L’immobilier durable : la performance énergétique comme nouveau moteur de valeur

L’immobilier durable : de la contrainte réglementaire à l’opportunité de valeur

Longtemps perçue comme une contrainte réglementaire, la performance énergétique est aujourd’hui devenue un atout concurrentiel et un moteur de valorisation pour les actifs immobiliers.

Selon les données publiques récentes, l’empreinte carbone moyenne d’un logement atteint environ 2,4 tonnes de CO₂ par personne et par an, principalement
liée au chauffage et à l’électricité. Dans ce contexte, la réduction des consommations et des émissions devient un enjeu économique autant qu’environnemental.

Les politiques publiques ont structuré ce mouvement via plusieurs dispositifs :
DPE, RE2020, décret tertiaire, obligations de rénovation… Autant de textes qui poussent le marché à distinguer de plus en plus nettement les actifs performants des biens énergivores.

Pour les propriétaires, investisseurs et utilisateurs, l’enjeu n’est plus seulement de « respecter la loi », mais de protéger et renforcer la valeur patrimoniale de leurs bâtiments dans un marché en transition.

RE2020 : construire des bâtiments sobres, durables et résilients

Entrée en vigueur en remplacement de la RT2012, la RE2020 marque une évolution majeure de la politique énergétique du bâtiment. Son objectif : réduire les consommations, décarboner les matériaux et anticiper les effets du changement climatique sur l’ensemble du cycle de vie d’un bâtiment.

On peut résumer la RE2020 autour de trois grands axes :

• Réduire les consommations énergétiques : enveloppe plus performante, meilleure isolation, limitation des déperditions.
• Décarboner les matériaux et systèmes : recours accru au bois, aux matériaux biosourcés, aux circuits courts et aux énergies renouvelables.
• Anticiper le climat futur : confort d’été, inertie thermique, protection contre les canicules et aléas climatiques.

Pour les investisseurs et utilisateurs, les bâtiments RE2020 offrent :

• des charges énergétiques mieux maîtrisées dans la durée ;
• une meilleure confortabilité d’usage (thermique, acoustique, qualité de l’air) ;
• une résilience accrue face aux futures exigences réglementaires.

À moyen terme, ces atouts se traduisent par une prime de valeur et une meilleure liquidité sur le marché.

Décret tertiaire : une obligation de résultats pour les bâtiments professionnels

Le décret tertiaire (décret n°2019-771 du 23 juillet 2019) impose une baisse progressive des consommations d’énergie finale pour les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m². Il s’applique aux bureaux, commerces, actifs logistiques, établissements d’enseignements, etc.

Les objectifs de réduction sont les suivants :

• –40 % d’ici 2030
• –50 % d’ici 2040
• –60 % d’ici 2050

À défaut, il est possible d’atteindre un niveau de consommation absolu défini par typologie de bâtiment.

Pour y parvenir, plusieurs leviers peuvent être actionnés :

• Amélioration thermique du bâti (isolation, étanchéité à l’air, menuiseries).
• Modernisation des équipements : CVC, éclairage LED, GTB/GTC, pilotage intelligent.
• Optimisation des usages : horaires, taux d’occupation, gestion des consignes de température.

Le suivi est centralisé sur la plateforme OPERAT (ADEME), sur laquelle les consommations doivent être déclarées chaque année.
En cas de défaut de transmission ou de non-respect des objectifs, le propriétaire
s’expose à :

• une mise en demeure par l’administration ;
• la publication du manquement (« name and shame ») ;
• une amende pouvant atteindre 1 500 € (personne physique)
  ou 7 500 € (personne morale).

Le décret tertiaire fait ainsi de la performance énergétique une obligation de résultats – et non plus seulement de moyens – pour les propriétaires d’actifs tertiaires.

Immobilier durable : un nouveau moteur de valeur pour les investisseurs

La transition énergétique transforme en profondeur le métier des acteurs de l’immobilier : promoteurs, propriétaires, gestionnaires, foncières, investisseurs institutionnels.

Deux dynamiques se dessinent clairement :

• Les actifs performants (DPE favorables, conformité décret tertiaire, matériaux bas carbone) bénéficient d’une prime de valeur et d’une meilleure attractivité locative.
• Les biens énergivores subissent une décote, des coûts de travaux importants et un risque accru d’obsolescence réglementaire.

L’immobilier durable ne se limite donc pas à des considérations environnementales : il devient un paramètre central de la stratégie patrimoniale.

Pour beaucoup d’investisseurs, la question n’est plus de savoir s’il faut agir, mais comment prioriser les actifs à rénover, arbitrer, repositionner ou céder. Dans ce contexte, l’expertise immobilière intègre de plus en plus :

• les performances énergétiques actuelles et les scénarios de travaux ;
• le coût global (CAPEX / OPEX) sur la durée de détention ;
• les risques réglementaires liés au DPE, au décret tertiaire et aux futures normes.

L’immobilier durable devient ainsi un véritable levier de création ou de protection de valeur pour les portefeuilles immobiliers.

Pour aller plus loin :

• Expertise immobilière & évaluation d’actifs
  
• Conseil & stratégie immobilière
  
• Méthodes d’évaluation immobilière & critères de performance énergétique
  

FAQ – Immobilier durable & performance énergétique