Expertise droit au bail & indemnité d’éviction à Bordeaux

Le droit au bail et l’indemnité d’éviction sont des notions essentielles du bail commercial. Leur valorisation nécessite une analyse fine du marché, de la valeur locative et du contexte juridique.

À Bordeaux, où les loyers et valeurs commerciales varient fortement selon les rues (Rue Sainte-Catherine, Porte-Dijeaux, Grands Hommes, Fondaudège, Chartrons, Bassins à Flot), l’évaluation doit être indépendante, rigoureuse et documentée.

Real Group, cabinet certifié RICS, réalise des expertises pour les commerçants, bailleurs, investisseurs, avocats et notaires, dans le cadre de ventes, renouvellements, litiges ou procédures.

Le droit au bail

Le droit au bail représente la valeur attachée au droit d’occuper les locaux dans les conditions du bail existant. Il dépend principalement :

• du loyer actuel ;
• de l’écart avec la valeur locative de marché ;
• de la destination autorisée ;
• du contexte commercial de la rue ;
• de la pérennité économique du secteur.

L’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction est versée par le bailleur au locataire lorsqu’il refuse le renouvellement du bail sans motif grave. Elle vise à compenser le préjudice subi par le commerçant.

Elle peut inclure :

• la valeur du droit au bail perdu ;
• le préjudice commercial ;
• les frais de réinstallation ;
• l’incidence sur le chiffre d’affaires ;
• les travaux non amortis ;
• les impacts sur la clientèle.

• Cession de droit au bail : fixer la valeur réelle ;
• Rachat ou vente de murs commerciaux ;
• Renouvellement du bail ou déplafonnement ;
• Fixation de la valeur locative (art. L145-33) ;
• Indemnité d’éviction (amiable ou judiciaire) ;
• Contentieux bail commercial ;
• Litige bailleur/locataire ;
• Projet de reprise ou restauration de la cellule ;
• Évaluation du préjudice commercial.

Voir aussi notre page : expertise local commercial.

Le droit au bail comme l’indemnité d’éviction reposent sur la valeur locative, définie légalement par l’article L145-33 du Code de commerce.

Elle dépend de :

• la commercialité de la rue ;
• les loyers pratiqués dans le secteur ;
• la destination ;
• la surface & configuration ;
• l’état du local ;
• les caractéristiques du bail ;
• les facteurs locaux de commercialité.

À Bordeaux, les écarts sont très importants entre les axes : Sainte-Catherine, Porte-Dijeaux, Grands Hommes, Pas-Saint-Georges, Fondaudège, Chartrons, Euratlantique, Bassins à Flot.

1. Droit au bail

• Différentiel de loyer (écart entre loyer actuel et valeur locative) ;
• Situation commerciale ;
• Durée restant au bail ;
• Clauses spécifiques ;
• Destination (tous commerces / activité limitée).

2. Indemnité d’éviction

• Valeur du droit au bail perdu ;
• Perte de chiffre d’affaires ;
• Frais de déménagement / réinstallation ;
• Coûts d’aménagement non amortis ;
• Indemnité de remploi ;
• Perte de clientèle.

1. Analyse documentaire

Bail commercial, avenants, états locatifs, CA (si disponible), diagnostics, historique.

2. Visite du local

Structure, surfaces, configuration, visibilité, état général, façade commerciale.

3. Analyse de la commercialité

Étude du secteur, flux piéton, typologie de commerces, enseignes, marché locatif.

4. Calcul de la valeur locative

Comparaison marché, jurisprudence, données professionnelles, L145-33.

5. Détermination du droit au bail ou de l’éviction

Modèles économiques + analyse juridique des obligations.

6. Rapport RICS opposable

Document complet, neutre, recevable en négociation ou judiciaire.

Bordeaux centre – Axe prime
Calcul valeur locative + droit au bail, cession à une enseigne nationale.

Saint-Michel
Litige bailleur/locataire, réévaluation loyers + indemnité d’éviction.

Chartrons
Analyse droit au bail pour une activité de restauration, renouvellement du bail.

• Cabinet certifié RICS ;
• Expertise technique + juridique sur le bail commercial ;
• Maîtrise du marché commercial bordelais ;
• Rapports opposables ;
• Accompagnement bailleurs, locataires, avocats ;
• Analyse fine de la valeur locative, clé de toute indemnisation.