Expertise bureaux & immeubles de bureaux à Bordeaux

L’expertise de bureaux et d’immeubles de bureaux à Bordeaux ne se limite pas à la simple analyse des mètres carrés. Elle suppose de comprendre le marché tertiaire bordelais, les besoins des utilisateurs, la qualité technique des bâtiments, les loyers pratiqués et les perspectives d’évolution des quartiers d’affaires.

À Bordeaux Métropole (Mériadeck, Euratlantique, Bassins à flot, Bordeaux-Lac, Mérignac, Pessac, Bègles…), les actifs de bureaux se situent dans des contextes très différents : immeubles centraux historiques, plateaux récents en périphérie, ensembles multi-locataires, sièges sociaux, immeubles réhabilités. Chaque situation impacte la valeur vénale, la valeur locative et le rendement.

Nous accompagnons propriétaires, investisseurs, utilisateurs, foncières, family offices et banques dans l’évaluation de bureaux individuels, d’ensembles tertiaires et de portefeuilles. Pour la dimension transactionnelle (location ou vente de bureaux), vous pouvez consulter également : bureaux à louer & à vendre à Bordeaux.

• Plateaux de bureaux en centre-ville ou en périphérie ;
• Immeubles de bureaux multi-locataires ;
• Bureaux occupés en mono-utilisateur (siège social, agence) ;
• Bureaux en flex-office ou coworking ;
• Bâtiments tertiaires récents (labels environnementaux, HQE, BREEAM…) ;
• Immeubles anciens réhabilités ;
• Ensembles mixtes (bureaux + commerces / locaux d’activité) ;
• Portefeuilles de bureaux à l’échelle de Bordeaux Métropole ou de la région.

Lorsque l’actif comprend également des surfaces commerciales ou d’activité, il peut être utile de consulter : expertise locaux commerciaux et évaluation de locaux d’entreprise.

L’évaluation d’un immeuble de bureaux repose sur l’analyse croisée de l’immobilier, des baux, des revenus et du marché :

• Localisation : quartier d’affaires, accessibilité transports, visibilité ;
• Qualité du bâtiment : configuration, efficacité des plateaux, prestations, stationnement ;
• Loyers en place vs loyers de marché ;
• Taux de vacance, rotation des locataires, risques locatifs ;
• État technique : structure, façades, climatisation, réseaux, conformité ;
• Performance énergétique et contraintes réglementaires ;
• Potentiel de valorisation : division, regroupement, changement d’usage, rénovation.

Ces éléments permettent de déterminer une valeur cohérente avec les attentes du marché bordelais et des investisseurs.

Selon la nature de l’actif et sa situation locative, nous mobilisons plusieurs approches complémentaires :

• Méthode par le revenu (capitalisation des loyers) ;
• Approche DCF (actualisation des flux de trésorerie futurs) pour les actifs d’investissement ;
• Méthode par comparaison (références de ventes récentes) ;
• Analyse de la valeur locative de marché (loyers prime, loyers par secteur) ;
• Scénarios de repositionnement en cas de restructuration ou changement d’usage.

Pour une présentation générale des approches, vous pouvez consulter : méthodes d’évaluation immobilière.

• Acquisition ou cession d’un immeuble de bureaux ou d’un plateau tertiaire ;
• Financement / refinancement bancaire ;
• Arbitrage de portefeuille (vente, conservation, regroupement) ;
• Fixation ou renégociation de loyers et de valeurs locatives ;
• Structuration patrimoniale (SCI, holding, family office) ;
• Projet de restructuration : modernisation, changement de positionnement, division ;
• Évaluation en contexte de litige ou de procédure.

Si l’immeuble comprend également des logements, commerces ou locaux d’activité, nous pouvons articuler l’expertise bureaux avec les pages : immeubles de rapport et entrepôts & locaux d’activité.

Le marché tertiaire bordelais s’organise autour de plusieurs secteurs : hyper-centre, quartier Mériadeck, projets d’Euratlantique, Bassins à flot, Bordeaux-Lac, mais aussi Mérignac, Pessac, Bègles et d’autres communes de la métropole.

Chaque secteur présente des niveaux de loyers, de fluidité de marché et de rendements différents. L’expertise intègre ces spécificités, les projets urbains en cours et les tendances de la demande en bureaux (télétravail, flex-office, recherche de centralité ou de facilité d’accès).

Immeuble de bureaux – Bordeaux centre
Analyse des loyers en place, projection de remise au marché, détermination de la valeur vénale pour arbitrage.

Ensemble tertiaire – Mérignac
Évaluation en vue d’un refinancement, étude du taux de vacance, analyse de la valeur locative par bâtiment.

Plateaux de bureaux – Euratlantique
Analyse des loyers cibles, scénarios de commercialisation, projection de la valeur à terme.

• Spécialisation sur les actifs tertiaires à Bordeaux et en Gironde ;
• Maîtrise du marché local (quartiers d’affaires, loyers, rendements) ;
• Approche à la fois immobilière et financière ;
• Rapports clairs, structurés et utilisables par investisseurs, banques, conseils ;
• Indépendance et transparence de la méthodologie.