Expertise logement social à Bordeaux

L’expertise de logements sociaux ne se limite pas à une valeur au mètre carré. Elle doit tenir compte du cadre réglementaire, des conventions (PLAI, PLUS, PLS…), des enjeux de mixité sociale et des politiques publiques locales.

À Bordeaux et dans la métropole, le logement social se décline en résidences collectives, ensembles de quartiers, opérations ANRU, patrimoines diffus ou concentrés. Chaque situation implique des paramètres spécifiques : conventionnement, plafonds de loyers, enjeux de réhabilitation, contraintes énergétiques, renouvellement urbain.

Real Group accompagne les bailleurs sociaux, organismes HLM, SEM, collectivités et investisseurs institutionnels dans l’expertise de patrimoines de logement social, en cohérence avec notre approche globale des immeubles de rapport à Bordeaux.

Un patrimoine de logements sociaux se distingue d’un immeuble d’habitation classique par :

• des loyers réglementés (PLAI, PLUS, PLS, etc.) ;
• des plafonds de ressources pour les locataires ;
• des engagements de service public et de mixité sociale ;
• des programmes de réhabilitation souvent planifiés sur plusieurs années ;
• une gestion patrimoniale à long terme (stratégies de cession, conventionnement, démolition / reconstruction) ;
• des relations étroites avec les collectivités et l’État (ANRU, conventionnements, financements).

L’expertise doit traduire ces éléments en valeur vénale, valeur locative ou valeur de reconstitution, selon l’objectif poursuivi par le bailleur ou la collectivité.

• Arbitrages patrimoniaux : cession d’immeubles, acquisitions ciblées, échanges de patrimoine ;
• Opérations ANRU et renouvellement urbain : démolition / reconstruction, relocalisation, reconfiguration d’îlots ;
• Réhabilitation énergétique : impact des travaux (DPE, loi Climat & Résilience) sur la valeur et le rendement ;
• Financement ou refinancement bancaire : sécuriser les hypothèses pour les banques et investisseurs ;
• Fusions, regroupements ou transferts de patrimoine entre bailleurs ;
• Transmission et restructuration de portefeuilles (HLM, SEM, EPL, organismes associés) ;
• Expertises réglementaires ou judiciaires en cas de contentieux.

Pour une vision plus large, ces missions s’inscrivent dans notre approche globale de l’expertise de valeur vénale à Bordeaux.

1. Localisation et géographie urbaine

Inscription dans le territoire : Bordeaux intra-muros, rive droite, Bordeaux Métropole, communes périphériques. Analyse des quartiers, de l’accessibilité, des services, des projets urbains et des dynamiques démographiques.

2. Typologie et état du bâti

Année de construction, typologies (R+4, tours, barres, résidences réhabilitées), qualité des parties communes, diagnostics techniques, performances énergétiques, contraintes structurelles, besoins en travaux.

3. Revenus locatifs et conventionnement

Analyse des loyers en place, typologie des conventions (PLAI, PLUS, PLS, logements intermédiaires), taux de vacance, rotation des locataires, impayés, impact des plafonds réglementaires et des politiques de remise à niveau.

4. Enjeux sociaux et urbains

Mixité sociale, image du quartier, programmes de renouvellement urbain, politiques de peuplement, enjeux de requalification ou de désenclavement, articulation avec les plans locaux de l’habitat (PLH).

5. Stratégie patrimoniale du bailleur

Objectifs à moyen-long terme : conserver, céder, réhabiliter, densifier, restructurer. L’expertise s’intègre dans une vision globale du patrimoine d’habitat social.

Selon les objectifs de la mission, nous mobilisons plusieurs approches :

• Méthode par capitalisation du revenu (flux locatifs sécurisés, scénario avec / sans travaux) ;
• Méthode DCF (Discounted Cash Flow) pour les portefeuilles d’envergure ou projets ANRU ;
• Méthode comparative lorsque des références pertinentes sont disponibles ;
• Méthodes spécifiques au logement social (valeur de reconstitution, scénarios de cession avec occupation) ;
• Articulation avec les contraintes de financement public et parapublic.

Pour en savoir plus sur ces approches, vous pouvez consulter notre page méthodes d’évaluation d’un bien immobilier.

1. Cadrage de la mission

Définition du périmètre (immeuble, ensemble, quartier, portefeuille), des objectifs (valeur vénale, locative, ANRU, financement…) et des livrables attendus.

2. Analyse documentaire

Étude des conventions, baux, états locatifs, diagnostics, plans, programmations de travaux, données financières et patrimoniales du bailleur.

3. Visites et analyse de terrain

Visites d’immeubles et d’ensembles : état des logements, des parties communes, insertion urbaine, accès, environnement, services, perception du quartier.

4. Modélisation et scénarios

Construction de scénarios : maintien en l’état, réhabilitation, transformation, démolition / reconstruction, cession d’ensembles. Analyse des impacts sur la valeur et les flux.

5. Détermination des valeurs

Détermination de la valeur vénale, de la valeur locative ou d’autres indicateurs utiles à la décision (valeur de reconstitution, valeur en l’état futur réhabilité, etc.).

6. Rapport et restitution

Rapport détaillé, structuré, assorti d’analyses cartographiques et de synthèses opérationnelles pour les instances décisionnaires (conseils d’administration, élus, directions générales).

Ensemble de logements sociaux – Bordeaux rive droite
Expertise dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain : scénarios de démolition / reconstruction, valorisation foncière, projection des flux après travaux.

Patrimoine diffus – Métropole bordelaise
Analyse d’un portefeuille de petits immeubles en logement social, arbitrage entre conservation, cession unitaire et regroupement.

Résidence réhabilitée – Quartier en reconversion
Mesure de l’impact des travaux sur la valeur vénale et sur le profil de rendement à long terme.

• Expertise dédiée aux bailleurs sociaux, organismes HLM, SEM et collectivités ;
• Maîtrise du marché bordelais et de la métropole (quartiers, dynamiques urbaines, projets) ;
• Approche patrimoniale : vision long terme, scénarios stratégiques, arbitrages ;
• Rapports opérationnels, directement utilisables par les directions et décideurs publics ;
• Articulation avec les autres expertises : immeubles de rapport, foncier, renouvellement urbain.