POINT MARCHÉ : l’immobilier commercial Bordelais – 2023

Bordeaux aura connu sur 2023 un marché de l’investissement commercial atone et un marché de la commercialisation dynamique.

Investissement :

La remontée progressive des taux d’intérêt à compter d’avril 2022 a sonné le glas des rendements compris entre 3,75% et 6% AEM pour les locaux commerciaux de centre-ville.
Aujourd’hui, il est difficile de susciter une marque d’intérêt à moins de 6%, sauf emplacement et situation locative hors pair.
Par ailleurs, Covid et crise financière ont entrainé une analyse plus approfondie quant à la solvabilité et pérennité des locataires : viabilité du modèle économique, taux d’effort loyer/ CA, comparaison loyer/ VLM, prise en compte des fortes indexations sur les derniers mois.
L’effort de taux lié au potentiel de réversion du loyer n’est désormais considéré que s’il est réalisable avec certitude et dans un délai rapide.
Quant aux emplacements n°2, ils ont subi la plus forte décote, avec un taux plancher à 7,5% AEM.
En synthèse, la hausse des taux de rendement est le résultat d’un double effet : un taux d’intérêt moyen passé de 1,06 % à 4,22 % en 22 mois, et l’augmentation de la prime de risque liée à la fragilité grandissante de certaines activités.

Commercialisation :

Bordeaux bénéficie toujours d’une attractivité commerciale classée dans le Top 3 des villes régionales, avec une demande bien supérieure à l’offre et un taux de vacance quasi nul.
On ne relève pas de baisse significative de loyer, mais il faut cependant veiller aux fortes hausses de l’ILC qui pourraient entrainer des renégociations.
Les grandes enseignes privilégient un loyer fort et sont réticentes à verses des « key money », alors que les opportunités en loyer pur sont quasi inexistantes, ce qui entraine des délais de recherche longs menant parfois à l’abandon de leur projet d’implantation.
Les rachats de fonds ou parts sociales suscitent de nouveau l’intérêt des preneurs, qui plus est lorsqu’ils intègrent la possibilité de reprendre un emprunt ou PGE à taux moindre.
Les demandes de la part des enseignes de « street food » ne cessent d’augmenter, et l’on note de nouvelles recherches de concepts de restauration dite « traditionnelle » adossés à des fonds d’investissement.
 
Nous restons confiants pour les mois à venir ; notre marché de l’immobilier commercial est solide et bénéficie d’une métropole boostée par le développement continu de grands projets urbains.