Découvrez nos 3 murs commerciaux en centre-ville de Bordeaux
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Investir en murs commerciaux dans le centre historique
Les murs commerciaux en centre-ville de Bordeaux sont un investissement patrimonial de premier ordre. Le centre historique classé UNESCO garantit une rareté foncière structurelle — on ne construit pas de nouveaux pieds d'immeuble place du Parlement ou rue Sainte-Catherine.
Les rendements bruts observés :
- Axes prime (Sainte-Catherine, Intendance) — 4 à 5 % brut. Sécurité maximale, locataires solides (enseignes nationales), mais prix d'acquisition élevés.
- Axes secondaires (rues adjacentes, Mériadeck) — 5 à 7 % brut. Rendement supérieur, mais risque de vacance plus élevé et locataires plus fragiles.
Real Group analyse chaque opportunité sous l'angle de l'investisseur : qualité du locataire, durée du bail restant, clauses de revalorisation, état de la copropriété, perspectives de valorisation.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
- Le locataire — solvabilité, ancienneté, profil de risque. Un locataire en place depuis 10 ans avec un bail 3/6/9 est plus sécurisant qu'un nouveau commerce.
- Le bail — loyer actuel vs loyer de marché. Un loyer sous-évalué signifie un potentiel de revalorisation ; un loyer au-dessus du marché signifie un risque de départ du locataire.
- La copropriété — charges, travaux votés ou prévisibles, règlement de copropriété (activités autorisées).
- La fiscalité — régime BIC ou SCI, amortissement, taxe foncière. L'optimisation fiscale peut faire varier significativement le rendement net.
Le marché des murs commerciaux en centre-ville de Bordeaux
Acquérir des murs commerciaux en centre-ville de Bordeaux, c'est investir dans l'un des marchés les plus résilients de la métropole. Les taux de rendement oscillent entre 4 % et 6 % brut selon l'emplacement et la qualité du locataire en place.
Les murs les plus recherchés sont ceux occupés par des enseignes nationales ou des commerces historiques avec un bail ferme longue durée. Un local loué sur la rue Sainte-Catherine avec un bail 3-6-9 en cours offre une visibilité locative que peu d'actifs immobiliers peuvent égaler.
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FAQ
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Quel rendement attendre de murs commerciaux en centre-ville de Bordeaux ?
Entre 4 et 7 % brut selon l'emplacement. Les axes prime offrent 4-5 % avec une sécurité locative élevée. Les axes secondaires offrent 5-7 % avec un risque de vacance plus important. Le rendement net dépend de la fiscalité (BIC, SCI) et des charges de copropriété.
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Peut-on acheter des murs commerciaux avec un locataire en place ?
Oui, c'est même le cas le plus fréquent. Le bail commercial se poursuit avec le nouveau propriétaire. Le locataire ne peut pas s'opposer à la vente des murs. C'est la configuration la plus sécurisante pour un investisseur car le loyer est immédiat.
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Quel rendement attendre pour des murs commerciaux en centre-ville ?
Le rendement brut moyen se situe entre 4,5 % et 6 % en centre-ville de Bordeaux. Les emplacements n°1 (rue Sainte-Catherine haute, cours de l'Intendance) offrent des rendements plus faibles (4 à 4,5 %) mais une sécurité locative maximale. Les rues secondaires du centre permettent d'atteindre 5,5 à 6,5 % avec un risque de vacance légèrement supérieur.
