La valorisation du droit au bail
Évaluer un droit au bail (DAB) suppose de croiser marché (valeur locative), juridique (clauses du bail, destination, renouvellement) et technique (usage du local). Nous détaillons les méthodes usuelles : coefficient d’emplacement, comparaison, économie de loyer actualisée, avec facteurs de valorisation, tableaux pratiques et FAQ.
Les éléments de valorisation du bail
1 – Modification des facteurs locaux de commercialité
Les bailleurs engagent de plus en plus des déplafonnements pour ré-aligner le loyer sur la VLM en invoquant des FLC (évolution de l’environnement commercial, flux, desserte, concurrence). Lorsqu’un déplafonnement est probable, la valeur du DAB doit l’intégrer (horizon, probabilité, effet sur le loyer de renouvellement).
2 – Loyer annuel & taux d’effort
Au-delà du ratio €/m² pondéré, un commerçant arbitre en masse de loyer annuelle et taux d’effort (loyer/CA). Certaines rues plafonnent économiquement la masse de loyer absorbable. Une VLM calculée « au m² » doit donc être confrontée aux loyers annuels réellement supportés sur l’axe.
3 – Clause de destination
Elle conditionne la valeur : une destination restrictive limite la demande solvable ; une clause « tout commerce » (rare en 1res lignes) élargit les repreneurs mais se rencontre plutôt sur des emplacements moins premium. Vérifier la cohérence avec le règlement de copropriété (ex. restauration/extraction).
À noter : en cas de cession pour départ à la retraite, le bail peut être réputé « tout commerce », élargissant les candidats.
4 – Potentialités du local
- Technique : présence/possibilité d’extraction, hauteur utile, linéaire de vitrine, ruptures de charge.
- Extension : réserve convertissable en surface de vente, sous-sol exploitable (pondérations adaptées).
- Droit au renouvellement : en fin de 3/6/9, sécuriser la renonciation du bailleur à tout refus lors d’une cession ; sans droit au renouvellement, il n’y a pas de DAB.
5 – Date de retour à la valeur locative de marché
La « date de retour VLM » reste l’inconnue clé. Scénarios probants : bail > 9 ans, tacite prorogation > 12 ans, FLC, variation > +25 % par indexation, déspécialisation acceptée, travaux modifiant notablement les lieux (et leur valeur). Chaque cas réduit le flux d’économie de loyer et impacte le DAB.
Méthodes de valorisation
Méthode du « coefficient d’emplacement »
Formule :
DAB = (VLM – loyer de référence) × coefficient d’emplacement
- Loyer de référence : loyer en cours (plafonné) ou loyer de renouvellement (si déplafonnement fondé).
- Coefficient : reflète la commercialité de l’axe (voir tableau ci-dessous).
Au-delà d’environ 1 000 €/m²/an sur axe prime, les coefficients montent et le DAB se constitue même avec de faibles écarts VLM/loyer.
Méthode « par comparaison »
Recouper avec des cessions comparables (même axe, surfaces pondérées, clauses proches). Pour remonter une VLM à partir d’une cession :
VLM (€/m²/an) = (loyer annuel à la date de cession + 10 % × prix de cession du DAB) / surface pondérée
Les mesures d’accompagnement (franchise, loyer progressif) doivent être neutralisées (loyer facial vs. loyer économique).
Méthode « économie de loyer actualisée »
Lorsque le loyer en place est inférieur à la VLM, le DAB correspond à la valeur actuelle des économies futures jusqu’au retour à la VLM :
DAB = E × [1 − (1+i)−n] / i
- E : économie de loyer annuelle (VLM − loyer en place),
- i : taux d’actualisation cohérent avec le risque (marché, preneur, horizon),
- n : durée (années) jusqu’à retour à la VLM ou au déplafonnement.
Bonus de rareté (emplacements 1 et 1bis)
Sur des emplacements exceptionnels, un sur-prix peut subsister même sans économie de loyer (loyer ≈ VLM) : il s’apprécie par comparaison aux cessions constatées (DAB marché − économie actualisée du local expertisé).
Tableaux de synthèse
Coefficients d’emplacement (ordre de grandeur)
| Qualité d’emplacement | Indicateurs usuels | Coefficient |
|---|---|---|
| Médiocre | Flux limités, visibilités faibles, tissu commercial hétérogène | ≈ 3 à 4 |
| Bon | Flux réguliers, enseignes présentes, linéaires visibles | ≈ 4,5 à 5,5 |
| Très bon / Prime | Rues n°1 / 1bis, flux forts, notoriété, rareté locative | ≈ 6 à 7 |
Les fourchettes sont indicatives ; elles se calquent sur l’axe, la profondeur de demande et les transactions réellement observées.
Méthodes & données nécessaires
| Méthode | Données clés | Sortie | Usage |
|---|---|---|---|
| Coefficient d’emplacement | VLM, loyer en place/renouv., coefficient de l’axe | DAB en € | Référence « experts fonciers », rapide, sensible au choix du coef |
| Comparaison | Cessions DAB, loyers à date, surfaces pondérées, clauses | DAB / VLM de recoupement | Calage marché, nécessite base de comparables robuste |
| Économie actualisée | Écart VLM/loyer, i, n (horizon retour VLM) | DAB en € | Vision « cash-flows », sensible aux hypothèses |
FAQ – Droit au bail
Quelle différence entre droit au bail et droit d’entrée ?
Le droit au bail valorise l’avantage locatif attaché au bail (écart VLM/loyer, emplacement). Le droit d’entrée est une somme versée à la signature d’un bail neuf (souvent en lieux prime), indépendamment d’un locataire sortant.
Quand le droit au bail vaut-il zéro ?
En l’absence d’économie de loyer (loyer ≈ VLM) et sans bonus de rareté. Clauses restrictives, risque de déplafonnement imminent, défaut de renouvellement ou destination pénalisante peuvent annuler le DAB.
Comment choisir le taux d’actualisation (i) ?
Il reflète le risque : stabilité du marché, horizon de retour à la VLM, profil locataire, clauses (indexation, révision), volatilité de l’axe. On teste souvent une fourchette (analyse de sensibilité).
Faut-il corriger les mesures d’accompagnement ?
Oui : neutraliser franchises/loyers progressifs pour raisonner en loyer économique, sinon VLM et DAB sont biaisés.
La déspécialisation affecte-t-elle le DAB ?
Une déspécialisation (partielle/totale) acceptée peut augmenter la VLM (activité plus solvable), mais aussi ouvrir droit à déplafonnement ; l’effet net sur le DAB est à modéliser.
Quid d’un bail dérogatoire (hors 3-6-9) ?
Sans droit au renouvellement, il n’y a pas juridiquement de DAB. On peut toutefois observer des « droits d’entrée » de marché sur certaines rues, distincts du DAB.
Comment pondérer sous-sol, réserve et étages ?
Par coefficients (ex. 0,2 à 0,5 selon accessibilité/usage). La surface pondérée doit refléter la valeur d’usage pour la VLM et, in fine, le DAB.
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