Les indicateurs qui pilotent un projet à Bordeaux

Avant toute recherche, nous cadrons des bornes réalistes afin d’éviter un montage intenable à l’exploitation.

  • Taux d’effort (loyer / CA) adapté au secteur d’activité et au modèle économique.
  • Niveau de loyer au m²/an selon l’axe, la visibilité, la vitrine et l’état du local.
  • Charges (bail, taxe foncière, copropriété, travaux/extraction, dépôts/garanties).
  • Capex & calendrier (travaux, autorisations, BFR) impactant le seuil de rentabilité.
  • Valeur locative et clauses sensibles du bail (indexation, destinations, cession/sous-location).

Loyers et écarts selon les zones

Le marché bordelais présente des disparités marquées entre hypercentre, rues de flux et périphérie :

  • Axes n°1 – hypercentre (ex. Sainte-Catherine / Triangle d’Or) : flux piéton maximal, loyers élevés, idéal pour enseignes à forte rotation.
  • Rues de flux et quartiers d’art de vivre (ex. Chartrons) : visibilité solide, mix habitants/touristes, positionnement affinitaire.
  • Quartiers en renouvellement (rive droite / périmètres en mutation) : potentiel d’évolution, opportunités à moyen terme.
  • Périphérie / retail parks : surfaces plus généreuses, accessibilité voiture, loyers unitaires plus modérés.

Nous positionnons chaque bien par comparables récents et lecture fine de l’axe (flux, voisins, vacance, rotation).

Murs commerciaux : lecture du rendement

Pour un actif murs occupés, la valeur dépend de la qualité de l’emplacement, de la solidité du preneur et du bail (durée résiduelle, indexation, garanties). Nous analysons :

  • la pérennité du loyer (loyer de marché vs loyer en place, risque de vacance) ;
  • les clauses créatrices de valeur (répartition des charges/travaux, indexation, pas-de-porte) ;
  • les scénarios de sortie (renouvellement, relocation, vente à terme).

Tendances et dynamiques locales

Bordeaux combine un centre-ville très attractif, des quartiers en transition et des polarités périphériques performantes. Les enseignes arbitrent entre flux et coûts d’occupation, tandis que de nouveaux concepts privilégient la différenciation (expérience, service, restauration hybride). Côté investisseurs, l’attention se porte sur les emplacements prime ou sur des actifs à création de valeur (recommercialisation, travaux, changement de destination).

Méthode d’accompagnement Réal Group

  1. Cadrage : budget, taux d’effort cible, zones prioritaires, contraintes techniques (extraction, ERP).
  2. Short-list : repérage d’opportunités visibles et off-market, premières visites, faisabilité.
  3. Analyse & valorisation : lecture du bail, charges, travaux, projection d’activité et de trésorerie.
  4. Négociation : loyer/clauses, franchises, pas-de-porte, répartition des travaux.
  5. Sécurisation : jalons, garanties, coordination juridique jusqu’à la signature.
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Vos questions

On part d’une valeur locative de marché (comparables récents) puis on vérifie la soutenabilité via un taux d’effort compatible avec votre activité. Les écarts proviennent de l’axe (n°1, rue de flux, périphérie), de la vitrine, de la surface utile et de l’état du local.

Le taux d’effort acceptable dépend du secteur (marge brute, panier moyen, rotation, saisonnalité). Nous modélisons plusieurs scénarios (prudente / centrale / haute) pour sécuriser le point mort et l’atterrissage de trésorerie.

  • Axes n°1 : flux maximal, loyers élevés, forte visibilité et rotation.
  • Rues de flux : compromis visibilité/coûts, clientèle locale + destination.
  • Périphérie : surfaces plus grandes, accès/parking, loyers unitaires plus modérés.

Le bon emplacement dépend de votre stratégie d’acquisition et de votre coût cible d’occupation.

Le rendement dépend de la qualité du bail (durée résiduelle, indexation, garanties), de la solidité du preneur et de l’emplacement. Nous comparons le loyer en place à la valeur locative de marché et simulons plusieurs scénarios (renouvellement, relocation, travaux) pour évaluer la pérennité du cash-flow.

  • Franchises de loyer ou paliers progressifs pendant travaux/ramp-up.
  • Répartition des travaux et précisions techniques (extraction, mises aux normes).
  • Clauses du bail : indexation, affectation/destination, cession/sous-location.
  • Pas-de-porte et garanties : calibrage selon le profil preneur et l’axe.

Louer : souplesse et moindre immobilisation, idéal pour tester un concept ou multiplier les points de vente. Acheter : sécurise l’emplacement et crée un actif patrimonial. Le choix dépend de la stratégie, de la trésorerie et des opportunités du marché.