Gel des loyers des passoires énergétiques

Depuis le 1er juillet 2021, des décrets ont révisé les dispositions réglementaires relatives au Diagnostic Performance Energétique (DPE). A compter du 25 août, les propriétaires d’un logement très énergivore (dont le DPE est classé E, F ou G) ne peuvent plus augmenter le loyer de leur bien. C’est la première phase de la loi « Climat et Résilience ».

Les dates d’interdiction de location des DPE E, F et G avec la loi Climat

L’État a programmé une succession de mesures fortes afin d’interdire la mise en location d’un logement trop énergivore (ou « logement à consommation énergétique excessive»). Une manœuvre échelonnée dans le temps pour permettre aux ménages d’anticiper la planification d’une rénovation performante globale. Le calendrier des prochaines échéances reste néanmoins très serré :

• 2022 : dès le 1er janvier 2022, tous les bailleurs ont l’obligation d’afficher une fourchette de prix de la consommation énergétique annuelle du logement dans les annonces immobilières.
  À compter du 25 août 2022, la hausse des loyers des biens classés F et G n’est plus autorisée.
  
• 2023 : les logements situés au-dessus du seuil d’indécence énergétique deviennent impropres à la location. Il s’agit des biens consommant plus de 450 kWh.m2 par an en énergie finale (et non primaire comme le calcul du DPE). 90 000 biens sont concernés selon la ministre Emmanuelle Wargon.
  
• 2025: toutes les classes G deviennent interdites (consommation supérieure à 420 kWh.m2.an).
  
• 2028: l’interdiction de mise en location s’étend aux maisons et appartements de classe énergie F.
  
• 2034 : les biens classés E entrent à leur tour dans la catégorie des logements indécents et, par conséquent, ne peuvent plus accueillir de nouveaux locataires.

Désormais, toute annonce immobilière pour un logement noté F ou G doit comporter la mention «logement à consommation énergétique excessive ».

Les sanctions en cas de non-respect des obligations

Si elles restent précisément à définir, des sanctions s’appliqueront afin de réprimer les propriétaires qui transgressent ces nouvelles règles.

D’ores et déjà, le nouveau DPE est devenu opposable. Cela signifie que le locataire a le droit de se retourner contre le bailleur si le logement loué ne se situe pas dans la classe énergétique annoncée. Après constatation judiciaire, il peut être exigé du propriétaire qu’il rénove le logement et entreprenne les travaux d’isolation thermique nécessaires. De plus, une réduction du loyer et des dommages et intérêts à verser au locataire peuvent être imposés.

La rénovation énergétique pour anticiper l’interdiction de location des DPE E, F et G

Face à ces nouvelles interdictions, les bailleurs n’ont d’autre choix que de vendre ou rénover leur logement. Ces projets coûtent cher, car les « monogestes » ne suffisent pas : il faut combiner une isolation des murs avec un remplacement de système de chauffage, et l’installation d’une ventilation double flux par exemple.

Selon le rapport Sichel, le passage de l’état de passoire thermique au label BBC coûte 25 000 € en moyenne pour un logement collectif ! En maison, c’est même 46 000 €.

Ainsi, les pouvoirs publics ont rassemblé une enveloppe budgétaire substantielle afin d’inciter les propriétaires à améliorer l’efficacité énergétique de leur bien.

Des problématiques spécifiques aux copropriétés

En copropriété, la situation est souvent plus complexe qu’en maison individuelle. En effet, un propriétaire bailleur n’a pas toutes les cartes en main pour rénover à sa guise.

L’accord de l’assemblée générale est nécessaire pour toutes les opérations ayant un impact sur les parties communes du bâtiment ou son aspect extérieur. Or, l’amélioration du DPE passe généralement par des travaux d’ampleur comme l’ITE ou le changement de chaudière collective. Deux obstacles surviennent alors :

• Les démarches prennent du temps, entre l’ajout de l’idée à l’ordre du jour de la prochaine AG, la recherche des entreprises, la mise en œuvre des chantiers…
• Elles peuvent se heurter à des résidents réticents qui retardent voire empêchent les travaux (coût trop élevé, propriétaires occupants qui ne se sentent pas concernés par la nouvelle réglementation…).

Les aides pour rénover une passoire thermique

Un large panel d’aides financières est aujourd’hui disponible en fonction des profils :

1. Les certificats d’économies d’énergie (CEE)
   Environ 50 opérations sont éligibles aux primes CEE pour financer la rénovation globale ou partielle d’une habitation. Ces opérations sont réglementées dans des fiches standardisées (« FOST ») pour encadrer les travaux. Depuis 2016, des aides appelées « Coup de pouce » complètent le dispositif des CEE, avec des montants forfaitaires et bonifiés.
   
2. MaPrimeRénov’
   Cumulable avec les primes CEE et sans condition de ressources, cette solution de financement permet de recevoir un montant forfaitaire pour des interventions isolées. En cas de bouquet de travaux, un pourcentage est calculé sur le coût total du chantier.
   Dans le cadre de cette rénovation globale, le dispositif se décline en trois formats :
   – MaPrimeRénov’ pour les foyers aisés et intermédiaires,
   – MaPrimeRénov’ Sérénité pour les ménages modestes ou très modestes,
   – MaPrimeRénov’ Copro pour l’habitat collectif (versée au syndicat des copropriétaires).
   
3. L’éco-prêt à taux zéro
   Tout bailleur peut profiter de l’éco-PTZ, quel que soit son niveau de revenu. Ce dispositif n’est autre qu’un prêt sans intérêt sur 20 ans maximum (15 ans jusqu’en 2021). Ainsi, les propriétaires peuvent emprunter l’argent nécessaire auprès des banques avec 0 % d’intérêt à payer. L’éco-PTZ finance les travaux de modernisation des équipements de production d’eau chaude sanitaire et de chauffage, ainsi que les opérations d’isolation. Ce prêt avantageux se décline en deux versions, individuelle et collective, avec à la clé jusqu’à 50 000 € octroyé par logement.
   
4. La TVA à 5,5%
   Les propriétaires comme les locataires peuvent bénéficier d’un taux réduit de la TVA à 5,5 % dans le cadre de travaux de rénovation énergétique.
   
5. Les aides locales
   Enfin, les propriétaires peuvent se renseigner auprès des collectivités. Ces dernières déploient parfois des dispositifs spécifiques en complément des aides publiques. Un bon moyen d’accompagner les bailleurs dans la rénovation de leur bien, avant l’entrée en vigueur de l’interdiction de location des logements.