Expertise d’immeubles de rapport & logements sociaux à Bordeaux

L’expertise d’un immeuble de rapport à Bordeaux ou d’un patrimoine résidentiel collectif (y compris logement social) est un exercice à la fois technique, juridique et financier. Ce type d’actif, composé de plusieurs lots (commerces, logements, bureaux) destinés à générer un revenu locatif, nécessite une analyse complète du bien, de sa structure, de ses loyers et de son potentiel.

À Bordeaux, un immeuble de rapport peut se situer dans des contextes très différents — hyper-centre historique (Saint-Pierre, Saint-Paul), quartiers résidentiels prisés (Chartrons, Jardin Public), secteurs en transformation (Saint-Michel, Bastide), ou zones en développement (Euratlantique, Bassins à Flot). Chaque environnement influence directement la valeur vénale, la valeur locative, le rendement et la pérennité des revenus.

Real Group, cabinet certifié RICS, réalise des expertises objectives et documentées, conformes à notre méthodologie d’expertise immobilière, afin d’accompagner investisseurs privés, bailleurs institutionnels, bailleurs sociaux, family offices, notaires et banques dans leurs décisions patrimoniales. Pour un focus spécifique sur le parc social, une page dédiée est accessible ici : expertise logement social à Bordeaux .

Un immeuble de rapport est un immeuble détenu pour générer des revenus locatifs. Il peut être :

• entièrement d’habitation ;
• mixte (commerce + logement) ;
• entièrement commercial ;
• composé de petites surfaces type “studettes” ;
• composé de logements familiaux ;
• appartenant à un bailleur social dans le cadre d’un parc de logements sociaux ;
• avec ou sans copropriété existante.

Ce type d’actif nécessite une analyse précise des revenus, risques locatifs, coûts de travaux, structure du bâti, opportunités de valorisation et perspectives d’évolution du quartier.

Les spécificités liées au logement social (conventions, plafonds de loyers, contraintes réglementaires) sont traitées plus en détail sur la page : expertise logement social à Bordeaux .

Nos expertises interviennent dans de nombreuses situations :

• Achat ou vente d’un immeuble entier ;
• Arbitrage patrimonial ou réallocation d’actifs ;
• Financement ou refinancement bancaire ;
• Transmission, donation, succession ;
• Structuration SCI / holding / family office ;
• Renégociation locative ou optimisation des loyers ;
• Projection de rendement pour investisseurs et foncières ;
• Estimation de portefeuilles multi-sites pour institutionnels ;
• Valorisation de patrimoines de bailleurs sociaux dans le cadre d’un plan stratégique de patrimoine (PSP), de cessions ciblées ou d’opérations de renouvellement urbain.

Pour les immeubles destinés essentiellement au résidentiel, vous pouvez également consulter notre page dédiée : évaluation résidentielle.

La valeur vénale correspond au prix auquel l’immeuble pourrait être vendu sur le marché, dans des conditions normales.

Les critères spécifiques analysés

• Localisation (quartier, rue, dynamique urbaine) ;
• Type d’occupation : logements vides, occupés, commerciaux ;
• Loyers en place vs loyers de marché ;
• Taux de vacance et risque locatif ;
• État technique du bâti : structure, toiture, réseaux, sécurité ;
• DPE et contraintes énergétiques (loi Climat & Résilience) ;
• Potentiel de valorisation : division, réhabilitation, surélévation ;
• Charges et coûts récurrents ;
• Historique locatif et solidité financière des locataires ;
• le cas échéant, conventions de logement social, plafonds de loyers et dispositifs réglementés.

Méthodes d’évaluation utilisées

Selon la nature du bien, nous utilisons :

• Méthode par capitalisation du revenu (taux de rendement) ;
• DCF – actualisation des flux de trésorerie (investisseurs, foncières, bailleurs sociaux) ;
• Comparaison directe (transactions sur immeubles similaires) ;
• Méthode par le coût pour certains actifs spécifiques.

Ces approches croisées garantissent une valeur vénale réaliste, argumentée et cohérente avec le marché bordelais.

La performance d’un immeuble repose sur la qualité et la pérennité de ses revenus locatifs. Nous analysons notamment :

• Rendement actuel vs rendement de marché ;
• Rendement potentiel (remise au marché, divisions, travaux) ;
• Risques locatifs (vacance, impayés, rotation) ;
• Structure des loyers : modulation résidentiel / commerce ;
• Coûts d’entretien et dépenses futures nécessaires ;
• État technique du bâti et travaux à prévoir ;
• Contrainte énergétique (interdictions de louer) ;
• Potentiel de restructuration ou changement d’usage.

Pour les immeubles avec commerce en rez-de-chaussée, notre analyse peut s’appuyer sur nos expertises spécifiques des locaux commerciaux.

L’expertise d’un parc de logements sociaux nécessite une prise en compte fine des conventions, des plafonds de loyers, des mécanismes de financement et des obligations propres aux bailleurs sociaux (OPH, ESH, SEM).

• Analyse des loyers conventionnés et de leur soutenabilité ;
• Prise en compte des subventions, prêts réglementés et dispositifs spécifiques ;
• Intégration du plan stratégique de patrimoine (PSP) et des besoins de réhabilitation ;
• Valorisation dans un cadre de mission de service public et de politiques de l’habitat.

Ces aspects sont développés en détail sur la page dédiée : expertise logement social à Bordeaux .

Real Group est un cabinet certifié RICS. Nos expertises suivent les standards du Red Book (RICS Global Standards) et de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Engagements :

• indépendance totale ;
• méthodes reconnues internationalement ;
• analyse technique, juridique et économique complète ;
• rapport documenté, opposable et clair ;
• process adapté aux besoins des investisseurs, banques et bailleurs sociaux.

1. Analyse documentaire

Étude des baux, quittances, diagnostics, titres, charges, plans, travaux, documents techniques, attestations.

2. Visite du bâtiment

Analyse du bâti, parties communes, lots, façades, toiture, réseaux, implantations techniques, sécurité.

3. Analyse des revenus

Étude des loyers pratiqués, risques locatifs, potentiel de remise au marché, échéances.

4. Analyse du marché bordelais

Transaction comparables, rendements, typologie des immeubles par quartier.

5. Détermination de la ou des valeurs retenues

6. Rapport écrit

Rapport complet, structuré et opposable.

Immeuble mixte – Chartrons
Analyse de rendement, projection travaux, valorisation post-rénovation.

Immeuble d’habitation – Saint-Michel
Étude vacance + remise au marché + performance énergétique + impact loi Climat.

Immeuble commerce + logement – Hyper-centre
Analyse du bail commercial, potentiel de réorganisation des surfaces, DCF.

Patrimoine résidentiel social – Métropole bordelaise
Expertise d’un parc détenu par un bailleur social, intégrant PSP, arbitrages et cessions ciblées.

• Cabinet certifié RICS ;
• Maîtrise du marché bordelais (quartiers, tendances, rendements) ;
• Expertise technique et financière des immeubles anciens comme récents ;
• Expérience auprès d’investisseurs, foncières et bailleurs sociaux ;
• Rapports adaptés aux investisseurs, banques et notaires ;
• Indépendance et impartialité.