Expertise d’immeubles commerciaux à Bordeaux

L’expertise d’un immeuble commercial nécessite une analyse plus complexe que celle d’un logement. Elle repose sur la combinaison du bail commercial, du locataire, du rendement, du marché professionnel, du risque locatif et de la pérennité de l’emplacement.

À Bordeaux, l’appétit des investisseurs pour les murs commerciaux et les immeubles mixtes (habitation + commerces) reste élevé, mais les écarts de valeur sont considérables selon le secteur, la typologie et la nature du locataire (enseigne nationale, commerce indépendant, franchise).

Real Group, cabinet certifié RICS, réalise des expertises indépendantes et opposables, pour les banques, foncières, investisseurs privés, family offices, marchands de biens, avocats et notaires.

Quels types d’immeubles commerciaux évaluons-nous ?

  • Murs commerciaux loués (toutes surfaces) ;
  • Immeubles mixtes habitation + commerces en RDC ;
  • Locaux d’enseignes nationales (restauration, retail, services) ;
  • Portefeuilles d’actifs commerciaux ;
  • Cellules en galerie marchande ;
  • Bureaux, locaux d’activités intégrés dans un immeuble ;
  • Biens vacants destinés à être reloués ou restructurés.

Pour les locaux individuels, consultez aussi : expertise local commercial.

Quels sont les facteurs qui déterminent la valeur d’un immeuble commercial ?

1. Le bail commercial (élément central)

Durée restante, destination, indexation, charges et taxes, obligations locatives, répartition des travaux, conditions de renouvellement, franchise, pas-de-porte éventuel.

2. Le locataire & la solidité financière

  • enseigne nationale ou commerce indépendant ;
  • ancienneté dans les lieux ;
  • chiffre d’affaires (si disponible) ;
  • capacité à supporter le loyer ;
  • résilience de l’activité (ex. restauration vs services).

3. Le rendement & taux de capitalisation

Le rendement dépend du secteur, du locataire, de la durée résiduelle du bail et de la commercialité. À Bordeaux, les rendements varient fortement entre un axe prime du centre-ville et un secteur résidentiel secondaire.

4. L’emplacement et la commercialité

Rue Sainte-Catherine, Porte-Dijeaux, Grands Hommes, Pey Berland, Fondaudège, Chartrons, Bassins à Flot, Euratlantique : chaque secteur a sa propre dynamique et ses propres ratios de valeur.

5. L’état technique & le potentiel immobilier

Toiture, structure, réseaux, sécurité, accessibilité, possibilité de division ou restructuration.

6. Les loyers & la valeur locative

Comparaison au marché, cohérence du loyer actuel, écart éventuel avec la valeur locative de marché.

Dans quels contextes demander une expertise d’immeuble commercial ?

  • Achat d’un immeuble commercial ;
  • Vente ou arbitrage patrimonial ;
  • Refinancement bancaire ;
  • Détermination du rendement réel ;
  • Vérification du loyer (valeur locative) ;
  • Renouvellement de bail commercial ;
  • Étude de risque locatif ;
  • Analyse de portefeuille commercial ;
  • Indemnité d’éviction ou droit au bail ;
  • Litiges bailleur / locataire.

Voir aussi notre page dédiée à la valeur locative & droit au bail.

Méthodes d’évaluation utilisées

  • Méthode du rendement / capitalisation (la plus courante) ;
  • Méthode financière DCF (Discounted Cash Flow) ;
  • Méthode par comparaison (ventes récentes) ;
  • Méthode par les revenus (loyers + charges + taxes) ;
  • Analyse de risque locatif ;
  • Étude bail commercial & cohérence juridique ;
  • Analyse valeur locative.

La méthode est choisie selon : bail, vacance, secteur, locataire, état, potentiel immobilier.

Étapes d’une expertise d’immeuble commercial

1. Analyse documentaire

Baux, états locatifs, documents comptables, diagnostics, charges, plans, PV d’AG si mixte.

2. Visite de l’immeuble

Parties communes, accès, structure, local commercial, logements éventuels, état général, fluides, sécurité.

3. Analyse du bail commercial

Durée restante, obligations respectives, destination, clauses sensibles, statut juridique.

4. Évaluation du locataire & risque locatif

Enseigne, indépendants, franchise, ancienneté, taux d’effort locatif.

5. Calcul du rendement & valeur locative

Étude du marché professionnel bordelais, loyers comparables, commercialité du secteur.

6. Détermination de la valeur vénale

Méthodes combinées selon la nature du bien et du locataire.

7. Rapport RICS

Rapport clair, indépendant, opposable, utilisable pour banque, notaire ou arbitrage.

Exemples de missions réalisées

Murs commerciaux loués – Centre-ville de Bordeaux
Enseigne nationale, analyse valeur locative, cohérence loyer, calcul taux de rendement réel.

Immeuble mixte – Chartrons
Commerce + logements ; rendement combiné ; étude bail commercial + loyers habitation.

Local loué – Fondaudège
Analyse d’un bail en déplafonnement ; calcul valeur locative ; rentabilité cible.

Pourquoi choisir Real Group ?

  • Cabinet certifié RICS ;
  • Expertise pointue des actifs commerciaux ;
  • Maîtrise du marché bordelais (axes prime, secondaire, mixte) ;
  • Analyse locataire & risque (enseignes, indépendants, franchises) ;
  • Rapports opposables ;
  • Accompagnement pour arbitrage, refinancement, acquisition.

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Amandine Charpentier

Expert Immobilier

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Questions fréquentes

Comment calculez-vous la valeur d’un immeuble commercial ?
Par l’analyse du bail, du locataire, du rendement, de la valeur locative, du marché local, de l’état du bien et des taux de capitalisation observés à Bordeaux.
Le locataire influence-t-il la valeur ?
Oui. La solidité du locataire, sa durée dans les lieux, son activité et sa capacité à supporter le loyer sont des facteurs majeurs de valorisation.
Votre rapport est-il utilisable pour un financement bancaire ?
Oui, nos expertises conformes RICS sont utilisées par les banques dans le cadre de financements ou refinancements.
Intervenez-vous pour les baux commerciaux en litige ?
Oui, notamment pour la valeur locative, le déplafonnement, l’indemnité d’éviction ou les obligations des parties.

Ressources & expertises connexes