Méthodes d’évaluation d’un bien immobilier

Comment estimer la juste valeur d’un bien ? Cette page présente les principales méthodes d’évaluation immobilière utilisées en expertise — comparaison, revenu, DCF, coût/sol & construction, bilan promoteur, ratios professionnels, Term & Reversion — avec leurs cas d’usage, forces et limites.

À retenir : une valorisation fiable repose rarement sur une seule approche. Nos experts croisent plusieurs méthodes, ajustées au marché, à l’usage et aux données disponibles.

Méthode par comparaison

La comparaison consiste à déduire la valeur vénale d’un bien à partir de références de transactions portant sur des biens similaires (typologie, surface, état, localisation) et contemporaines du marché. On parle aussi de « méthode par le marché ».

Atouts
  • Reflète directement le marché observé
  • Intelligible pour toutes les parties
Points de vigilance
  • Qualité/fiabilité des références
  • Ajustements fins (état, vue, étage, stationnement, etc.)

Selon les typologies, l’unité de mesure varie : m² habitable/utile/pondéré, ou encore l’unité d’usage (chambre, lit, fauteuil, parcelle, hectare, etc.). L’expert applique des coefficients de pondération pour rapprocher les comparables.

Idéal pour le résidentiel, les locaux commerciaux standardisés, ou quand de bonnes références récentes existent.

Méthode par le rendement

La méthode « par le revenu » valorise un actif à partir de ses flux locatifs : loyer effectif, valeur locative de marché ou loyer potentiel, charges et dépenses. On applique un taux de capitalisation ou un taux de rendement issu du marché.

  • Assiettes usuelles : loyer brut/net (résidentiel), net ou triple net (immobilier d’entreprise).
  • Ajustements : travaux à prévoir, CAPEX, vacance, risques locatifs.

Pertinent pour commerces, bureaux, activités, entrepôts, résidentiel locatif.

Méthode DCF (Discounted Cash-Flow)

Le DCF actualise sur une période d’étude tous les flux futurs : loyers, indexations, CAPEX, réversions à échéance, et valeur de revente à la sortie. Chaque flux est ramené en valeur actuelle via un taux d’actualisation cohérent avec le risque.

  • Forces : vision dynamique, granularité des hypothèses, tests de sensibilité.
  • Limites : qualité des inputs (taux, indexations, vacance), scénarios à justifier.

Recommandé pour actifs « core/core+ » à cash-flows stables, ou value-add avec plan d’affaires.

Méthode par le bilan promoteur

Utilisée pour terrains, friches et opérations de (re)développement : on part du prix de sortie puis on déduit tous les coûts (construction, honoraires, financement, taxes, marge) pour obtenir la valeur du foncier/de l’actif.

Valable aussi pour le redéveloppement d’un bâti existant ou l’aménagement d’un foncier (compte à rebours aménageur). Le calibrage des prix de sortie et des coûts est clé.

Méthodes par ratios professionnels

Pour des actifs spécifiques/monovalents (hôtels, cliniques, cinémas, loisirs, certaines surfaces de retail), on mobilise des ratios d’usage (CA, marge brute, indicateurs sectoriels). La valeur locative ou vénale se déduit d’un taux d’effort soutenable.

Nécessite une analyse économique sectorielle (sensibilité CA, saisonnalité, positionnement).

Méthode sol & construction / coût de remplacement

Valorisation séparée du terrain et des bâtiments. Le coût de remplacement (terrain + constructions + équipements, moins dépréciation) sert d’ancrage quand la comparaison est difficile et le revenu peu représentatif.

Souvent mobilisée pour des actifs techniques rares (unités industrielles lourdes, ouvrages spécifiques).

Méthodes “Term & Reversion” et “Hardcore & Top-Slice”

Deux approches anglo-saxonnes qui décomposent les revenus selon les périodes (avant/après échéance de bail) et leur position vs. VLM.

  • Term & Reversion : loyer effectif jusqu’à l’échéance (Term) + loyer à VLM après (Reversion).
  • Hardcore & Top-Slice : part « core » ≤ VLM et « top-slice » au-delà, avec des taux adaptés au risque.

Utile quand le loyer est désaligné de la VLM et que des réversions sont probables.

Ressources utiles & cas d’usage

FAQ – Évaluation immobilière

Quelle différence entre valeur vénale et valeur locative ?

La valeur vénale est le prix probable de vente en conditions normales de marché. La valeur locative correspond au loyer de marché soutenable pour un bien donné (usage, état, localisation) et sert de base aux méthodes par le revenu.

Faut-il toujours utiliser plusieurs méthodes d’évaluation ?

Oui, c’est recommandé. Une approche croisée (comparaison + revenu + DCF) sécurise la conclusion en vérifiant la cohérence entre marché, cash-flows et coût.

Comment sont choisies les références comparables ?

Ventes récentes, proches géographiquement et comparables (surface, état, prestations, étage, stationnement…). Des ajustements documentés alignent les écarts.

La méthode DCF n’est-elle pas trop “théorique” ?

Puissante mais sensible aux hypothèses (taux, indexation, vacance, CAPEX). À paramétrer avec prudence et à confronter aux autres approches.

Quand privilégier le bilan promoteur ?

Pour terrains, friches ou actifs à restructurer, quand la valeur dépend d’un programme futur (prix de sortie, coûts). Hypothèses étayées par études de marché et devis.