Expertise immobilière de data centers à Bordeaux

L’immobilier de data center est un actif hautement technique, au croisement de l’immobilier d’entreprise, des infrastructures IT et de l’énergie. Un bâtiment de data center ne se résume pas à des mètres carrés : redondance électrique, refroidissement, sécurité, connectivité, SLA et localisation sont au cœur de la valeur.

À Bordeaux et en Nouvelle-Aquitaine, ces actifs se développent dans des zones stratégiques (zones d’activité, pôles numériques, proximité réseaux et backbone). Ils nécessitent une expertise immobilière indépendante, capable de relier la valeur du bâtiment à la performance technique et au modèle d’exploitation.

Real Group, cabinet certifié RICS, intervient pour les investisseurs, exploitants, banques, opérateurs télécoms et foncières souhaitant sécuriser la valeur vénale ou la valeur locative de leurs data centers. Cette page complète notre famille “Expertise entrepôts & locaux d’activité”.

• Data centers dédiés (propriété d’un seul exploitant) ;
• Data centers colocation (multi-clients, baies / cages privatives) ;
• Sites edge ou micro data centers de proximité ;
• Data centers intégrés à un site d’activité (bâtiment mixte) ;
• Locaux techniques à forte densité IT (salles serveurs, salles blanches) ;
• Bâtiments industriels convertis en data center.

Selon le foncier et la configuration, l’analyse peut être croisée avec l’expertise foncière et l’expertise valeur vénale.

Localisation & connectivité

Accessibilité, proximité des réseaux fibres, points de présence (PoP), nœuds de connectivité, risques naturels (inondation, chaleur, sismicité) et environnement urbain ou périurbain bordelais.

Puissance électrique & redondance

Puissance installée (MW), disponibilité des réseaux, redondance N, N+1, 2N, groupes électrogènes, onduleurs, systèmes de continuité d’activité. Ces éléments impactent directement la valeur locative et la valeur vénale.

Refroidissement & performance énergétique

Systèmes de refroidissement (free cooling, water cooling, air cooling), PUE (Power Usage Effectiveness), performance énergétique globale, capacité d’augmentation de charge informatique.

Sécurité & résilience

Contrôle d’accès, vidéosurveillance, redondance réseaux, lutte incendie adaptée, certifications éventuelles (ISO, Tier…), procédures d’exploitation et niveau de service contractuel (SLA).

Situation locative & modèle économique

Baux (triple net, durée, indexation), taux d’occupation, typologie de clientèle, revenus récurrents, CAPEX à prévoir, risques de vacance, stratégie de montée en puissance du site.

• Achat ou vente d’un data center existant ;
• Refinancement bancaire ou financement de CAPEX ;
• Évaluation dans le cadre d’une opération M&A ;
• Arbitrage de portefeuille (foncières, fonds, SCPI, OPCI) ;
• Évaluation comptable (juste valeur, normes IFRS) ;
• Conversion d’un bâtiment d’activité en data center ;
• Contentieux ou litiges liés aux loyers, valeurs de marché ou clauses contractuelles.

• Méthode par comparaison lorsque des références de marché sont disponibles ;
• Méthode par capitalisation des loyers et revenus récurrents ;
• Méthode DCF (Discounted Cash Flow) intégrant revenus, CAPEX et obsolescence ;
• Approche coût de remplacement pour certains actifs très spécifiques ;
• Analyse de sensibilité (taux de rendement, taux de vacance, scénarios d’occupation).

Ces approches sont mises en œuvre conformément à nos méthodes générales d’évaluation immobilière et aux standards RICS.

1. Analyse documentaire

Baux, contrats d’exploitation, plans, schémas électriques, documents techniques, historique des incidents, données de performance (PUE, disponibilité).

2. Visite technique détaillée

Relevé des surfaces, organisation des salles IT, cheminement des réseaux, équipements électriques et de refroidissement, redondance, sécurité, maintenance.

3. Analyse de marché & contexte bordelais

Positionnement de Bordeaux par rapport aux hubs data, compétition régionale, attractivité des zones d’implantation, perspectives de développement numérique.

4. Modélisation financière

Revenus, coûts d’exploitation, CAPEX, scénarios de montée en charge, valorisation selon différents niveaux de remplissage.

5. Rapport d’expertise

Rapport structuré, argumenté, conforme aux standards RICS, utilisable par banques, investisseurs, commissaires aux comptes et contreparties.

• Cabinet certifié RICS dédié à l’immobilier professionnel et d’investissement ;
• Compréhension des enjeux techniques propres aux data centers ;
• Approche indépendante, sans conflit d’intérêts avec les opérateurs ;
• Maîtrise du contexte bordelais et des marchés régionaux ;
• Rapports clairs, directement exploitables dans vos décisions d’investissement.