie, à proximité d’axes autoroutiers. Nombre d’entre eux sont soumis aux ICPE (rubrique 1510 : produits combustibles), avec des régimes Déclaration / Enregistrement / Autorisation selon volumes. L’expert qualifie la catégorie CELOG (A/B/C) et tient compte des référentiels AFILOG (sous-classes A-A / A-AA / A-AAA) pour objectiver la qualité technique, la localisation et l’occupation.
- Prise en compte : hauteur libre, sprinklage, isolation/chauffage, proportion de bureaux, nombre de quais, charge au sol, trame, aires PL, foncier et constructibilité résiduelle.
- Preneurs types : logisticiens (3PL) et chargeurs (industriels/retail).
Entrepôts frigorifiques : +8/+10°C ; 0/+4°C ; <0°C
Les entrepôts à froid positif (+8 à +10 °C), ultra-frais (0 à +4 °C) et surgelés (< 0 °C) présentent des niveaux d’exigence différents. Les surgelés sont les plus spécifiques (isolation renforcée, dallage et réseaux adaptés — ventilation/chauffage dédiés). Les valeurs locatives se déterminent selon le volume utile (hauteur) et la filière de froid.
Plateformes de messagerie (cross-docking)
Bâtiments traversants, dédiés au transit (réception → stock tampon → expédition), à nombre élevé de portes à quai, aires PL bilatérales, part bureaux env. 15–20 %, généralement mono-utilisateur et loués en baux fermes. Les VLM sont souvent supérieures à la logistique standard, le process exigeant plus de quais et de surface de manœuvre.
- Focus évaluation : signature locative, desserte et rayonnement, conformité ICPE, configuration cross-dock.
Méthodes d’évaluation : comparaison, rendement, DCF
Comparaison (valeur vénale / valeur locative)
Références récentes et comparables (typologie, surface, HSP/quais/bureaux, localisation), ajustées par coefficients. Sert à caler à la fois la VLM (€/m² utile/pondéré ou €/m³ selon les cas) et, pour la vénale, les niveaux de marché à qualité équivalente.
Rendement (capitalisation) & cash-flows
Valorisation à partir des revenus locatifs (loyer facial/net, indexation, charges/précomptes, CAPEX, vacance/friction), avec un taux en ligne avec le marché (prime/secondaire, risque actif/locataire). Le DCF affine les flux : réversions à échéance, scénarios de relocation, valeur de sortie.
Aspects juridiques & techniques
- Baux : durée ferme, indexation, clauses réparations/charges, garanties — impact sur le risque.
- Technique : conformité (ICPE, ERP, accessibilité), performance énergétique, obsolescence vs. normes, adaptabilité.
Tableaux récapitulatifs
Grille CELOG (synthèse orientée valorisation)
| Critères | Classe A | Classe B | Classe C |
|---|---|---|---|
| Hauteur libre | ≥ 9,30 m | ≥ 7,5 m | < 7,5 m |
| Protection incendie | Sprinklers ESFR / murs CF | Système sécurité incendie | Basique / hétérogène |
| Quais / ratio | ≈ 1 quai / 700–1 000 m² | ≈ 1 quai / 1 500 m² | Insuffisant / absent |
| Charge au sol | ≥ 5 t/m² | ≥ 3 t/m² | < 3 t/m² |
| Trame & divisibilité | ≥ 20/12 (≈ 240 m² sans poteaux) | ≥ 20/12 | Inférieure / irrégulière |
| Bureaux | ≈ 5 % modulables | Proportion modérée | Souvent inadaptés |
| Aires PL / parkings | Dimensionnées & internes au foncier | Correctes | Contraintes |
Typologies d’actifs : points structurants pour l’évaluation
| Typologie | Unités usuelles | Facteurs majeurs | Approche privilégiée |
|---|---|---|---|
| Bureaux | €/m² utile/pondéré | Localisation, labels/charges, divisibilité, vacance | Rendement (cap/DCF) + comparaison VLM |
| Activités | €/m² (bureaux + atelier), HSP | Desserte, prestations, solvabilité preneurs | Comparaison (VLM) + rendement |
| Entrepôts | €/m² utile (parfois €/m³), quais | CELOG/AFILOG, ICPE, foncier/PL | Rendement + comparaison |
| Messagerie | €/m², nb de quais, traversant | Cross-dock, aires bilatérales, baux fermes | Rendement (prime vs logistique) |
| Frigorifiques | €/m² & volume, type de froid | Isolation/dallage, énergie, maintenance | Comparaison spécifique + rendement |
FAQ – Immobilier d’entreprise
Quelle différence entre valeur vénale et valeur locative ?
La valeur vénale est le prix probable de vente en conditions normales de marché. La valeur locative (VLM) est le loyer de marché soutenable (aux clauses usuelles) pour un bien donné, et sert d’assiette à l’approche par le revenu.
Quand privilégier capitalisation vs. DCF ?
La capitalisation convient aux revenus stabilisés. Le DCF s’impose si le cash-flow évolue (réversions, CAPEX, vacance, relocations) ou pour tester des scénarios (sortie, taux, indexation).
CELOG et AFILOG : quel impact sur la valeur ?
Ils objectivent la qualité technique (hauteur, sprinklage, quais, charge au sol, etc.) et la localisation/occupation ; mieux classé = attractivité locative et profondeur d’investisseurs accrues, donc taux plus compétitifs.
ICPE : en quoi cela influence la valorisation ?
Conformité et régime (Déclaration / Enregistrement / Autorisation) impactent les usages possibles, les coûts (assurances/maintenance) et le risque juridique, donc les hypothèses de revenu et de taux.
Comment estimer la VLM d’un entrepôt cross-dock ?
Par comparaison ciblée (traversant, nombre de quais, aires PL bilatérales) + analyse d’activité (messagerie), puis recoupement par rendement si le bien est loué (taux adapté au profil).
Bureaux : l’obsolescence énergétique pénalise-t-elle la valeur ?
Oui : charges et CAPEX de mise à niveau pèsent sur le cash-flow net et l’attractivité locative. Les labels/performances renforcent la profondeur de demande et soutiennent la valeur.
Quels documents fournir à l’expert pour gagner du temps ?
Baux et avenants, quittancements/charges, plans/surfaces (loi Carrez/utile), diagnostics, autorisations (ICPE/ERP), rapports techniques, historique de CAPEX, tableau des lots/locataires et états de vacance.
Rendement : comment tenir compte de la vacance structurelle ?
Intégrer une vacance frictionnelle (ou structurelle selon marché) dans le NOI et simuler au besoin au DCF (délais de relocation, incentives, CAPEX de remise à niveau).
Ressources & pages connexes
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