Évaluer le prix d’un local commercial
Reconnu pour ses compétences en expertise immobilière, Réal Group présente les méthodes professionnelles pour estimer la valeur des locaux commerciaux (boutiques de centre-ville, grandes surfaces alimentaires, boîtes isolées, retail parks, grands magasins, centres commerciaux, drives) et des droits immobiliers (fonds de commerce, droit au bail, indemnité d’éviction).
Typologies commerciales & critères de valeur
La valeur d’un local dépend d’abord de sa typologie (boutique de centre-ville, GSA, boîte isolée, retail park, centre commercial, grand magasin, drive), chacun obéissant à des drivers spécifiques.
| Typologie | Indicateurs de valeur | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Boutique centre-ville | Flux piéton, linéaire de vitrine, angle, profondeur utile, accessibilité PMR, visibilité | Extraction (restauration), nuisances, étage/cave, copropriété (charges, travaux) |
| GSA (super / hyper / hard discount) | Surface de vente, parking, zone de chalandise, mix alimentaire/non-alimentaire, CA/m² | Évolution consommation, concurrence, obsolescence (capex froid/énergie) |
| Boîte isolée | Accès routier, visibilité, foncier, potentiel de reconversion, parking | Obsolescence conceptuelle/archi, vacance, dépendance à l’enseigne |
| Retail park | Unité de gestion, architecture soignée, mass market, flux auto, mix enseignes | Qualité du gestionnaire, concurrence locale, chartes architecturales |
| Grand magasin / multi-commerces | Centralité, positionnement marque, multi-niveaux, services | Capex, transformation usages, attractivité durable |
| Centre commercial | Locomotives, parcours client, taux d’occupation, CA locataires, loyer variable | Vacance, obsolescence, concurrence (e-commerce / retail parks) |
| Drive | Accessibilité, temps de parcours, bassin de clientèle, volumétrie commandes | Réglementation (ALUR), saturation réseau, dépendance à l’hyper |
- Commercialité : flux, concurrence, pouvoir d’achat
- Technique : linéaire, hauteur, extraction, stationnement
- Bail : durée ferme, indexation, charges, déplafonnement
- Vacance & obsolescence
- Dépendance à une enseigne
- Travaux réglementaires / capex énergie
Méthodes d’évaluation : comparaison, rendement, DCF
Comparaison (références de marché) + capitalisation du revenu (taux / cash-flow) sont le socle. Le DCF affine les scénarios (réversions, capex, vacance).
| Méthode | Cas d’usage | Points forts | Limites |
|---|---|---|---|
| Comparaison | Boutiques, cessions récentes de droits au bail, retail standardisé | Lecture marché directe, compréhensible | Qualité / fraîcheur des références, pondérations fines |
| Rendement (cap rate) | Actifs locatifs stabilisés (centres, retail parks, GSA) | Intègre revenus, vacance, charges | Choix du taux / assiette (net, triple net), ajustements capex |
| DCF | Actifs avec réversions / capex / phasage, baux variables | Scénarios détaillés, sensibilité | Sensible aux hypothèses (taux, indexation, timing) |
Boutiques de centre-ville
Les boutiques de pied d’immeuble (souvent < 400 m²) couvrent commerces de proximité et enseignes d’équipement (personne/maison). Les niveaux de loyers varient selon :
- Environnement commercial (zone de chalandise, concurrence, densité)
- Flux (piéton/véhicules/jour), visibilité (angle, vitrine)
- Accessibilité (TC, stationnement, PMR)
- Caractéristiques (extraction, hauteur, niveau, profondeur)
Méthodes : comparaison (€/m² pondéré, pondérations linéaire/angle/profondeur) + rendement (si loué) ; DCF si réversion claire (bail court, re-positionnement).
Grandes surfaces alimentaires (supermarchés / hypermarchés / hard discount)
Supermarchés
Magasins non spécialisés dominés par l’alimentaire (> 65 % du CA), surface de vente 400–2 500 m², 2 500–5 000 réf. ~5 000 en France.
Hypermarchés
Alimentaire < 2/3 du CA, surfaces > 2 500 m², 20–35 000 réf. ~1 500–1 700 en France (Carrefour, Auchan, Leclerc, Casino, U, Intermarché, Cora…).
Hard discount
Formats < 1 000 m², ~1 000 réf., acteurs : Lidl, Aldi, Netto…
Méthodes : rendement (baux longs, indexation), comparaison (transactions par m²), DCF (capex froid/énergie, reformatage, mix produits).
Boîtes commerciales isolées
Formats périphériques hétérogènes. Marché en repositionnement (obsolescence, reconversion vers retail parks/activités). Valeur portée par accès/visibilité/foncier/parking.
Méthodes : rendement (vacance structurelle à intégrer), comparaison (faible liquidité), DCF (scénarios de reconversion).
Parcs d’activité (retail parks)
Unité de gestion, à ciel ouvert, parking central, mass market, traitement paysager. Enjeux : intégration urbaine, concurrence, qualité mix enseignes.
Méthodes : rendement & DCF (mix baux, loyer variable, capex, extension/rénovation), comparaison (transactions par cellule/ensemble).
Grands magasins & magasins multi-commerces
Surfaces > 2 500 m², multi-étages, espaces de marques. Valeur corrélée à la centralité, la marque et la capacité d’investissement.
Méthodes : DCF (baux variables, CA locataires, capex), rendement (composante stabilisée), comparaison (rare).
