Expertise de charge foncière à Bordeaux

La charge foncière est un élément clé dans tout projet de promotion immobilière : elle représente le prix maximum du foncier qu’un promoteur ou un investisseur peut payer pour qu’une opération reste rentable, compte tenu du marché, des coûts et de la marge attendue.

À Bordeaux et sur la métropole (Mérignac, Pessac, Talence, Bègles, Eysines, Bruges, Floirac…), la tension foncière, les contraintes du PLUi, les secteurs en renouvellement (Euratlantique, Bastide, Garonne-Eiffel, Bassins à Flot) et la hausse des coûts de construction rendent le calcul de la charge foncière particulièrement sensible.

Real Group accompagne propriétaires, promoteurs, marchands de biens, familles, institutionnels et collectivités dans la détermination d’une charge foncière juste, argumentée et négociable. Cette page est dédiée à l’expertise de la charge foncière ; pour une vue plus large des terrains et fonciers, vous pouvez consulter notre page dédiée à l’expertise foncière à Bordeaux.

La charge foncière correspond à la valeur du terrain ou du foncier telle qu’elle ressort d’un bilan d’opération : prix de vente des futurs lots, moins les coûts (construction, honoraires, taxes…), moins la marge du promoteur.

Elle sert de base :

• aux négociations entre propriétaires et promoteurs ;
• à la fixation d’un prix plancher de cession pour le vendeur ;
• à la validation de la rentabilité de l’opération pour l’acquéreur ;
• aux arbitrages internes des groupes, foncières et investisseurs.

Une expertise indépendante de la charge foncière sécurise les deux parties : vendeur comme acquéreur, en apportant une valeur justifiée et documentée.

Nous intervenons notamment dans les situations suivantes :

• Vente d’un terrain à un promoteur (maison avec grand jardin, parcelle familiale, friche, ancienne activité) ;
• Négociation ou renégociation d’une promesse de vente / compromis de vente ;
• Arbitrage familial ou patrimonial pour fixer un prix de cession interne (donation, partage, SCI, holding) ;
• Aide à la décision pour un propriétaire face à plusieurs offres de promoteurs ;
• Étude de faisabilité économique pour un opérateur avant engagement sur un foncier ;
• Contentieux ou désaccord sur la valeur du foncier entre parties ;
• Dialogues avec la collectivité sur des opérations en zone d’aménagement ou secteurs de projet.

Pour les fonciers plus larges (terrain nu, friche, immeuble à redévelopper), nous pouvons articuler la mission avec nos expertises sur : terrain nu, friche urbaine et immeuble en redéveloppement.

Le calcul d’une charge foncière ne se résume pas à un prix au m² de terrain. Nous analysons notamment :

• Les droits à construire issus du PLU/PLUi (hauteurs, emprise, densité, prospects) ;
• La surface de plancher (SDP) réalisable selon la programmation envisagée ;
• La nature du programme : logements, bureaux, commerces, résidence gérée, mixte ;
• Les prix de sortie réalistes (vente ou loyers), selon le quartier et le segment ;
• Les coûts de construction (gros œuvre, second œuvre, techniques, VRD, stationnement, etc.) ;
• Les frais annexes : études, honoraires, assurances, taxes, commercialisation ;
• Les contraintes spécifiques : démolition, dépollution, risques inondation ou climat, bâti existant ;
• La marge de l’opérateur attendue pour que l’opération soit finançable.

L’objectif est de déterminer un prix de foncier soutenable pour le projet, tout en préservant les intérêts du propriétaire.

Selon la nature du site et du projet, nous combinons plusieurs approches :

• Méthode par le bilan promoteur (compte à rebours à partir du prix de vente et des coûts) ;
• Méthode résiduelle : valeur après projet – coûts et marge = valeur du foncier ;
• Comparaison avec des ventes récentes de terrains ou d’opérations similaires ;
• Analyse de scénarios (programmations alternatives, montée ou baisse de densité) ;
• Prise en compte de la valeur vénale actuelle du bien (maison, immeuble, foncier occupé).

Pour une vue d’ensemble sur les notions de valeur vénale et méthodes d’évaluation, vous pouvez également consulter : expertise valeur vénale à Bordeaux et notre page sur les méthodes d’évaluation immobilière.

Le calcul d’une charge foncière à Bordeaux nécessite une bonne connaissance des quartiers et projets urbains : hyper-centre, Chartrons, Bastide, Saint-Michel, Caudéran, Euratlantique, Bassins à Flot, Garonne-Eiffel, etc.

Les niveaux de prix, les attentes des acquéreurs finaux, les contraintes du PLUi et la pression sur les mobilités peuvent faire varier très fortement la valeur foncière d’un secteur à l’autre.

Nous tenons compte des transactions récentes, des opérations connues, des publications de marché et des retours terrain, afin de proposer une charge foncière en phase avec la réalité du marché bordelais et de sa métropole.

1. Analyse documentaire

PLU/PLUi, OAP, servitudes, cadastre, études de faisabilité existantes, diagnostics, plans, promesse ou projet de programme.

2. Visite du site

Analyse de la configuration du terrain ou du bâti existant, accès, environnement, vues, vis-à-vis, contraintes techniques.

3. Construction du ou des scénarios de programme

Définition d’une ou plusieurs hypothèses de programme (logements, mixte, tertiaire…) et de la surface de plancher réalisable.

4. Établissement du bilan et calcul de la charge foncière

Estimation des prix de sortie, des coûts et de la marge, pour aboutir à une charge foncière cible ou à une fourchette de valeurs.

5. Rapport écrit et accompagnement à la négociation

Remise d’un rapport structuré, que le client peut utiliser en interne, vis-à-vis de ses conseils (notaire, avocat, banquier) ou dans le cadre d’une négociation avec un opérateur.

Maison avec grand jardin – quartier résidentiel à Bordeaux
Étude du potentiel de division parcellaire, analyse de plusieurs scénarios de promotion, calcul de charge foncière pour aider la famille à choisir entre plusieurs offres de promoteurs.

Friche urbaine en première couronne
Hypothèses de programme mixte (logements + activités), estimation des prix de sortie, bilan promoteur et détermination d’un prix de foncier “acceptable” pour les deux parties.

Immeuble à démolir / reconstruire – secteur de projet
Analyse des droits à construire, étude des coûts de démolition, scénarios de restructuration et calcul d’une charge foncière dans le cadre d’un arbitrage patrimonial.

• Connaissance fine du marché bordelais et des dynamiques de quartier ;
• Vision à la fois foncière et immobilière (logements, tertiaire, commerces, résidences gérées) ;
• Approche indépendante, au service de la décision et de la négociation ;
• Capacité à dialoguer avec les différents acteurs (promoteurs, collectivités, conseils, banques) ;
• Rapports clairs et pédagogiques, utilisables en interne comme vis-à-vis de tiers.

Pour une vision globale de nos interventions, vous pouvez également consulter notre page service d’expertise immobilière.