Expertise de terrain nu à Bordeaux

L’expertise d’un terrain nu est une analyse essentielle pour déterminer la valeur réelle d’une parcelle dépourvue de bâtis. Contrairement à un foncier déjà construit, la valorisation d’un terrain nu dépend principalement de son potentiel : constructibilité, servitudes, environnement, accès, réseaux et règlementation urbaine (PLUi).

À Bordeaux et Bordeaux Métropole, la rareté du foncier disponible, la pression immobilière, les secteurs de projet (Euratlantique, Garonne-Eiffel, Bassins à Flot), les zones protégées (ABF) ainsi que les risques (inondation, pollution, retrait-gonflement des argiles) rendent l’expertise particulièrement déterminante.

Cette page détaille notre approche dédiée aux terrains nus. Pour une vision plus large, vous pouvez consulter l’expertise foncière et les pages associées : charge foncière, friche urbaine et immeuble en redéveloppement.

• Parcelles constructibles en zones U ou AU ;
• Terrains naturels en première ou deuxième couronne ;
• Terrains issus de division parcellaire ;
• Terrains à bâtir pour logements individuels ou collectifs ;
• Terrains destinés à la promotion ou à une opération mixte ;
• Parcelles non constructibles à vocation agricole ou naturelle ;
• Terrains soumis à des contraintes : ABF, inondation, cavités, risques.

La valeur d’un terrain nu dépend d’une combinaison de paramètres :

• Destination de la zone (PLU/PLUi) ;
• Densité réalisable et emprise constructible ;
• Accès et desserte (voirie, réseaux, transports) ;
• Topographie et nature des sols ;
• Contraintes d’urbanisme : prospects, retrait, hauteur max, stationnement ;
• Risques : inondation, argiles, pollution, cavités ;
• Environnement immédiat : voisinage, vues, potentiel architectural ;
• Servitudes d’utilité publique ;
• Potentiel de division ou de regroupement foncier.

Nous utilisons plusieurs méthodes d’expertise, selon la vocation du terrain :

• Méthode par comparaison foncière (ventes récentes comparables) ;
• Méthode résiduelle : valeur après projet – coût = valeur du foncier ;
• Méthode bilan promoteur pour opérations de promotion ;
• Analyse agricole pour les terrains non constructibles ;
• Valorisation cadastrale si aucune transaction récente n’est disponible.

Vous pouvez également consulter notre page dédiée à la valeur vénale et aux méthodes d’évaluation immobilière.

Bordeaux présente des particularités fortes : zones inondables, secteur sauvegardé, proximité de l’aéroport, projets urbains majeurs, zones de densification ou de gel du foncier.

La valorisation d’un terrain nu peut varier fortement selon les quartiers : Chartrons, Caudéran, Bastide, Saint-Augustin, Saint-Michel, Bordeaux Sud… ainsi que sur les communes de la métropole : Mérignac, Pessac, Talence, Floirac, Eysines, Bègles, Bruges…

Notre expertise s’appuie sur la connaissance fine du PLUi et des opérations en cours.

1. Analyse documentaire

PLU/PLUi, cadastre, servitudes, diagnostics sols, étude géotechnique (si existante).

2. Visite et analyse du site

Topographie, accès, réseaux, environnement, nuisances, risques.

3. Analyse des droits à construire

Surface de plancher réalisable, options de division, potentiels de densification.

4. Détermination de la valeur

Méthodes croisées, comparaison, approche résiduelle, faisabilité économique.

5. Rapport écrit

Document structuré et opposable, utilisable auprès de notaires, banques, promoteurs.

Terrain constructible – Caudéran
Analyse constructibilité + division + valeur foncière.

Terrain en lisière de Bordeaux – Mérignac
Étude PLUi + risques + faisabilité programme logements.

Terrain agricole devenu urbanisable
Changement de zone + analyse économique + valeur foncière cible.

• Connaissance fine du PLUi et des secteurs de projet ;
• Analyse technique + urbaine + économique ;
• Approche indépendante et objective ;
• Expérience sur terrains, friches et opérations mixtes ;
• Rapports clairs, utilisables auprès de notaires ou promoteurs.