Expertise de locaux commerciaux à Bordeaux

L’expertise d’un local commercial à Bordeaux est un exercice exigeant qui dépasse largement la simple estimation d’un bien. La valeur d’un commerce dépend de nombreux paramètres : l’emplacement, le flux piéton, la commercialité, le bail, les surfaces, l’enseigne en place, la dynamique du quartier et les perspectives urbaines.

La ville de Bordeaux présente un marché spécifique, très hétérogène, où la valeur d’une boutique peut varier du simple au triple selon qu’elle se situe Rue Sainte-Catherine, Rue Porte-Dijeaux, Rue du Pas-Saint-Georges, Rue Fondaudège, dans le secteur des Grands Hommes ou dans les zones en plein développement comme les Bassins à Flot ou Euratlantique.

Real Group, cabinet d’expertise immobilière, réalise des expertises indépendantes, rigoureuses et parfaitement documentées pour les investisseurs, propriétaires, commerçants, institutionnels et professionnels du retail. Nos rapports s’appuient sur une méthodologie d’expertise immobilière structurée que nous appliquons systématiquement.

Nous intervenons sur l’ensemble des formats de commerces présents à Bordeaux et dans la métropole :

• Commerce de centre-ville : boutiques en pied d’immeuble, rues prime et axes secondaires (Sainte-Catherine, Grands Hommes, Fondaudège, Saint-Pierre…).
• Retail park & zones commerciales : cellules en ensembles commerciaux de périphérie, retail parks, zones d’activité commerciales.
• Grandes surfaces alimentaires : supermarchés, hypermarchés, drives et formats de proximité intégrés.
• Commerces de périphérie : linéaires en entrée de ville, axes routiers, zones mixtes habitat/commerces.
• Fonds de commerce : valorisation du couple murs + fonds, analyse de la performance et du potentiel.

Nous réalisons également des expertises dédiées à la valeur locative commerciale, au droit au bail et à l’indemnité d’éviction.

Un local commercial est un espace destiné à accueillir une activité commerciale ou artisanale. À Bordeaux, il peut s’agir d’une boutique en pied d’immeuble, d’une cellule en galerie marchande, d’une surface de restauration, d’un local mixte ou d’un commerce en angle.

Chaque configuration possède ses propres règles de valorisation : linéaire vitrine, visibilité, flux, potentiel de destination, état technique, extraction, hauteur sous plafond, conformité ERP, etc.

Le marché bordelais se caractérise par la coexistence de :

• axes prime : Sainte-Catherine, Porte-Dijeaux, Grands Hommes ;
• axes secondaires dynamiques : Fondaudège, Judaïque, Saint-Pierre ;
• zones émergentes : Bassins à Flot, Euratlantique ;
• quartiers en transition : Saint-Michel, Chartrons selon les rues.

La valeur vénale correspond au prix auquel un local commercial pourrait être vendu dans des conditions normales de marché, entre un acquéreur et un vendeur bien informés.

Les facteurs qui influencent la valeur à Bordeaux

• Localisation précise dans la rue (tronçon, vis-à-vis, proximité enseignes locomotives) ;
• Flux piéton et commercialité selon les heures et les jours ;
• Linéaire vitrine et visibilité ;
• État intérieur, volumes, distribution ;
• Destination autorisée et potentiel d’adaptation ;
• Qualité du bail commercial en place ;
• Points de nuisance : travaux, stationnement, sens de circulation ;
• Tissu commercial environnant : enseignes nationales, commerces locomotives, renouvellement.

Méthodes utilisées

Selon le type de commerce et le contexte (centre-ville, retail park, périphérie, GSA), nous combinons plusieurs approches :

• Comparaison directe (transactions récentes sur axes et formats similaires) ;
• Capitalisation du revenu (taux de rendement, marché locatif) ;
• Actualisation des flux de trésorerie (DCF) pour commerces structurés ;
• Bilan promoteur ou méthode du coût dans les cas spécifiques.

Ces analyses permettent de déterminer une valeur vénale réaliste, argumentée et défendable en cas de négociation.

La valeur d’un local diffère fortement selon qu’il est :

• Libre d’occupation : potentiel de destination, travaux possibles, repositionnement ;
• Occupé par un bail commercial : valeur liée au loyer, au bail et au profil du locataire ;
• Loué à une enseigne : sécurité des revenus, discussion sur taux prime ;
• En renouvellement : enjeu de valeur locative et de risque de déplafonnement.

Nous intégrons systématiquement ces paramètres dans notre rapport pour refléter la valeur réelle de l’actif.

La valeur locative est l’un des piliers du bail commercial. Elle intervient lors des renouvellements, des révisions triennales, des cessions, des déplafonnements et des contentieux.

Références légales

La valeur locative est définie par l’article L145-33 du Code de commerce et repose sur :

• les caractéristiques du local ;
• la destination ;
• les obligations respectives des parties ;
• les facteurs locaux de commercialité ;
• les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Facteurs locaux de commercialité

À Bordeaux, les facteurs locaux de commercialité diffèrent fortement selon les axes :

• Rues prime : flux exceptionnel, attractivité nationale, taux bas ;
• Axes secondaires : flux modéré mais qualité résidentielle ;
• Secteurs émergents : croissance du flux liée aux projets urbains ;
• Quartiers en transition : potentiel mais risques locatifs.

L’analyse de la valeur locative nécessite une étude fine de ces éléments.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter nos pages dédiées : expertise valeur locative commerciale, expertise droit au bail et indemnité d’éviction.

Nous intervenons notamment pour :

• Achat / vente de murs commerciaux ;
• Renouvellement de bail et fixation de la valeur locative ;
• Déplafonnement ;
• Arbitrage d’actifs ;
• Financement bancaire ;
• Cession de fonds de commerce ;
• Expropriation ou grands travaux urbains ;
• Litiges bailleurs/locataires.

Nos rapports d’expertise sur les locaux commerciaux sont réalisés selon des méthodes reconnues de la profession, en conformité avec la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et les attentes des acteurs (banques, investisseurs, avocats, commerçants).

Nos engagements :

• indépendance et impartialité ;
• méthodes d’évaluation reconnues ;
• analyse exhaustive du bail et de la commercialité ;
• documentation complète et argumentée ;
• rapport opposable en cas de contentieux.

1. Analyse documentaire

Étude du bail, diagnostics, plan, état locatif, historique locatif, clauses spécifiques.

2. Visite du bien

Mesures, état intérieur, linéaire vitrine, visibilité, potentiel d’aménagement, conformité.

3. Étude de commercialité

Flux, enseignes présentes, attractivité de la rue, projets urbains, facteurs locaux.

4. Analyse du marché bordelais

Comparables de transaction, valeurs locatives de marché, rendements pratiqués.

5. Détermination de la ou des valeurs retenues

6. Rapport écrit

Rapport clair, structuré et documenté, adapté aux enjeux (transaction, financement, contentieux).

Boutique – Rue Sainte-Catherine
Estimation valeur vénale + étude de rendement + projection locative.

Local commercial – Quartier des Grands Hommes
Analyse bail + renouvellement + détermination de la valeur locative + négociation.

Restaurant – Bassins à Flot
Étude flux + destination ERP + extraction + détermination valeur locative “potentiel”.

• Expertise pointue du commerce bordelais ;
• Maîtrise des baux commerciaux ;
• Indépendance totale ;
• Rapports adaptés aux investisseurs, commerçants, banques et avocats ;
• Vision globale : valeur vénale, valeur locative, droit au bail, indemnité d’éviction.