Expertise d’immeubles en redéveloppement à Bordeaux
Un immeuble en redéveloppement est un actif immobilier dont la valeur dépend davantage de son potentiel futur que de son état actuel : transformation, extension, changement d’usage, densification, surélévation, restructuration… L’expertise nécessite une analyse technique, urbaine, économique et réglementaire précise.
À Bordeaux et Bordeaux Métropole, ces situations sont fréquentes dans les quartiers en mutation : Euratlantique, Bassins à Flot, Saint-Michel, Bordeaux Sud, Bastide, Brazza. Le potentiel de valorisation dépend directement du PLUi, du marché local, de la faisabilité technique et des coûts de travaux.
Cette page est dédiée aux immeubles en redéveloppement. Pour une vision globale du foncier, vous pouvez consulter : expertise foncière, ou les pages dédiées aux charges foncières et friches urbaines.
Qu’entend-on par immeuble en redéveloppement ?
Il peut s’agir :
- d’un immeuble ancien à restructurer complètement ;
- d’un bâtiment partiellement obsolète (bureaux, activité, commerce) ;
- d’un actif nécessitant une remise au marché (DPE, normes, sécurité) ;
- d’un bâtiment pouvant accueillir une extension ou une surélévation ;
- d’un immeuble dont l’usage va changer (activité → logement, bureaux → mixte, etc.) ;
- d’un site intégré à un projet urbain ou une OAP du PLUi.
Pourquoi faire expertiser un immeuble en redéveloppement ?
Les situations les plus courantes :
- vente ou acquisition d’un immeuble à transformer ;
- analyse du potentiel : division, extension, changement d’usage ;
- bilan promoteur ou étude de faisabilité ;
- mise aux normes (sécurité incendie, accessibilité, DPE, structure) ;
- projet de rénovation lourde ou d’augmentation de surface ;
- arbitrage patrimonial : conserver, rénover ou céder ;
- évaluation bancaire dans le cadre d’un financement ;
- contentieux ou expertise contradictoire.
Quels facteurs influencent la valeur d’un immeuble en redéveloppement ?
- Localisation dans Bordeaux ou la métropole (quartier, transports, marché) ;
- Qualité du bâti existant : structure, réseaux, potentiel de réemploi ;
- Règlement d’urbanisme : OAP, zones U/AU, hauteurs, prospects ;
- Potentiel de densification (surélévation, extension, division) ;
- Coûts de travaux : rénovation, transformation, dépollution si nécessaire ;
- Marché cible : logement, bureaux, activité, mixte ;
- Contraintes énergétiques : seuils DPE, loi Climat & Résilience ;
- Calendrier de faisabilité (autorisations, délais, phasage) ;
- Rentabilité projetée : étude en valeur actuelle et future.
Méthodes d’évaluation utilisées
- Comparaison foncière (immeubles similaires transformés) ;
- Méthode résiduelle : valeur du projet fini – coûts de transformation ;
- Bilan promoteur complet ;
- Méthode par capitalisation si l’immeuble génère encore des revenus ;
- Scénarios de valorisation (résidentiel, bureaux, mixte, activité…).
Pour approfondir, consultez : méthodes d’évaluation immobilière.
Spécificités bordelaises
À Bordeaux, le potentiel de redéveloppement dépend fortement des projets urbains : Euratlantique, Bordeaux Sud, Bassins à Flot, Brazza, Bastide Niel. Les immeubles situés dans ces zones bénéficient d’un cadre favorable à la mutation, sous réserve d’une analyse précise du PLUi et des contraintes techniques.
Nous intervenons sur l’ensemble de Bordeaux Métropole.
Comment se déroule une expertise ?
1. Analyse documentaire
Diagnostics, PLUi, servitudes, études préalables, plans, DPE, documents techniques.
2. Visite technique complète
Structure, façades, toiture, réseaux, possibilités d’extension ou de division.
3. Analyse urbaine et réglementaire
OAP, hauteur, prospects, stationnement, contraintes patrimoniales.
4. Scénarios de valorisation
Résidentiel, activité, bureaux, mixte, redéveloppement complet ou partiel.
5. Rapport écrit
Valeur actuelle, valeur future, étude économique.
Exemples de missions réalisées
Immeuble obsolète – Bordeaux centre
Étude de changement d’usage + scénarios résidentiels.
Ancien bâtiment d’activité – rive droite
Analyse surélévation + bilan promoteur.
Petit immeuble mixte – Chartrons
Refonte complète, étude de division et rentabilité.
Pourquoi confier votre projet à Real Group ?
- Expertise technique des immeubles anciens et récents ;
- Connaissance fine du marché bordelais ;
- Maîtrise des enjeux réglementaires ;
- Scénarios de transformation structurés ;
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Amandine Charpentier
Expert Immobilier
Service expertise
