Expertise commerce de centre-ville à Bordeaux

L’expertise d’un commerce de centre-ville à Bordeaux repose sur l’analyse fine de la commercialité, du flux piéton, de la visibilité, du bail commercial et du positionnement du quartier. Les valeurs peuvent varier fortement d’une rue à l’autre et même d’un tronçon à l’autre.

À Bordeaux, le centre-ville concentre les axes commerçants les plus prisés : Rue Sainte-Catherine, Rue Porte-Dijeaux, Cours de l’Intendance, Grands Hommes, Saint-Pierre, Saint-Paul. Chaque secteur présente un niveau de flux, de visibilité et d’attractivité très spécifique.

Real Group réalise des expertises indépendantes, rigoureuses et documentées, destinées aux investisseurs, bailleurs, commerçants, institutionnels et banques.

• Flux piéton élevé mais variable selon les heures/jours ;
• Linéaire vitrine déterminant pour la visibilité ;
• Destination et potentiel (restauration, prêt-à-porter, services) ;
• Conformité ERP et possibilités d’aménagement ;
• Qualité du bail commercial et niveau du loyer ;
• Présence d’enseignes locomotives (Zara, H&M, Nature & Découvertes…) ;
• Dynamique du quartier (travaux, projets urbains, attractivité).

La valeur vénale d’un commerce dépend avant tout de son emplacement. Nous analysons notamment :

• le tronçon précis dans la rue ;
• le flux piéton et la commercialité ;
• la visibilité et le linéaire vitrine ;
• l’état intérieur et la configuration ;
• le potentiel d’adaptation et de destination ;
• la qualité du bail commercial (loyer, clauses, échéances) ;
• la concurrence et les enseignes locomotives ;
• les projets urbains et travaux à venir.

Nous utilisons les méthodes comparaison directe, capitalisation du revenu, DCF et, lorsque nécessaire, bilan promoteur.

La valeur locative est essentielle lors des renouvellements de bail, révisions triennales ou contentieux. Elle dépend des critères de l’article L145-33 du Code de commerce :

• caractéristiques du local ;
• destination ;
• obligations des parties ;
• facteurs locaux de commercialité ;
• prix pratiqués dans le voisinage.

Les facteurs locaux de commercialité sont particulièrement marqués en centre-ville : axes prime, rues secondaires, rues touristiques, rues résidentielle-commerçantes, etc.

• Achat / vente d’un commerce ou murs commerciaux ;
• Renouvellement ou révision de bail ;
• Déplafonnement ;
• Fixation ou contestation de valeur locative ;
• Arbitrage patrimonial ;
• Financement bancaire ;
• Litiges bailleurs/locataires.

Boutique – Rue Sainte-Catherine
Analyse flux, valeur vénale, repositionnement locatif.

Commerce – Porte-Dijeaux
Analyse bail + détermination valeur locative + négociation bail.

Boutique – Saint-Pierre
Étude commercialité + rendement + potentiel de restructuration.

• Expertise fine des rues commerçantes de Bordeaux ;
• Connaissance précise des valeurs vénales & locatives ;
• Analyse juridique complète des baux commerciaux ;
• Approche indépendante et documentée ;
• Rapports destinés aux investisseurs, commerçants et institutions.