Expertise EHPAD & maisons de retraite à Bordeaux

L’expertise d’un EHPAD ou d’une maison de retraite médicalisée ne se limite pas à la seule valeur des murs. Ces actifs combinent immobilier, exploitation, réglementation, dépendance aux autorisations et image auprès des familles.

À Bordeaux Métropole (Bordeaux, Mérignac, Pessac, Talence, Bègles, Bruges, Le Bouscat) et en Gironde, la demande en hébergement pour personnes âgées dépendantes reste forte, avec des enjeux majeurs : normes, accessibilité, qualité des bâtiments, attractivité du territoire.

Nous accompagnons propriétaires, exploitants, groupes privés, investisseurs, banques et conseils pour sécuriser leurs décisions : acquisition, cession, refinancement, restructuration, transmission… Pour une vision d’ensemble des actifs “hôtellerie & santé”, vous pouvez consulter la page famille : expertise hôtellerie & loisirs à Bordeaux.

• EHPAD privés ou associatifs ;
• Maisons de retraite médicalisées ;
• Unités Alzheimer intégrées ;
• Résidences autonomie avec services mutualisés ;
• Structures mixtes (EHPAD + résidence seniors) ;
• Établissements en restructuration ou extension ;
• Portefeuilles multi-sites sur la Gironde ou la région.

Pour les résidences seniors et résidences gérées (étudiants, tourisme…), voir aussi : expertise résidences gérées.

L’évaluation d’un EHPAD repose sur la compréhension fine de l’actif immobilier et de son exploitation :

• Configuration des bâtiments : chambres, unités protégées, parties communes ;
• Conformité réglementaire : sécurité, accessibilité, normes sanitaires ;
• Performances d’exploitation : taux d’occupation, durée moyenne de séjour, CA, marge ;
• Environnement concurrentiel : offre locale, image des établissements voisins ;
• Localisation : proximité des services, accessibilité familles et soignants ;
• Qualité architecturale et technique : confort, modernité, capacité de mise à niveau.

Ces paramètres influencent directement la valeur vénale, la valeur locative et la valeur économique de l’établissement.

Selon le type de détention et le montage juridique, plusieurs approches sont mobilisées :

• Méthode par le revenu (loyers, conventions, baux longs) ;
• DCF spécialisé (flux futurs de l’exploitation, pour les ensembles “murs + exploitation”) ;
• Méthode des comparables (références EHPAD / santé) ;
• Approche patrimoniale sur des bâtiments à forte valeur immobilière ;
• Scénarios de restructuration en cas de mise aux normes ou modernisation.

Pour une présentation détaillée des principales approches, vous pouvez consulter : méthodes d’évaluation immobilière.

• Acquisition ou cession d’un EHPAD ou d’une maison de retraite ;
• Financement / refinancement bancaire ;
• Arbitrage de portefeuille (vente, conservation, regroupement) ;
• Transmission, succession, structuration patrimoniale ;
• Renégociation de bail ou revalorisation des loyers ;
• Restructuration immobilière : extension, modernisation, changement de positionnement ;
• Analyse de scénarios en cas de rapprochament avec un autre établissement de santé.

Pour les projets impliquant cliniques ou plateaux techniques, voir également : expertise cliniques & établissements de santé.

Le positionnement d’un EHPAD à Bordeaux ou dans sa métropole influe fortement sur sa valeur : cadre urbain ou résidentiel, accessibilité transports, proximité des pôles de santé, offre concurrente.

Nous intervenons principalement sur Bordeaux Métropole (Bordeaux, Mérignac, Pessac, Talence, Bègles, Bruges, Le Bouscat…) et plus largement sur la Gironde : littoral, médoc, sud-Gironde, Libournais.

EHPAD privé – Bordeaux métropole
Analyse des performances, étude des loyers, valorisation murs + exploitation, scénarios de modernisation.

Maison de retraite médicalisée – Sud Gironde
Évaluation en vue d’une cession, analyse du marché local, étude du positionnement concurrentiel.

EHPAD + résidence autonomie – Gironde
Approche combinée immobilier / exploitation, prise en compte des différents contrats et flux.

• Expertise ciblée sur les actifs santé & hébergement seniors ;
• Approche immobilière et économique combinée ;
• Connaissance fine du marché bordelais et girondin ;
• Rapports structurés, pédagogiques et opposables ;
• Indépendance et confidentialité des analyses.