Expertise de la valeur locative à Bordeaux

La valeur locative commerciale est un élément déterminant dans la vie d’un bail commercial. Elle influence directement la rentabilité d’un local, les conditions du bail, les relations entre bailleur et locataire, et les décisions des enseignes, investisseurs et commerçants.

À Bordeaux, où la commercialité varie fortement selon les axes (Rue Sainte-Catherine, Porte-Dijeaux, Pas-Saint-Georges, Fondaudège, Grands Hommes), la valeur locative doit s’appuyer sur une analyse rigoureuse et indépendante, conforme au cadre légal du bail commercial (article L145-33 du Code de commerce).

Real Group, cabinet certifié RICS, réalise des expertises de valeur locative pour les bailleurs, commerçants, investisseurs, avocats et notaires, dans le cadre de : renouvellements de bail, déplafonnements, révisions triennales, litiges ou transactions.

La valeur locative correspond au loyer annuel auquel un local peut être loué dans des conditions normales de marché, selon des critères définis par la loi :

• caractéristiques du local ;
• destination du bail ;
• obligations respectives des parties ;
• facteurs locaux de commercialité ;
• prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il s’agit de l’unique référence légale utilisée lors d’un renouvellement ou d’un litige entre bailleur et locataire.

• Renouvellement du bail commercial (fixation du nouveau loyer) ;
• Déplafonnement du loyer pour modification notable des facteurs de commercialité ;
• Révision triennale ;
• Cession de fonds de commerce ou droit au bail ;
• Litiges bailleur / locataire ;
• Préparation d’une renégociation ;
• Valorisation d’un local avant vente ou acquisition ;
• Analyse de performance d’un local occupé.

Pour une approche complète du bail commercial, vous pouvez également consulter : évaluation du droit au bail.

La loi impose une analyse reposant sur 5 grandes catégories de critères :

• Caractéristiques du local (superficie, configuration, état, accessibilité) ;
• Destination contractuelle (activité autorisée) ;
• Obligations respectives (travaux, charges, clause de répartition) ;
• Facteurs locaux de commercialité (flux, environnement, dynamisme du quartier) ;
• Prix de marché dans le voisinage immédiat.

Toute expertise de valeur locative doit impérativement intégrer ces éléments.

À Bordeaux, la commercialité varie fortement selon les axes, et influence directement la valeur locative. Nous analysons notamment :

• flux piétons et circulation ;
• visibilité et linéaire de façade ;
• présence d’enseignes et attractivité du segment ;
• nature de la rue (prime, secondaire, rue résidentielle, rue de flux) ;
• rendement attendu par les investisseurs ;
• projets urbains à proximité (tram, zones en mutation).

Exemples d’axes bordelais où la valeur locative peut fortement varier :
Rue Sainte-Catherine, Rue Porte-Dijeaux, Rue Fondaudège, Grands Hommes, Bassins à Flot, Saint-Pierre, Pas-Saint-Georges.

Pour une analyse complémentaire de l’actif en lui-même : évaluation de locaux commerciaux.

Nous utilisons les approches suivantes, selon le contexte :

• Comparaison directe avec les loyers de marché ;
• Analyse économique du local (performance, rentabilité) ;
• Analyse juridique du bail (clauses, obligations, destination) ;
• Benchmark de locaux similaires ;
• Étude de commercialité du quartier ;
• Références issues des décisions de justice ;
• Méthode dite “par le voisinage”.

Renouvellement du bail

La valeur locative devient la nouvelle base pour fixer le loyer.

Déplafonnement

Il intervient lorsqu’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité, ou une transformation importante du local ou du quartier.

Révision triennale

La révision triennale peut être limitée par l’indice, sauf si un changement significatif est démontré.

Litiges bailleur / locataire

Notre expertise permet de sécuriser la position de chaque partie, avant ou pendant un contentieux.

Real Group est un cabinet certifié RICS. Toutes nos expertises suivent le Red Book (RICS Global Standards) et la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

• analyse indépendante ;
• rapports structuré et opposables ;
• méthodes reconnues et transparentes ;
• analyse rigoureuse du marché bordelais ;
• synthèse claire, précise et exploitable.

1. Analyse documentaire

Bail commercial, annexes, plans, diagnostics, état locatif, historique.

2. Visite du local

État, configuration, façade, visibilité, circulation, environnement immédiat.

3. Analyse du quartier

Flux, enseignes, projets urbains, niveau de commercialité.

4. Méthodes d’évaluation

5. Rapport écrit

Local commercial — Rue Sainte-Catherine
Analyse commercialité + déplafonnement + fixation valeur locative.

Cellule commerciale — Bassins à Flot
Bail neuf + étude marché + fixation loyer d’entrée.

Boutique — Quartier des Grands Hommes
Renouvellement du bail + analyse des loyers de voisinage.

• Cabinet certifié RICS ;
• Maîtrise du marché bordelais ;
• Expertise de terrain (commercialité, loyers, enseignes) ;
• Rapports clairs et opposables ;
• Indépendance totale.