Centres commerciaux
Actifs d’immobilier d’entreprise avec moteurs : locomotives, parcours client, digitalisation, services. Concurrence des retail parks et e-commerce.
| Axes | Détails |
|---|---|
| Localisation | Accessibilité (route/TC), zone de chalandise (population, pouvoir d’achat), proximité concurrence |
| Attractivité | Locomotives, architecture, innovations/concepts, attractivité locative (CA potentiel) |
| Technique | Qualité constructif/entretien, capex (rénovation, énergie), charges |
| Revenus | Signature locataires, durées fermes, clauses (variable), vacance structurelle |
Méthodes : rendement (assiettes net/triple net), DCF (réversions, vacance, capex, loyer variable), comparaison (peu fréquent, par portefeuille).
Magasins drive
Offre en forte croissance (maturité), 2 configurations : drive déporté vs drive picking (accolé). Attendus clients : gain de temps, simplicité, maîtrise budget.
Cadre : depuis ALUR (2014), autorisation CDAC requise, même pour petites surfaces.
Méthodes : rendement (baux, flux), DCF (montée en charge, saturation réseau), comparaison (peu de transactions pures).
Droits immobiliers : fonds de commerce
Fonds de commerce = universalité d’éléments incorporels (clientèle, enseigne, droit au bail, marques, licences…) et corporels (matériel, outillage, agencements). Les murs n’en font pas partie.
Méthodes usuelles
| Méthode | Principe | Avantages | Limites |
|---|---|---|---|
| Barèmes professionnels | Coefficient sur CA TTC (moyenne 3 ans, correctifs) | Rapide, référentiel sectoriel | Approximatif, à recouper (rentabilité, taux d’effort) |
| Analytique | Valeur droit au bail + rente de situation + éléments corporels + clientèle | Prend en compte l’emplacement et la rentabilité | Plus d’informations à documenter |
Droit au bail & valeur locative de marché
Droit au bail : valeur économique pour le locataire cessionnaire liée à la différence entre VLM (valeur locative de marché) et loyer en place (économie de loyer), compte tenu des clauses du bail et du risque de déplafonnement.
Méthodes
- Comparaison (transactions de droits au bail sur locaux similaires / secteur)
- Actualisation de l’économie de loyer (durée jusqu’à déplafonnement, taux, indexation)
- Différentiel × coefficient de situation (recoupement)
| Qualité d’emplacement | Coefficient | Usage |
|---|---|---|
| Médiocre | 3 à 4 | Recoupement |
| Bonne | 4,5 à 5,5 | Recoupement |
| Très bonne (1 / 1 bis) | 6 à 7 | Recoupement |
Formule (rappel) :
DAB = E × [ 1 – (1 + i)–n ] / i, avec E = économie de loyer annuelle, i = taux d’actualisation, n = durée jusqu’au déplafonnement.
Bonus de rareté : sur emplacements 1/1bis, un droit au bail peut subsister même sans économie de loyer ; à apprécier par comparaison (droits constatés) et ajouté à la valeur issue de l’actualisation.
Indemnité d’éviction
Protection du locataire commercial : indemnité = réparation intégrale du préjudice en cas de refus de renouvellement (C. commerce L145-28 s.). Deux cas :
- Disparition du fonds : base = valeur du fonds (incluant souvent matériel en double emploi), min. valeur du droit au bail + indemnités accessoires.
- Transférabilité : base = valeur du droit au bail + indemnités accessoires.
| Catégorie | Exemples |
|---|---|
| Mutation / réemploi | Frais d’acquisition, honoraires |
| Transfert | Déménagement, réinstallation, publicité |
| Trouble commercial | Perte de bénéfice, frais (personnel, impôts, loyers), doubles frais |
| Social | Indemnités de licenciement le cas échéant |
Preuve : la transférabilité doit être démontrée (souvent par expertise). À défaut, l’hypothèse de disparition du fonds prévaut.
FAQ – Évaluation d’un local commercial
Quelle méthode privilégier pour une boutique de centre-ville ?
La comparaison (€/m² pondéré) avec pondérations (linéaire/angle/profondeur) + un recoupement par rendement si le bien est loué. Le DCF si une réversion ou un repositionnement est anticipé à court/moyen terme.
Comment estimer un droit au bail ?
Par comparaison (droits constatés), actualisation de l’économie de loyer (jusqu’au déplafonnement), et recoupement par différentiel × coefficient de situation. Bonus possible pour rareté sur emplacements 1/1bis.
Quel taux utiliser en capitalisation du revenu ?
Un taux de marché tenant compte de la typologie, de la qualité locative, des risques (vacance, obsolescence), des capex et de l’indexation. Assiette net ou triple net selon les clauses.
Quand passer en DCF plutôt qu’en simple cap rate ?
Quand les flux varient (baux courts, réversion, loyer variable), qu’il y a des capex programmés, des phases (vacance/recommercialisation) ou des scénarios alternatifs (repositionnement, découpage).
Que couvre l’indemnité d’éviction ?
La valeur du fonds (ou du droit au bail si transfert) + indemnités accessoires (réemploi, transfert, trouble commercial, doubles frais, social).
Fonds de commerce vs murs : quelle différence ?
Le fonds regroupe les éléments d’exploitation (clientèle, enseigne, droit au bail, matériel…) ; les murs sont l’immeuble (propriété foncière). Deux patrimoines distincts, méthodes d’évaluation distinctes.
Peut-on additionner “valeur murs” + “valeur fonds” ?
Non mécaniquement. La valeur des murs dépend des revenus locatifs (baux) ; celle du fonds dépend de la rentabilité de l’activité.
Quelles sources de décote fréquentes ?
Extraction impossible (restauration), linéaire faible, profondeur excessive, clauses bail défavorables, capex lourd, vacance, obsolescence (concept/énergie).
