Expertise de friches urbaines & foncières à Bordeaux

Une friche urbaine ou foncière est un terrain, bâti ou non, partiellement ou totalement désaffecté (ancien site industriel, logistique, entrepôt, bâtiment obsolète, foncier en attente de projet…). Sa valorisation repose sur un double enjeu : traiter les contraintes existantes et objectiver le potentiel de reconversion.

À Bordeaux et Bordeaux Métropole, les friches sont au cœur des mutations urbaines : reconversion d’anciens sites industriels, transformation de zones d’activité, densification de secteurs proches des transports, ou recyclage urbain dans des quartiers comme Bordeaux Sud, Bastide, Euratlantique, Bassins à Flot, Brazza…

Cette page est dédiée à l’expertise de friches urbaines et foncières. Pour une vision d’ensemble du foncier, vous pouvez consulter : l’expertise foncière, ainsi que nos pages dédiées à la charge foncière, au terrain nu et à l’immeuble en redéveloppement.

• anciens sites industriels ou artisanaux ;
• anciens entrepôts logistiques ou plateformes d’activité ;
• bâtiments vacants devenus obsolètes (bureaux, commerces, locaux mixtes) ;
• grands fonciers en attente de projet ou gelés par la règlementation ;
• friches partiellement occupées (activité résiduelle, stationnement, stockage) ;
• friches en cœur de tissu urbain ou en périphérie métropolitaine.

L’expertise d’une friche est souvent demandée dans des contextes à forts enjeux :

• vente ou acquisition d’un site en vue de reconversion ;
• arbitrage patrimonial (vendre, conserver, transformer) ;
• négociation avec un promoteur ou un investisseur ;
• projet de recyclage urbain porté par une collectivité ;
• restructuration d’un patrimoine d’entreprise (siège, site historique) ;
• évaluation dans le cadre d’une succession ou d’un divorce ;
• contentieux (pollution, servitudes, expropriation…).

La valeur dépend autant des contraintes du site (pollution, démolition, risques) que de son potentiel de développement (densité, programmation future, marché local).

Nous analysons notamment :

• position dans la ville ou la métropole (quartier, accessibilité, transports) ;
• règlement d’urbanisme (PLUi, OAP, servitudes) ;
• densité et gabarits possibles (hauteur, emprise, prospects) ;
• contraintes techniques : démolition, désamiantage, dépollution ;
• état du bâti existant s’il y en a (structure, reconversion possible) ;
• environnement du site : voisinage, nuisances, image du secteur ;
• marché cible : résidentiel, tertiaire, mixte, logistique urbaine ;
• coûts d’aménagement (VRD, réseaux, stationnement, espaces publics) ;
• calendrier de transformation (délais administratifs, phasage).

Selon le projet, nous mobilisons plusieurs approches :

• comparaison foncière avec des sites proches reconvertis ou en cours de cession ;
• méthode résiduelle : valeur du projet fini – coûts = valeur de la friche ;
• bilan “promoteur / aménageur” pour les programmes neufs ou mixtes ;
• approche locative si une occupation temporaire génère des revenus ;
• scénarios de valorisation (résidentiel, bureaux, activité, mixte…).

Pour en savoir plus sur les méthodes, vous pouvez consulter : méthodes d’évaluation immobilière et notre page dédiée à la valeur vénale.

Bordeaux connaît de nombreuses opérations de transformation : Bordeaux Euratlantique, Bassins à Flot, Brazza, Bordeaux Sud, Bastide, Garonne-Eiffel… La valorisation d’une friche y est étroitement liée à ces projets urbains et à la politique de la ville.

Nous intervenons sur l’ensemble de Bordeaux Métropole : Mérignac, Pessac, Talence, Bègles, Floirac, Cenon, Lormont, Bruges, Eysines…, où les friches peuvent être reconverties en logements, activités, équipements ou programmes mixtes.

1. Analyse documentaire

Étude du PLUi, des servitudes, diagnostics environnementaux (pollution, amiante), études urbaines, historique d’occupation, titres de propriété.

2. Visite détaillée du site

Relevé des accès, relevé des bâti(s) existant(s), environnement, nuisances, topographie, contraintes physiques.

3. Analyse du potentiel de reconversion

Programmation possible, scénarios d’usage, cohérence avec le marché local et les attentes des acteurs publics.

4. Détermination des valeurs

Valeur actuelle, valeur en l’état futur d’achèvement, valorisation selon les scénarios retenus.

5. Rapport écrit

Rapport structuré, argumenté, utilisable auprès des notaires, banques, collectivités, promoteurs.

Ancien site d’activité – Bordeaux Sud
Analyse pollution, démolition, potentiel résidentiel/tertiaire, bilan de valorisation.

Friche logistique – périphérie bordelaise
Étude reconversion en activité mixte + commerces de proximité, scénarios de valeurs.

Ensemble bâti obsolète – rive droite
Analyse démolition partielle, recyclage urbain, valorisation en programme résidentiel.

• Expertise spécifique des friches urbaines et foncières ;
• Connaissance du marché bordelais et des projets en cours ;
• Approche indépendante et documentée ;
• Capacité à travailler avec collectivités, promoteurs, investisseurs ;
• Rapports clairs, utilisables en décision interne ou en négociation.